Новости

25.10.2011 00:40
Рубрика: Экономика

Гостеприимство в малых дозах

Отель "три звезды" может окупиться за 7-8 лет

В России ежегодно сдаются в эксплуатацию сотни отелей различного класса. Сегодня у нас в стране функционируют около 5,1 тыс. гостиниц общим номерным фондом 1 млн номеров. Причем 44,5% новых номеров приходится на Москву, 39,5% - на Санкт-Петербург, а на другие регионы России - всего 16%. При этом даже в Москве номеров катастрофически не хватает.

Согласно подсчетам экспертов, в российской столице в четыре раза меньше отелей, чем в крупных городах Европы. Фонд столицы составляет более 40 тысяч номеров. В Москве на тысячу жителей приходится всего четыре номера. Для сравнения: в Париже на тысячу жителей приходится 18 номеров, в Нью-Йорке - 13, в Вене - 25, а в Берлине - 15. По оценкам европейских экспертов гостиничного бизнеса, для крупного города оптимальным считается показатель, равный 15-30 гостиничных номеров на тысячу жителей.

Сегодня, по данным Российской гостиничной ассоциации (РГА), на Москву и Санкт-Петербург приходится около 70% всего оборота гостиничного рынка России. Но, по мнению президента РГА Геннадия Ламшина, с каждым годом соотношение будет постепенно меняться в пользу регионов. Прирост будет осуществляться не только за счет строительства крупных гостиничных комплексов, но и за счет малых отелей.

В Петербурге, например, номерной фонд прирастает за счет создания малых гостиниц на базе квартир в домах, расположенных в центре города. По словам Геннадия Ламшина, преобразование жилого фонда в частные малые гостиницы играет положительную роль в развитии рынка (если, конечно, не перестараться) - в обеих столицах наблюдается огромный спрос на отели такого типа. Однако в Москве этот сегмент гостиничного бизнеса развивается много хуже - видимо, инвесторы не считают малый гостиничный бизнес перспективным направлением.

Владельцы мини-отелей Петербурга применяют собственную классификацию - в зависимости от параметров занимаемого помещения малые отели делятся на мини-отели (до 10-15 номеров в нежилом фонде, хотя многие отели емкостью 25-30 номеров также называют себя мини); мини-отели квартирного типа (обычно не более 6-7 и максимум до 10-15 номеров в жилом фонде); и, наконец, малые отели в отдельно стоящих зданиях (до 50 номеров).

По уровню предоставляемых услуг в гостиничном бизнесе принято делить малые отели на демократичные и весьма любимые студентами хостелы, домашние отели, отели эконом- и бизнес-класса, а также апарт-отели. Последние в основном могут похвастаться авторским дизайном интерьеров, элитным расположением, эксклюзивными услугами, наличием номеров уровня "люкс" и по многим показателям способны дать фору крупным пятизвездочным гостиницам.

Помимо Петербурга, сегодня бум строительства малых отелей наблюдается в Краснодарском крае (в частности, в Сочи на всей прибрежной 100-километровой полосе и в Геленджике), а также в пригородах Иркутска (акватория Байкала). Объем ввода таких гостиниц ежегодно прирастает в целом по стране на 50%. Сегодня малые отели зачастую занимают самые ликвидные участки в центре городов, причем без инвестиций в приобретение земли и строительство новых зданий. Правда, уровень сервиса в таких заведениях далеко не всегда соответствует стандартам государственной Системы классификации гостиниц и других средств размещения. Многие из отелей (особенно на юге страны) не имеют четкой категории.

На рынке сегодня преобладают гостиницы старого советского образца - их в стране около 60%, в то время как полностью реконструированных отелей не более 8%. Номера в старых гостиницах требуют серьезного обновления. Но это дорогое удовольствие - реконструкция 1 кв. м гостиничного номера "под ключ" в среднем обходится в 250 долларов. В регионах часто приходится сталкиваться с тем, что банки и инвестиционные фонды не испытывают горячего желания вкладывать средства в гостиничный бизнес. И это будет продолжаться до тех пор, пока сохраняется повышенный спрос на рынке жилья и офисных помещений.

