Поделиться
В начале 2012 года цены на рынке многоквартирного жилья в Перми значительно возросли. Так, по данным аналитического агентства "Медиана", с декабря 2011-го по февраль 2012 года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке увеличилась на 6,3 процента, а на вторичном - на 5,3 процента.
При этом за весь прошлый год цены на рынке нового жилья выросли всего на 5,8 процента, что ниже показателей динамики рынка за несколько месяцев текущего года.
В краевом центре в 2011 году сдано в эксплуатацию 5770 квартир общей площадью 406,6 тысячи квадратных метров, что на 11,6 процента больше, чем в январе-декабре предыдущего года. И все-таки это явно мало для поднимающегося на дрожжах рынка ипотеки. Ведь в Прикамье ипотечных кредитов в 2011 году выдано на 71 процент больше, чем в 2010-м, и в основном на покупку квартир в новостройках. Поэтому предложение на рынке первичного жилья становится все более ограниченным. Строительство большинства многоэтажных жилых домов в Перми, сданных в прошлом году, началось еще до экономического кризиса. На реализацию новых проектов, которые выведут на рынок квартиры эконом-класса (наиболее популярные в среде покупателей), потребуется полтора-два года. Дефицит на первичном рынке привел и к "перегреву" вторичного рынка.
Так, в течение прошлого года цены на вторичную недвижимость увеличились в Перми почти на 11 процентов, а это на 50 процентов больше динамики цен на новое жилье. Сейчас маятник качнулся в обратную сторону: покупателями все чаще движет желание приобрести качественное жилье, ведь большую часть предложений на рынке вторичного жилья составляют квартиры в "хрущевках" и "брежневках", построенных из унылой серой панели. И у приобретателей недвижимости есть выбор: искать дорогую "вторичку" или же обратить свое внимание на квартиру в красивом новом доме. При этом "на руку" первичному рынку сыграл и тот факт, что в начале года в эксплуатацию вводились сразу несколько объектов. Самые дорогие из них поступили в продажу в Ленинском районе Перми, что всего за месяц увеличило среднюю стоимость нового жилья на этой территории с 49,9 до 64,6 тысячи рублей или на 29,4 процента.
- Думаю, что уже к лету ситуация на рынке недвижимости станет стабильной - стоимость жилья замрет на одном уровне и продержится на нем до конца года, - пояснила руководитель аналитического центра "Медиана" Дарья Рожкова. - Квартиры как инструмент инвестиций сегодня мало кому интересны, ведь кто смог, уже заработал на них. С другой стороны, как инструмент долгосрочных инвестиций жилая недвижимость остается привлекательной.
С этим мнением отчасти согласны и аналитики компании "Камская долина". По их данным, за 2011 год количество предложений на вторичном рынке жилья в Перми снизилось на 33,8 процента (в числовом эквиваленте на 1112 единиц). На рынке нового строительства количество предложений также стало меньше - на 8,9 процента (или на 129 единиц). И поскольку предложение на вторичном рынке недвижимости сильно ограничено, это создало ажиотаж среди покупателей.
- Еще недавно, в годы экономического кризиса предложение на вторичном рынке составляло в среднем 4-4,5 тысячи квартир в месяц, но сегодня оно снизилось примерно до двух тысяч квартир в месяц, - отметила руководитель аналитического отдела Эльвира Епишина. - То есть фактически рынок сократился на 50-60 процентов под влиянием того, что продавцы опасаются второй волны экономического кризиса и не спешат продавать свои квартиры. При этом большую часть предложений на вторичном рынке составляют не особо привлекательные "хрущевки" и "брежневки", что заставляет покупателей задуматься: а не купить ли новую квартиру?
В среднем цены на квартиры в Перми за первое полугодие еще подрастут на 7-8 процентов. После этого стоимость недвижимости больше расти не будет и, по самым пессимистическим прогнозам, может понизиться до конца года не более чем на два процента.
Отдельного внимания достоин рынок аренды жилой недвижимости, который хоть и не значительно влияет на рынок купли - продажи, но тем не менее отображает его основные тренды. Так, по данным экспертов, сегодня средняя арендная ставка, по которой сдают квартиры в Перми, увеличилась за последний месяц на 6,1 процента и составила 20910 рублей в месяц. При этом средняя цена аренды однокомнатной квартиры сегодня составляет 13,5 тысячи рублей, двухкомнатной - 17,5 тысячи рублей, а трехкомнатной - 29,2 тысячи рублей.
Сегодня рынок аренды жилья, на первый взгляд, очень небольшой - как правило, он состоит из 200-300 предложений. Однако его истинные размеры примерно в три раза больше того, что представлено официально, а примерные обороты составляют около 18 миллионов рублей в месяц. Дело в том, что большинство игроков этого рынка сегодня сдают квартиры без заключения официального договора аренды и, соответственно, не платят налогов с полученных сумм. Легальную же вершину айсберга, как правило, составляют предложения крупных застройщиков - нереализованные по различным причинам квартиры в новых домах.
По мнению экспертов, развитию рынка аренды жилой недвижимости в Перми и появлению официальных доходных домов препятствуют в первую очередь схемы работы большинства застройщиков, которые стремятся быстро получить прибыль с продаж объекта и инвестировать их в новую стройку. К долгосрочной перспективе управления объектом, в котором сдаются в аренду квартиры, они не готовы.