Рынок элитной недвижимости столкнется с дефицитом ликвидных площадей

После кризиса, несмотря на то, что рынок недвижимости лихорадило, спрос на элитные квартиры остался стабильным. Конечно, сделки заключались в основном на квартиры с существенным дисконтом, но уже в 2010 году ситуация выровнялась. Повысилась деловая активность, экономическая ситуация стабилизировалась, вышли на рынок покупатели, ранее занимавшие выжидательную позицию. Однако уже в 2011 году ситуация изменилась вновь. Запрет на строительство в центре Москвы потихоньку превращает сегмент элитной недвижимости в недосягаемый. Сегодня практически не осталось свободных участков, на которых разрешена застройка - это самый дефицитный товар, поэтому скоро в премиальном сегменте останутся только предложения вторичного рынка, уверены девелоперы.

Центра на всех не хватает

Число новых проектов в сегменте элитного жилья довольно резко сокращается. Если сопоставить показатели предложения, например, за 3-4 последних года, то можно увидеть отрицательную динамику по объемам ввода новых проектов. "Это связано с прогрессирующим дефицитом площадок под застройку в центре Москвы и явным курсом на снижение строительной активности в пределах Садового кольца, так как для элитного рынка location всегда был и остается краеугольным камнем, - полагает Ирина Рогачева, директор департамента элитной недвижимости Capital Group. - Одновременно спрос на дорогую недвижимость демонстрирует вполне уверенные показатели роста - элитные квартиры по-прежнему воспринимаются как один из наиболее надежных инструментов инвестирования. Положительная динамика спроса, в том числе и со стороны инвесторов, на фоне плавного сокращения предложения закономерно влечет за собой возрастающий ценовой тренд. Все это позволяет говорить об отсутствии на рынке предпосылок для снижения или стагнации цен".

Впрочем, резкого роста цен игроки рынка, вопреки предсказаниям финансовых аналитиков, и не прогнозируют. Скорее, ожидается коррекция цен в соответствии с инфляцией и сменой потребителей. К тому же после 2008 года многие стройки в центре были заморожены и в связи с запретом на новое строительство в центре некоторые из них могут обрести "второй шанс". Если цены и вырастут, то через 2-3 года, когда прояснятся политико-экономические тенденции в России и мире, полагают эксперты.

Восстановление спроса после кризиса приводит к тому, что предложение, а соответственно, и выбор по-настоящему элитной недвижимости, сокращается, и это подстегивает рост цен на нее. Цены на элитное жилье в центре Москвы в 2011 году достигли докризисных показателей и составили более 22 тыс. долл. за кв. м. В этом году повышение спроса на элитную недвижимость приведет к усилению тенденции роста цен. В 2013 году, когда будут завершены проекты, находящиеся сейчас на нулевой или близкой к ней стадии, возникнет дефицит премиальной недвижимости. При таком развитии событий существенный рост цен неизбежен, уверены в экспертной группе "Балтийской строительной компании" (БСК).

Новая Золотая миля

Принятый правительством Москвы запрет на строительство в центре и взятый параллельно курс на расширение Москвы за МКАД создали огромные перспективы для инвестирования в более массовый и экономически рентабельный сектор строительства. Несмотря на это, дефицита элитной недвижимости в столице пока нет.

- Рынок постепенно пополняется новыми объектами. В 2012 году на рынок вышел проект ЖК "Литератор" (ул. Льва Толстого, 23/7 - территория ГУП "Экспериментальный завод напитков в Хамовниках"), в предложение поступили квартиры в Белой башне ЖК "Barkli Park" (ул. Советской армии, 6), апартаменты в ЖК "Кадашевские палаты" (3-й Кадашевский переулок, д. 7/9). С начала года объем предложения на рынке вырос на 16%, - приводит цифры Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.