Многие инвесторы приходят в управляющие компании (УК) с проектами реконструкции отелей, в которых указаны сроки окупаемости 2-3 года. На такое время обычно и заключается договор управления гостиничным бизнесом. Однако это рискованно - сложно гарантировать столь быстрый возврат средств. По подсчетам London Consulting and Management Company, 5-звездный отель окупается за 10 лет при средней доходности 10-12%, 4-звездный - за 8-10 лет с доходностью 11-13%, 3-звездный - за 7-8 лет при доходности 15-17%. У страховых компаний степень риска гостиничного бизнеса оценивается на уровне 7 баллов. (По шкале от 1 до 10, где 1 - это минимальный риск, "спринклерованный бассейн", а 10 - максимальный, производство резиновых шин.) Такую же степень риска имеет, например, черная металлургия.

Куда привольнее чувствуют себя на нашем рынке транснациональные корпорации. В их распоряжении имеются огромные средства и колоссальный опыт ведения гостиничного хозяйства.

Геннадий Ламшин считает, что активное развитие гостиничного бизнеса началось именно с сотрудничества с крупными международными управляющими компаниями. В стране обосновались гостиничные бренды, хорошо известные во всем мире, - Mariott, Hilton, Rezidor SAS, Radisson SAS, Royal Hotel, Novotel, Accor. Некоторые регионы с нетерпением ожидают прихода этих сетевиков. В то же время многие стали понимать, что нельзя делать ставку только на известные западные бренды. Сейчас в столице имеется три гостиницы под маркой Mariott, хотя их 100-процентным владельцем является московская фирма. А сами транснациональные колоссы практически не вкладывают средства в развитие отельного бизнеса в России. Mariott, например, уже лет 8-10 принципиально не инвестирует в отельный бизнес ни в одном регионе мира, только продает франшизы и контракты на управление.

В последние годы в России появились собственные национальные управляющие компании: "Амакс", Accord management group, "Интурист Хотел Групп", "Алросо", "Русские отели", "Евразия", "Форстон" и др. По прогнозам РГА, в ближайшее время количество отечественных гостиничных сетей будет расти.

И все-таки эксперты рекомендуют обратить особое внимание на создание мини-отелей, это благодатное поле для малого и среднего бизнеса. Идеальный кадровый состав для отеля на 10 номеров - управляющий, три-четыре администратора, старший администратор, начальник отдела бронирования, главбух и две-три горничные (на практике многие должности совмещаются). Для всего персонала знание английского языка желательно, а для администраторов - обязательно.

Стандартные услуги - легкий завтрак и чистое белье - неукоснительны. Если нет места или юридического права держать свое маленькое кафе и мини-прачечную, можно договориться с соседями и передать эти процессы на аутсорсинг. Кроме того, можно заключить специальные соглашения с находящимися поблизости спортзалом и сауной, рестораном и фирмой по прокату автомобилей, экскурсионным бюро, предложив гостям скидки.

На формирование базы постоянных клиентов уйдет не один год, поэтому начинающему мини-отелю необходимо заключить договоры с турфирмами на оказание гостиничных услуг, благодаря им удастся избежать простоя.

В сентябре компания Discovery Research Group провела исследование российского гостиничного рынка. Основными его проблемами, по оценке компании, являются завышенная стоимость гостиничных номеров (особенно в Москве и Санкт-Петербурге), причем особенно остро стоит вопрос о резком поднятии цен в период проведения важных мероприятий. Также остро стоит вопрос о несоответствии спроса и предложения: в крупных городах ощущается явная нехватка дешевых гостиниц категории 2-3 звезды, а в регионах, наоборот, очень плохо развит рынок бизнес-отелей категорий 4-5 звезд. Не менее важной проблемой является изношенность большинства российских гостиниц, высокая стоимость строительства и низкая и длительная окупаемость новых проектов.

Активность гостиничных операторов в период в 2011-2013 гг., % (доля по кол-ву планируемых к открытию гостиниц)

Экономика Бизнес Малый бизнес Бизнес - Главное