Поделиться
Некоторые управляющие компании крадут деньги, перечисленные на оплату жилищно-коммунальных услуг.
Об этом прямым текстом заявил петербургский губернатор Георгий Полтавченко на недавнем заседании при полномочном представителе президента РФ в Северо-Западном федеральном округе.
Метод кнута
- Очень странно, когда управляющие компании либо сетевые компании вдруг начинают выводить крупные средства из субъектов, при этом обналичивать их в других регионах либо вообще выводить их за рубеж. Уже это должно быть основанием, чтобы прокуратура задавала вопросы, - говорит губернатор.
По словам Георгия Полтавченко, зимой многие петербуржцы неизбежно столкнутся с результатами недобросовестной работы некоторых управляющих компаний: катализатором степени ответственности станут протечки плохо отремонтированных крыш. В будущем городские власти намерены взяться за управляющие компании самым решительным образом, наладив контроль за их работой. Пока же губернатор своим распоряжением возложил персональную ответственность за состояние всего жилого фонда на глав районных администраций - вне зависимости от того, в чьей собственности и управлении находятся дома. Правда, механизмов, как чиновник может повлиять на председателя товарищества собственников жилья или частную управляющую компанию, в документе не прописано. Вероятно, районным администрациям следует полагаться в первую очередь на инициативность жильцов. Ведь решение о подаче иска к не выполняющей свои обязанности управляющей компании может исходить только от собственников квартир.
Сами же местные власти, по сути, могут реально влиять только на жилкомсервисы, в которых город владеет долями. По данным городского жилищного комитета, они обслуживают 66 процентов жилых домов Петербурга. Оставшийся жилой фонд находится в ведении различных ТСЖ, ЖСК и управляющих компаний. К последним возникает особенно много претензий, причем порой - уже на стадии подписания договора.
Характерный пример - недавнее обращение к петербургскому губернатору дольщиков новостройки по адресу Серебристый бульвар, дом 17, корпус 1.
Нехороший дом
Эта многоэтажка на 355 квартир давно считается проблемной. Сдачи дома дольщики ждали четыре года. Нынешним летом дом наконец-то был сдан в эксплуатацию, сейчас идет процесс заселения. В качестве управляющей компании новоселам предлагается "Приморский дом" - именно с ним застройщик заключил договор. Одни жильцы соглашаются, другие протестуют: выбору компании, которая задержала сдачу дома на 48 месяцев, они не доверяют. А в документах, сопровождающих процесс, авторы обращения к губернатору усматривают ряд нарушений.
- Согласно Жилищному кодексу, застройщик должен заключить договор с управляющей компанией в пятидневный срок после сдачи объекта. Однако Госстройнадзор выдал разрешение на эксплуатацию здания 20 июня 2011 года, а ООО "Приморский дом" было зарегистрировано только спустя месяц, 25 июля. Выходит, к управлению привлекли фактически не имеющую опыта работы компанию, - говорит один из дольщиков Владимир Николаенков. - Она начала свою деятельность с требования уплатить ей за шесть месяцев вперед квартплату и коммунальные услуги, а также некий "целевой взнос". В случае же, если мы не заключим с "Приморским домом" договор на пять лет и не оплатим полугодовую квитанцию, нам угрожают неподписанием акта приемки-передачи квартир.
У представителей управляющей компании есть свое объяснение происходящему. Согласно документам, 24 июня застройщик заключил договор с ООО "Балтийский дом" - крупной управляющей компанией, которая работает в Петербурге уже двенадцать лет и обслуживает около ста домов. А 1 августа было заключено дополнительное соглашение, по которому управляющая компания меняется на другую - ООО "Приморский дом".
- ООО "Приморский дом" входит в группу компаний "Балтийский дом", эта организация создавалась специально для управления домом на Серебристом бульваре, - объясняет заместитель директора компании-застройщика Екатерина Аверичева. - Это было сделано для блага самих же дольщиков: они очень беспокоились по поводу управляющей компании и перечисленных платежей. Вот для того, чтобы процесс был абсолютно прозрачным, и была создана компания с самостоятельным балансом и расчетным счетом.
Шестимесячная квитанция - не догма
Обвинения в вымогательстве оплаты коммунальных услуг за шесть месяцев и категорическом требовании заключить договор в управляющей компании не отрицают.