Кроме того, заявляются новые проекты по строительству элитного жилья в центре Москвы. Например, стало известно о планах компании "Галс-Девелопмент" по строительству элитного жилого комплекса на территории завода шампанских вин "Корнет" на Садовнической улице и о планах компании "Промсвязьнедвижимость" по строительству элитного квартала на участке, ограниченном улицей Большая Полянка, а также Казанским, 1-м и 2-м Спасоналивковскими переулками. Spencer Estate занимается продажами малоквартирного дома в самом сердце Золотой мили. Такие же стройки есть в районе Чистых прудов и Замоскворечья. Рынок с нетерпением ожидает завершения ряда реконструкций, в первую очередь на территории "Красного Октября" на Золотом острове, завершения проекта "Системы-Галс" на улице Льва Толстого. Однако даже если эти проекты в скором времени и выйдут на рынок, ликвидировать текущий дефицит они не смогут. Предложение сокращается, оно в два раза меньше по сравнению с докризисным периодом.

- Безусловно, ограничение на застройку центра города, да и в целом сокращение площадок, подходящих под новое жилое строительство, пророчат нам дефицит предложения в элитном сегменте. Даже в 2011 году, несмотря на выход на рынок целого ряда новых объектов, было зафиксировано сокращение предложения в данном сегменте примерно на 10%, - говорит Ирина Постовалова, заместитель генерального директора компании "Дон-Строй Инвест". - Объем рынка сегмента "luxury" никогда не был велик - и сегодня клиенту могут одновременно предложить всего несколько квартир, отвечающих его требованиям. Поэтому люксовые дома сейчас покупаются на этапе строительства практически по цене готового объекта - это штучный, дефицитный продукт, который в перспективе будет только дорожать. Каких либо дисконтов на стадии строительства в этом сегменте не предоставляется, однако интерес инвесторов все равно достаточно высок, поскольку все понимают, что через несколько лет стоимость этой недвижимости будет гораздо выше. Конечно, сокращение предложения не произойдет неожиданно резко - в центре города пока есть проекты на начальной стадии, и даже еще не выведенные на продажу, которые будут развиваться в ближайшие годы.

Например, только в конце 2011 года были открыты продажи в клубном доме "Smolensky De Luxe" в районе Смоленской набережной и Арбата. В течение 2012 года "Дон-Строй Инвест" обещает презентовать еще три новых объекта класса De Luxe - все они располагаются в Хамовниках, одном из наиболее привлекательных и востребованных районов ЦАО. Здесь сегодня развивается один из самых респектабельных кварталов центра Москвы - своеобразное продолжение "золотой мили" Остоженки, только более просторное, зеленое и комфортное для жизни.

Спрос пока стабилен

- Даже полный запрет на новое строительство в историческом центре не приведет к исчезновению De Luxe с первичного рынка, а скорее спровоцирует коррекцию сегмента, - продолжает Ирина Постовалова. - Вероятнее всего, основной спрос на дорогое жилье переместится чуть дальше, за Садовое кольцо, и девелоперы сделают все, чтобы этот спрос удовлетворить. Ведь если еще 10 лет назад эксперты отказывались называть элитным дом больше чем на 15-20 квартир вне определенных районов ЦАО - Остоженки или Арбата, то сегодня к этой категории относят достаточно крупные жилые комплексы, расположенные за пределами Садового кольца. Сценарий "географической динамики" естественным образом развивается на столичном рынке, и влияние внешних факторов лишь ускоряет процесс корректировки устаревшей сегментации. Динамика продаж и рост цен в этих проектах подтверждают, что клиенты готовы к таким переменам: если дом красив, если качество отделки и другие характеристики "на высоте", они готовы платить за квартиры как за элитные, пусть они и не в самом центре. Понимая это, застройщики стараются из каждого проекта сделать "конфетку" - и я считаю, что это хорошая тенденция, способствующая качественному росту рынка в целом.

