Поделиться
Рынок жилищного строительства все еще не оправился от кризиса и в наступившем году вряд ли преодолеет спад, продолжавшийся три последних года, прогнозируют аналитики рынка. По некоторым оценкам, вернуться к докризисному уровню отрасль сможет не ранее чем через пять лет.
По данным министерства регионального развития, по состоянию на 1 ноября в эксплуатацию введено 38,7 миллиона квадратных метров жилья, что составляет 61,5 процента от годового плана. План - 63 миллиона квадратных метров. В 2010 году было введено в эксплуатацию 59,9 миллиона квадратных метров.
Эксперты Центра конъюнктурных исследований Высшей школы экономики называют две основные проблемы, с которыми сейчас сталкиваются строители: недостаток заказов и неуклонное снижение обеспеченности организаций собственными финансовыми средствами. Правда, в четвертом квартале прошлого года отмечено некоторое увеличение объемов выполненных работ и прирост заключенных договоров. Впрочем, это характерно не для всех регионов.
Наиболее сложная ситуация складывается в столице, которая всегда была одной из крупнейших строительных площадок. По мнению вице-президента Российской гильдии риелторов Андрея Ликефета, по строительству жилья Москва в 2012 году не сможет даже сохранить уровень 2011 года.
"Чудес не бывает. Инвестиционный конвейер - вещь длительная. Надо было год назад сделать большие заделы, а этого не произошло. Очень мало заказов. За весь год на торги было выставлено всего 14 лотов, и те мелкие", - говорит Ликефет. Вот когда новые земли Москвы получат зримые очертания, возможно, начнется новый бум строительства, считает эксперт.
Рост объемов заказов в жилищном строительстве возможен с развитием жилищно-строительных кооперативов в стране, считает экспертное сообщество. В минрегионе их оптимизма не разделяют, если, конечно, не предпринять для этого особых мер.
Как рассказали корреспонденту "РГ" в министерстве регионального развития, ведомство сейчас разрабатывает законопроект по реформированию ЖСК, который призван сделать эту систему более прозрачной и легальной. Подробностей чиновники пока не раскрывают.
Сегодня ЖСК близок по форме к системе обманутых дольщиков и вкладчиков, считают в министерстве. Но эксперты уверены, что при определенных законодательных корректировках кооперативы смогут к 2020 году обеспечить жильем более половины россиян. "Единственной формой решения жилищной проблемы является кооперация, но без государства здесь не обойтись", - убежден вице-президент Ассоциации кооперативных организаций, председатель московского Союза ЖСК Валентин Григорьев.
В настоящее время, по данным минрегиона, доля населения, способного приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств, выросла до 20 процентов. Кооперативное строительство позволяет снизить стоимость квадратного метра на 15-30 процентов. Конечно, это не делает квадраты бесплатными, но дает еще 15 процентам наших граждан возможность обзавестись отдельной квартирой или домом, считает генеральный директор Института экономики города Александр Пузанов.
Основная проблема для организаторов ЖСК сегодня - это доступ к земле, рассказывает эксперт. Чтобы получить землю, участникам кооператива надо выиграть конкурс у коммерческих застройщиков, а это, понятное дело, очень сложно.
Решить эту проблему можно двумя способами, предполагает Пузанов. Первый возможный путь - установить закрытые конкурсы, то есть аукционы, в которых могут участвовать только жилищно-строительные кооперативы. Второй вариант - предоставлять землю бесплатно, например, согласным на такой вариант очередникам, таким образом конвертировать свои обязательства по предоставлению им на безвозмездной основе квартиры по договору социального найма. Эксперты сошлись во мнении, что идти по пути поддержки отдельных категорий граждан (молодых ученых, многодетных семей и так далее), как это сделано сейчас, не лучший вариант, так как жилье нужно всем.
Те, кто сумел преодолеть земельную проблему, добираются до следующей - строительной. Не секрет, что организаторы кооператива не всегда имеют профессиональное строительное образование, а подрядчики зачастую нечисты на руку. Чтобы избежать обмана граждан, государству необходимо контролировать, предъявлять определенные требования к строительным компаниям, работающим по заказу кооперативов, предлагает Александр Пузанов.
Более радикальный способ решения этой проблемы видит Валентин Григорьев - функции застройщика отдавать государству, муниципалитетам, по аналогии с территориальными управлениями коммунальным строительством в СССР. В это же время необходимо разрабатывать и строительный проект, здесь опять же не обойтись без помощи специалистов, что, в свою очередь, стоит денег. Александр Пузанов настаивает на том, что нужно создать базу типовых проектов, из которой каждый кооператив сможет выбрать подходящий для него вариант и сэкономить на недешевых консультациях профессионалов.
В последние годы кооперативное строительство развивалось довольно активно. По данным Валентина Григорьева, в 1994 году в Москве было 2650 кооперативов, а в 2005-м - 44 тысячи ЖСК по всей России. При этом, подчеркивает эксперт, около 10 процентов этих кооперативов созданы на принципах инвестиционного строительства.
Справка "РГ"
В 2011 году объем выданных ипотечных кредитов вырос в два раза. Таким образом, этот показатель за 11 месяцев минувшего года, по предварительным данным, составил около 540 миллиардов рублей. Сегодня более 15 процентов всех сделок на рынке жилья происходит с использованием ипотеки.