Многолетние тяжбы пермяков с властями краевого центра о владении подвальными помещениями жилых домов так и не дали однозначного ответа на вопрос: имеют ли собственники безусловное право распоряжаться долевой собственностью.
Корреспондент "РГ" попытался обобщить противоречивую судебную практику по этому вопросу.
Трещина в основании
Три года назад созданные в Перми товарищества собственников жилья вдруг обнаружили, что они не являются полноправными владельцами своих домов. Подвалы зданий, входящих в ТСЖ "Комсомольский проспект, 71", "Комсомольский проспект, 82", "Комсомольский проспект, 77" и других, не являлись общей долевой собственностью жильцов, как положено по закону. Они принадлежали муниципалитету и различным коммерческим структурам.
Пермяки принялись выяснять, почему так произошло? Ведь в подвалах находятся инженерные коммуникации и прочее коммунальное оборудование. К тому же, согласно действующему законодательству, подвалы входят в состав общей долевой собственности. Однако вернуть их не получилось. Местные власти отказались передавать подвальные помещения ТСЖ.
А нынешних владельцев подвалов безопасность жильцов порой вовсе не интересует, что приводит к опасным ситуациям. Например, бизнесмен, купивший у муниципалитета подвал в доме по Комсомольскому проспекту, 71, самостоятельно, без всяких согласований и разрешений, пробил дополнительные выходы из него в фундаменте дома. В итоге в двух подъездах по стенам пошли трещины, что угрожало целостности здания. Жильцы, спасая свое жилище, пошли на экстренные меры. Они залили бетоном самовольно прорубленные отверстия в фундаменте. После этого ТСЖ решили отстаивать свое право на подвалы в судебном порядке.
Подвальный арбитраж
В районные суды Перми начали поступать иски от товариществ собственников жилья и жильцов, обеспокоенных судьбой своих домов. Пермяки были полностью уверены в том, что им удастся отстоять свои права на подвалы, поскольку подобные решения уже не раз принимались российскими судами самого высокого уровня.
Еще в 2007 году прокурор Свердловской области обратился в суд с иском о признании незаконным договор передачи подвала жилого дома в городе Качканар в аренду местному бизнесмену. После ряда заседаний Федеральный арбитражный суд Уральского округа постановил, что подвал многоквартирного дома необходим для обслуживания жилья и договор аренды является незаконным.
В 2009 году тот же суд признал незаконным сдачу в аренду подвала жилого дома в Нижнем Тагиле. В постановлении Федеральный арбитражный суд Уральского округа указал, что "переданное в аренду помещение подвала является общим имуществом собственников жилых помещений многоквартирного дома и может быть передано в аренду только с их согласия".
Положительные решения в пользу жильцов есть и в Перми. Например, судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда признала общим имуществом подвал многоквартирного дома N 49 по Комсомольскому проспекту. Такие же решения были приняты в отношении спорных помещений, находящихся в жилых зданиях на улицах Одоевского, 34, Луначарского, 131, Большевистской, 98 и Ленина, 96.
Обозначил свою позицию и Верховный суд России. В январе уже этого года высшая судебная инстанция страны определила, что "подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, или обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование в силу закона относятся к общему имуществу собственников здания".
Однако в Перми жильцам получить подвалы в свою собственность удается не всегда.
В жалобе отказать
Осенью прошлого года представители ТСЖ "Комсомольский проспект, 82" подали иск в Свердловский районный суд о признании права общей долевой собственности на подвал своего многоквартирного дома.
При этом они ссылались на Гражданский Кодекс РФ, закон "О товариществах собственников жилья" и Жилищный кодекс России. В законах четко прописано, что подвалы принадлежат собственникам помещений на праве общей долевой собственности. В доказательство своих слов представители ТСЖ сообщили, что в подвале дома по Комсомольскому проспекту, 82 находятся водопроводные трубы, система отопления и прочее.
Однако суд отказал в этом иске. В своем решении судья Суднева указала, что на спорные помещения режим общей долевой собственности не распространяется. В доказательство этого в решении был приведен пример, что в подвале по плану находились специальные помещения, которые не могут являться общей собственностью - это слесарные мастерские. Также судья указала, что спорные помещения являются лишь частью подвала.
Жильцы обжаловали это решение в Пермском краевом суде. Но судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда решила, что "нахождение в подвальных помещениях общего имущества дома, в том числе помещения бойлерной, общих коммуникаций дома, иного оборудования, само по себе не является основанием для признания указанных выше помещений общим имуществом".