Правда, несмотря на то, что явного дефицита в сегменте классической элитной недвижимости пока не отмечается, недостаток предложения уже ощутим. Покупатели вынуждены либо ждать новых объектов, либо выбирать из того, что может предложить рынок, понимая, что это не то, что хотелось приобрести изначально. "По-настоящему высококлассных домов в столице крайне мало. Сегодня можно выделить не более пяти-шести объектов, предлагаемых к продаже, которые без оговорок можно отнести к истинному сегменту De Luxe, - говорит Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба". - При этом количество квартир, реализуемых в них, также крайне мало. Например, в ЖК "Стольник" в Малом Левшинском переулке их нет вовсе, в домах в Гранатном переулке, ЖК "Barkli Virgin House", ЖК "Монолит" и в доме 19 в Брюсовом переулке остались последние предложения. Однако и они в ближайшее время уйдут с рынка. Несмотря на то что количество предложения в этом сегменте единично, спрос на него стабилен".

Наибольшим спросом на рынке пользуются такие комплексы? как "Итальянский квартал", "Садовые кварталы", "Barkli Park", "4 Солнца", "Остоженка Парк Палас" и апартаменты ММДЦ "Москва-Сити", "Английский квартал". Но количество предложений постепенно сокращается. Например, сегодня в ЖК "Садовые кварталы" можно пробрести квартиру стоимостью от 270 тыс. рублей до 477 тыс. рублей за кв. м, однако продажи идут очень активно. В "Баркли Парк" остались варианты стоимостью 430-690 тыс. рублей за кв. м в квартирах на высоких этажах. Дефицит предложения в сегменте класса De Luxe, о котором уже говорилось давно, сегодня особенно очевиден.

- Однако необходимо помнить, что количество люксовых предложений всегда невелико, так как покупателей, способных платить от 17 000 долларов за метр, что является начальной ценой за жилье премиум-класса, также невелико, - подчеркивает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate. - Для покупателей квартир премиум-класса принципиальное значение имеют многие факторы: первое и самое главное после цены - месторасположение. Большое внимание уделяется охране и внешнему виду объектов, их инфраструктуре. Изменились требования к планировкам квартир, если раньше чем больше был метраж, тем лучше, то сейчас "аэродромы" нужны все меньше. Большее внимание уделяется инсоляции объектов, качеству коммуникаций и инфраструктуры. Многие ищут квартиры поблизости от лучших школ и вузов Москвы.

Метров рынку уже недостает

Спрос на элитную жилую недвижимость стабилен, ведь квартира в центре является не только семейным очагом, но и часто представительским жильем для деловых людей. Наибольшим спросом у потенциальных покупателей элитного жилья сегодня пользуются квартиры площадью от 140 до 180 квадратных метров. Квартиры площадью свыше 200 квадратных метров востребованы куда меньше, отмечают эксперты БСК.

- Тенденции спроса демонстрируют смещение в сторону интересных с концептуальной точки зрения домов, где уже на уровне проекта заложен полный комфорт для жильца. Речь идет в первую очередь о формате жилья, реализованного в рамках многофункциональных комплексов, находящихся вне конкуренции по уровню сервиса и инфраструктуры, - констатирует Ирина Рогачева. - Ликвидные предложения, отвечающие данным требованиям спроса, демонстрируют опережающие показатели ценовой динамики. Спрос на них стабильно высок как со стороны московских, так и со стороны региональных покупателей, и это закономерно с учетом ситуации на девелоперском рынке.

Еще одной тенденцией рынка элитной недвижимости можно назвать рост интереса как девелоперов, так и покупателей, к такому сегменту элитной недвижимости, как апартаменты с соответствующим уровнем сервиса. Это новый, но абсолютно востребованный формат.

Основными тенденциями на рынке элитной недвижимости в ближайшей перспективе, по мнению экспертов, станут сокращение объема предложения, рост цен и повышенный инвестиционный спрос на объекты класса премиум. В 2012 году цены в сегменте премиальной недвижимости вырастут в среднем на 10-15%, доходя до 35-40% на отдельные высоколиквидные предложения в год.