Сегодня "Российская газета" публикует закон, вносящий изменения в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Документ, в частности, дает право органам государственной власти или органам местного самоуправления Москвы и Санкт-Петербурга в одностороннем порядке расторгать договоры аренды с застройщиками, если последние нарушат условия договора или если обстоятельства, из которых стороны исходили, заключая этот договор, существенно изменятся. Закон распространяется на договоры, заключенные до 1 января 2011 года. В случае найденных нарушений контракт будет расторгаться в течение месяца.
К числу существенных нарушений условий договора относятся неисполнение застройщиком взятых обязательств в установленный срок, отсутствие в течение пяти лет со дня заключения договора полученного разрешения на строительство. А к существенным изменениям обстоятельств закон относит, например, факты наличия прав третьих лиц на земельный участок или объекты недвижимости на нем. Причем при расторжении договора возмещение убытков застройщику, включая упущенную выгоду, не допускается. Власти компенсируют только документально подтвержденные прямые затраты на исполнение обязательств по этому договору.
Как объяснил "РГ" Евгений Шлеменков, руководитель комиссии "ОПОРЫ России" по строительству и ЖКХ, закон призван решить сразу несколько проблем. Во-первых, проблему злоупотреблений застройщиков, которые берут землю в аренду, а потом или ничего на участке не строят, или используют его не по назначению: вместо магазина шаговой доступности, например, строят ресторан. Кроме того, по словам эксперта, земля в Москве поделена, и закон даст возможность нынешним властям изменить расстановку сил на земельном рынке.
Эксперты считают, что закон существенно ухудшает положение инвесторов по таким договорам по сравнению с инвесторами, заключившими договоры после 1 января 2011 года, подрывает доверие инвесторов к федеральным властям и ухудшает инвестиционный климат в стране. Застройщики ждут новую волну "обманутых дольщиков", банкротства и масштабный передел рынка новостроек.
"Власти обещают применять новый закон только к тем инвесторам, которые использовали личные связи для лоббирования заключения инвестконтрактов, обязательства по которым на сегодняшний день не выполняются. Но это всего лишь слова, не подкрепленные никакими гарантиями", - говорит вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов Александр Шарапов.
Затронет закон и интересы банков, кредитующих строительство. Как считают банкиры, предусмотренное законом устранение ответственности за убытки на уровне город - инвестор не означает устранения ответственности на других уровнях (инвестор-соинвестор-дольщики), что неминуемо приведет к массовым банкротствам инвесторов. "Серьезные проблемы возникнут у банков, которые кредитовали каждое звено данной цепи, - говорит вице-президент одного из банков. - Закон приведет к непрогнозируемой судебной практике, так как вопреки правилам разрешения споров из инвестиционных контрактов, на определение которых судебной системой затрачено более 10 лет, и обычному здравому смыслу аналогичные споры новый закон предлагает разрешать по-разному, в зависимости от статуса спорящих лиц и даты спорного договора".