Денис Косторной, руководитель отдела обеспечения изъятия земельных участков для государственных нужд Департамента земельных ресурсов города Москвы
На прошлой неделе по распоряжению правительства Москвы изъята земля под строительство станции метро "Лесопарковая". Расскажите подробнее об этом деле.
- Да, действительно, 21 февраля правительством Москвы принято распоряжение об изъятии земельного участка в районе пересечения 34-го км МКАД с развязкой на Северное Бутово, необходимого для строительства станции метро "Лесопарковая" Бутовской линии. Земельный участок предоставлен в долгосрочную аренду ЗАО "ТЭНД". На участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие организации на праве собственности. Однако изымаемый земельный участок необходим городу для разрешения транспортной проблемы, сложившейся в этом районе.
Строительство зачастую связано с необходимостью юридического и физического освобождения территории от имущества третьих лиц, а в связи с отсутствием в Москве свободных территорий - с необходимостью изъятия земельных участков.
- Значит, проблема изъятия может коснуться каждого арендатора?
- Не только арендатора. В случае необходимости возможно изъятие земельного участка в том числе и у собственника.
- Так в каких случаях землю можно изъять?
- Статьей 49 Земельного кодекса определен исчерпывающий перечень случаев изъятия земельных участков для государственных нужд. Назову основные: строительство объектов энергетических систем, объектов использования атомной энергии, обороны и безопасности, объектов транспорта, путей сообщения, информатики и связи, объектов, обеспечивающих космическую деятельность и статус и защиту Государственной границы РФ. Также применение процедуры изъятия возможно в случае строительства линейных объектов федерального и регионального значения, объектов электро-, газо-, тепло- и водоснабжения, автомобильных дорог. Эти объекты являются чрезвычайно важными для полноценного функционирования города. Если для строительства, например, электростанции возникнет необходимость освободить земельный участок, будет принято решение об изъятии.
- Что определяет необходимость применения процедуры изъятия?
- Решение об изъятии земельного участка для государственных нужд принимается исключительно на основании градостроительной документации, а также при отсутствии других вариантов размещения этих объектов.
Прежде чем принять такое решение, заинтересованными органами исполнительной власти проводится работа по исключению обременений правами третьих лиц. Объектами обременений считаются объекты недвижимого имущества и земельные участки. В случае невозможности иного размещения объектов строительства принимается решение об изъятии земельных участков.
Также при необходимости проводится работа по достижению договоренности с правообладателями на временное использование территории (например, для перекладки коммуникаций). После использования земельный участок возвращается в первоначальном состоянии.
- Каков порядок определения выкупной цены при изъятии земельных участков?
- Гражданским кодексом установлен порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а также порядок определения выкупной цены изымаемого земельного участка.
Оценка изымаемого имущества проводится независимой оценочной организацией и обязательно проходит экспертизу. При определении выкупной цены учитывается рыночная стоимость конкретного земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка в связи с долгосрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. В заключаемом с правообладателем соглашении указывается именно эта цена.
- А могут ли предоставить как компенсацию другой земельный участок?
- Действующим законодательством предусмотрен порядок возмещения убытков, в том числе путем предоставления компенсационных земельных участков. В большинстве случаев этой нормой пользуются граждане и организации, которые занимаются производством и которых интересует развитие своего бизнеса (например, автозаправочные станции). Город идет им навстречу, и они получают сформированный и предназначенный для такого использования земельный участок в пользование сроком на 49 лет.
- Сразу вспоминается снос "ракушек" и даже капитальных гаражей в Москве. На эти случаи распространяются вышеперечисленные правила? Да и за дачников, попавших теперь в новую Москву, начинаешь переживать!
- Что касается гаражей. Ранее земельные участки под размещение гаражей предоставлялись в краткосрочную аренду. Одним из пунктов договора было условие самостоятельного освобождения занимаемых участков от некапитальных объектов после истечения срока действия договора. Права собственности на некапитальные объекты гаражного строительства не оформлялись.
Сейчас правительство города прекрасно понимает, что людей нельзя выгонять. Сегодня даже за некапитальные объекты частных лиц необходимо выплачивать деньги. Хотя это не сто процентов стоимости, но опять-таки участок под некапитальный гараж предоставлялся в краткосрочную аренду без обязательств и гарантий на возмещение каких-либо компенсаций.
- Если раньше место в "Народном гараже" стоило 350 тысяч рублей, то сейчас и за 600 тысяч не найдешь!
- Вопросы насчет стоимости "Народных гаражей" надо адресовать к уполномоченным структурным подразделениям административных округов. Существуют определенные категории граждан (например, ветераны Великой Отечественной войны), которым в случае сноса "ракушек" предоставляются земельные участки для организации хранения автотранспорта, предоставленного через органы соцзащиты.
- Скажите, пожалуйста, планирует ли город в ближайшее время изымать земельные участки? И где?
- Как понять, что в планах изъятия? Информация о подготовке проекта распоряжения об изъятии выкладывается департаментом на сайте. Если же мы говорим о планах города по изъятию, то эта информация всегда открыта.
- Есть ли планы по изъятию земельных участков в городе под строительство новой автомобильной трассы Москва-Санкт-Петербург?
- Пока вопрос изъятия земельных участков под строительство этой трассы не рассматривается. Кроме того, применительно к строительству объектов транспортной инфраструктуры город старается уйти от возможных обременений, применяя процедуру изъятия в исключительных случаях.