- Да, мы действительно вручаем людям, которые приходят за ключами от квартиры, квитанцию за шесть месяцев, - признает заместитель генерального директора "Балтийского дома" Игорь Гройсман. - Но это не вымогательство и не догма, а предложение. Ведь мы приняли дом с нулевой отметкой - на счету денег нет, стоит одному человеку задержать оплату квитанции, и сразу же возникает нехватка средств. А если мы оплачиваем не весь выставленный счет, допустим, за тепло, то начисляются пени, которые придется раскидывать на жильцов - других доходов у управляющей компании нет. Однако, если люди отказываются делать полугодовую предоплату, мы не настаиваем - выдаем квитанцию на один месяц. Да, договор с нами подписывают далеко не все, и это никак не влияет на их заселение.
- Раньше для того, чтобы получить квартиру, действительно было необходимо заключить договор с управляющей компанией. Но, начиная с дома на Серебристом бульваре, мы внесли корректировки во внутренний регламент заселения, - продолжает Екатерина Аверичева. - Теперь все иначе: человек подписывает передаточный акт, получает ключи от квартиры, а дальше может идти в управляющую компанию, может - не идти, его никто не заставляет.
Дольщиков эти объяснения не устраивают.
- То, как строит свою работу "Балтийский дом", нам совершенно не нравится. Мы видим и завышенные тарифы, и попытку повесить на нас оплату еще не заселенных квартир, - комментирует дольщица Елена Лукина. - И что бы там ни говорили официальные лица, но нас действительно вынуждают подписывать договор именно с этой управляющей компанией. Лично я отказалась. Ключи от квартиры мне дали, однако в акте приемки-передачи, необходимом для оформления квартиры в собственность, отказали, мотивируя тем, что я не предоставила квитанцию об оплате за шесть месяцев и договор с "Приморским домом".
Не могут создать ТСЖ
В обращении к губернатору дольщики дома на Серебристом бульваре просят инициировать проведение администрацией Приморского района открытого конкурса по выбору управляющей компании - Жилищный кодекс предусматривает такую возможность.
- Мы готовы сотрудничать с той компанией, которая заключит договор с районными властями, а значит, будет подотчетна администрации, - резюмирует Елена Лукина.
А пока идет время, в доме, который уже частично заселен, могут возникнуть новые проблемы. Например, в части заключения договоров с коммунальщиками.
- Мы только начинаем сбор пакета документов, чтобы заключить договоры на водоснабжение, теплоснабжение и другие коммунальные услуги. Но ни одна из компаний-монополистов не примет от нас пакет документов, если мы не подтвердим свои полномочия, - говорит Игорь Гройсман. - Для этого необходимо заручиться протоколом голосования, свидетельствующим, что жильцы доверяют нам выражать их интересы. Всем, кто приходит заселяться, мы предлагаем подписать соответствующие бюллетени, но необходимой половины голосов еще не набрали.
Самым очевидным выходом из ситуации выглядит создание ТСЖ. Однако, согласно действующему Жилищному кодексу, организовать его могут только собственники квартир, а новоселы официально ими станут еще не скоро. Когда будут оформлены все необходимые документы, не могут точно сказать даже в компании-застройщике.
- Ситуация патовая, - констатирует Екатерина Аверичева. - Если люди сейчас не смогут договориться с этой управляющей компанией, то дом может остаться вообще без управления. Если же районные власти все-таки проведут тендер, то победит в нем, скорее всего, та компания, которая заявит минимальную цену. А это запросто могут оказаться какие-нибудь "Рога и копыта"...
Кстати, вице-премьер РФ Дмитрий Козак недавно предложил петербуржцам свой рецепт решения этой проблемы. Он посоветовал создать общегородской рейтинг управляющих компаний, доступный для всех горожан, чтобы они не учились на собственных ошибках, а могли выбирать тех, кто предоставляет лучшие услуги.
Иван Павлов, юрист, председатель Совета Института развития свободы информации:
- Первое, что надо сделать жильцам, - это озаботиться скорейшим оформлением собственности. Человек, живущий в квартире, но не являющийся ее собственником, бесправен. По закону, между прочим, это должно произойти в течение месяца после подписания акта приемки-передачи. Если процесс затягивается, значит, что-то не так. А если что-то не так - в этом, скорее всего, вина застройщика. Сразу после обретения права собственности можно и, наверное, нужно расторгать договор с управляющей компанией и решать вопрос о создании ТСЖ. Опыт показывает, что в случае с трехсотквартирной многоэтажкой такая форма управления оптимальнее, чем вовлечение посторонних управляющих компаний. Что касается вопроса "платить по квитанциям или не платить" - теоретически жильцы имеют полное право не заключать договоры с навязанной им управляющей компанией, игнорировать присылаемые квитанции и платить напрямую поставщикам услуг. Однако здесь есть много всяких "но". Например, как быть с оплатой консьержки, лифтов, уборки? Наверное, пользоваться всем этим, но не платить, как минимум неправильно.