Также краевой суд указал, что "данные помещения были созданы не за счет жильцов" и "спорные нежилые помещения не предназначены для обслуживания только помещений в многоквартирном доме по ул. Комсомольский проспект, 71".
Жильцы дома N 82 удивились, что их здание в определении суда поменяло порядковый номер, но поскольку решение об оставлении их жалобы без удовлетворения вступило в законную силу, им осталось только пожимать плечами.
Такая же судьба постигла еще два иска, поданных от ТСЖ "Комсомольский проспект, 71" и "Комсомольский проспект, 77". Та же судья Суднева вновь отказала в признании права общей долевой собственности на подвалы этих домов. И краевой суд вновь отказал в удовлетворении кассационной жалобы, поданной жильцами на это решение.
Представители ТСЖ обратили внимание на то, что практически во всех судебных решениях - как районного суда, так и краевого - присутствует выражение "обычные инженерные коммуникации".
- Непонятно, что за новшество придумали наши суды? Неужели существуют какие-то необычные инженерные коммуникации? - недоумевает Александр Зотин, председатель "Союза защиты пермяков". - В статье 36-ой Жилищного Кодекса РФ четко сказано, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат помещения, в которых имеются инженерные коммуникации. А пермские суды это требование закона во внимание совершенно не принимают.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда прямо указывает в одном из своих решений, что "для определения правового режима названных помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения".
Недоступный узел
В результате в подвалах многоквартирных жилых домов располагаются различные организации, которые порой просто блокируют доступ к коммуникациям. И в случае аварии или необходимости к ним просто не подобраться.
Например, в подвале дома N 77 по Комсомольскому проспекту расположено ФГУ "ГБ МСЭ по Пермскому краю". В конце рабочего дня его сотрудники запирают вход в помещения, где, кроме их учреждения, находятся и различные коммуникации. Таким образом, ночью и в выходные дни доступа к ним нет.
ТСЖ направило письмо в ФГУ "ГБ МСЭ" по Пермскому краю с просьбой о выдаче ключей от подвала, так как в случае возникновения аварийных ситуаций к находящемуся в подвале тепловому узлу просто не добраться. В своем ответном письме руководитель федерального учреждения сообщила, что в занимаемых ими помещениях хранятся персональные данные, несанкционированный доступ к которым запрещен законом. И посоветовала ремонтникам "организовать доступ в помещения ТСЖ через имеющиеся, но заложенные кирпичной кладкой окна цокольного этажа". Теперь в случае порыва труб или другой аварии слесарям придется пробиваться сквозь слой кирпичей. Другого варианта нет. ТСЖ считает, что создавшаяся ситуация угрожает жизни жильцов, а также лишает их законной собственности.
На законном основании
В администрации Перми "РГ" сообщили, что часть нежилых помещений, расположенных в подвалах жилых домов, являются городской собственностью. Основанием возникновения права муниципальной собственности на названные помещения послужили распорядительные акты органов государственной власти, первые из которых были приняты еще в 1991 году.
В мэрии считают, что эти нежилые помещения являются самостоятельными объектами гражданских прав, в связи с чем департамент реализует права собственника по владению, пользованию и распоряжению имуществом в соответствии с законодательством РФ. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.
Людмила Толмачева, начальник департамента имущественных отношений администрации Перми:
- Департамент имущественных отношений провел техническую экспертизу 121 объекта, 100 из которых значились в плане приватизации муниципального имущества 2011 года. По 83 подвальным помещениям получены экспертные заключения, позволяющие включать эти объекты в план приватизации, так как в них отсутствует общедомовое имущество. В части помещений 15 объектов экспертиза обнаружила инженерное оборудование, что соответственно требует перепланировки помещения и изменения площади предлагаемого к продаже объекта. Остальные помещения, согласно техническому обследованию, предназначены для размещения общедомовых инженерных систем, в связи с чем эти объекты предложено исключить из плана приватизации.
Ирина Горбунова, депутат Пермской гордумы:
- В этом вопросе есть некая правовая коллизия. С одной стороны, по Жилищному кодексу РФ подвалы, как и придомовая территория, находятся в собственности всех жильцов. С другой стороны, часть подвалов находится в арендном фонде (они включены в план приватизации). Еще в части подвалов размещена инженерная инфраструктура. Они должны быть из плана приватизации исключены.