Новости

25.10.2011 00:43
Рубрика: Экономика

Ставить больше некуда

В Московском регионе дефицит складских помещений особенно остро ощутим в сегменте качественных объектов - класса А и В+. Несмотря на высокий спрос, новых предложений на рынке крайне мало. По итогам 2011 года прогнозируется ввод таких объектов на уровне 390 тыс. кв. м. Это самый низкий показатель с 2003 года, что является последствием снижения девелоперской активности в 2008-2009 годах.

В III квартале было введено в эксплуатацию 91 тыс. кв. метров высококачественных складских объектов. Сейчас в этих объектах только треть площадей еще не занята арендаторами, но на данном этапе это практически все доступное предложение в классе А. Доля вакантных площадей в этом сегменте составляет около 30 тыс. кв. м, или 0,6% от общего объема качественных складских помещений в Московской области.

"Сейчас действительно ощущается дефицит качественных площадей на рынке складской недвижимости, особенно это касается помещений площадью более 2 тыс. кв. м, - отмечает Игорь Казимов, директор департамента складской недвижимости Penny Lane Realty. - На данный момент новые объекты на рынке появляются, однако масштабных проектов очень мало. Кроме того, в связи с ужесточением требований по хранению алкогольной продукции увеличился спрос со стороны дистрибьюторов данных товаров на помещения более 1 тыс. кв. м в складах класса А. Однако собственники не всегда заинтересованы в таких арендаторах, т.к. предпочитают сдавать помещения гораздо больших размеров".

Из-за сокращения доступного для аренды предложения на рынок возвращается практика заключения предварительных договоров аренды на этапе строительства объекта. Это явление было распространено на рынке до 2008 года, когда уровень складских помещений в складах класса А редко превышал 1%. Спрос на складские помещения в течение 2011 года сохранялся на высоком уровне по сравнению с 2010 годом. Объем заключенных сделок за период январь-сентябрь, по предварительным данным, составил около 730 тыс. кв. метров, что в два раза выше, чем за аналогичный период прошлого года. Среди других тенденций на рынке складской недвижимости в 2011 году эксперты выделяют укрупнение запросов арендаторов и увеличение среднего размера сделки. В прошедшие 9 месяцев арендаторы в среднем запрашивали около 10 тыс. кв. м, тогда как в 2010 году - около 7 тыс. кв. м. Средняя арендованная площадь увеличилась на 20% по сравнению с минимумом в 2008 году.

Подобные тенденции, а также снижение объемов предложения и отсутствие на рынке крупных (более 20 тыс. кв. м) складских зданий ведет к качественному изменению спроса: потенциальные покупатели и арендаторы готовы рассматривать проекты строительства объектов под заказ в соответствии с их требованиями.

Ситуация в регионах отличается от московской. Несмотря на то что себестоимость строительства региональных складских помещений, как правило, выше, чем в Москве, арендаторы ожидают низких арендных ставок и не готовы платить по рыночным ценам, поэтому спрос на склады класса и А и В+ в регионах невелик.

"В регионах из-за слабых строительных рынков, отсутствия подрядчиков и неразвитой логистики строительство склада обойдется дороже, чем в Москве, - уверен исполнительный директор группы компаний PNK Group Олег Мамаев. - К тому же экономика в регионе существенно хуже столичной, но при этом у всех потребителей есть иллюзия, что в регионах складская недвижимость будет дешевле".

По данным игроков рынка, арендные ставки в Москве в 60% случаев ниже, чем в регионах, при этом качество услуг значительно выше.

"Склады в регионах - это в основном бывшие заводы, и нам приходится вкладывать большие деньги, чтобы их отремонтировать, - говорит директор компании Alliance Healthcare Russia Ольга Петрова. - Типичная ситуация: директора сбытовых подразделений бегают и ищут причину того, почему залило склад и товар испортился. При этом хороших складов не хватает. Ошибочно думать, что регионы не испытывают потребности в качественных складах".

В то же время не все компании могут позволить себе арендовать качественный склад, так как стоимость аренды напрямую влияет на конечную стоимость товара. По словам экспертов, качественные склады в регионах арендуются в основном крупными ритейлерами и международными компаниями с развитой сетью.

"В регионах нужны площадки под быстрооборачиваемую продукцию, - уверена генеральный директор логистического агентства "20А" Зоя Ли. - Долгосрочное хранение востребовано в основном только в Москве".

По прогнозам экспертов, в 2011 году ожидается, что суммарный ввод в эксплуатацию складских помещений в Московском регионе составит до 390 тыс. кв. м, однако относительно данных площадей уже ведутся переговоры и с большой долей вероятности до конца года будут заключены договоры аренды. Таким образом, в конце 2011 года доля вакантных помещений составит не более 1,5%.

"В 2012 году мы ожидаем увеличение объемов ввода новых складских проектов до уровня 790 тыс. кв. м в классе А и В, - прогнозирует директор департамента индустриальной и складской недвижимости, земли компании Knight Frank Россия и СНГ Вячеслав Холопов. - Однако из-за превышения спроса над предложением существенная часть этих площадей будет арендована еще на этапе строительства по предварительным договорам аренды, в том числе в 2011 году".

Согласно прогнозам экспертов, дефицит складских объектов сдерживает рост объемов поглощения и ожидается, что в 2012 году объем заключенных сделок не превысит 700 тыс. кв. м, т.е. сократится на 20-25% по сравнению с 2011 годом. При этом на складские объекты, находящиеся в стадии строительства, придется около половины спроса. Рост арендных ставок будет сдерживаться платежеспособностью арендаторов, однако к концу 2011 года заявляемая арендная ставка для складов класса А в радиусе до 25 км от МКАД, по прогнозам Knight Frank, достигнет 130-140 долл. за кв. м.

Структура спроса на складскую недвижимость в 2011 году, %

Экономика Недвижимость