За последний год в половине подмосковных поселков, выставленных на продажу, сделок не было. Еще в трети поселков было продано не больше пяти процентов домов. Причины отсутствия спроса, как считает руководитель подразделения "Преображенское" департамента загородной недвижимости корпорации "Инком", руководитель комитета по загородной недвижимости Российской гильдии риелторов (РГР) Валерий Лукинов, в том, что нет динамики строительства по коммуникациям, плюс завышенная цена, не соответствующая цене локального рынка, а также несоответствие цены качеству (материал строительства, объем инфраструктуры).
Кроме того, предложение заметно превысило спрос. По данным IRN.RU, за год в Московской области появилось 146 поселков, предлагающих готовые коттеджи и участки с подрядом: 71 в первом полугодии и 75 во втором. Это в 1,5-2 раза больше, чем за аналогичные периоды 2010 г. Общее количество поселков на первичном рынке в 2011 г. выросло на 25%: с 284 до 354. Лавинообразный рост числа новых проектов наблюдается и в сегменте таунхаусов и участков без подряда.
"Потенциала для существенного роста цен на рынке загородной недвижимости Подмосковья нет - как по макроэкономическим причинам, так и в связи с избытком предложения", - считает руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко.
Если сделки и происходят, то только в сегменте недорогого жилья. Например, эксперты компании "Миэль-Загородная недвижимость" указали на значительное увеличение интереса к загородным объектам экономкласса этой зимой. Однако растет только количество сделок, но не их сумма. Как отмечают специалисты, зима 2011/12 года оказалась благоприятной для рынка Подмосковья. Так, во второй половине декабря был зафиксирован довольно значительный рост числа сделок по сравнению с предыдущим месяцем - как минимум на 10%.
"Мы считаем, что имеет место реализация отложенного спроса, сформировавшегося до декабрьских выборов, а также "фактор конца года" - когда люди стремятся закончить серьезные дела до новогодних праздников. Также способствует покупкам получение ежегодных бонусов и премий", - объясняет Владимир Яхонтов, управляющий партнер "Миэль-Загородная недвижимость".
Несмотря на то что январь традиционно считается не самым активным месяцем, в 2012 году он оказался довольно успешным для рынка. Прежде всего это вызвано завершением прошлогодних сделок. "Вообще, сейчас отмечается рост числа сделок, но пока только в экономклассе, - рассказывает Владимир Яхонтов. - Покупатели в более высоких сегментах пока выжидают, средняя сумма сделки не растет и по-прежнему составляет 5-8 млн рублей".
Самый популярный запрос у покупателей - участок без подряда с подведенными и функционирующими коммуникациями на расстоянии до 50 км от Москвы, на их долю приходится около 62% всех заявок. Также популярны и квартиры в малоэтажных домах или таунхаусы, чья доля в количестве запросов равна примерно 15%. Но пока этот рынок только развивается, и предложение ограничено. И, конечно же, очень интересна для приобретения недвижимости территория "новой Москвы". Практически каждый покупатель обращает свой взгляд на эти земли, что вполне оправданно - и с каждым месяцем доля желающих стать "новыми москвичами" увеличивается. С сентября 2011-го спрос на эти земли вырос более чем на 20%.
Как считает Владимир Яхонтов, весной основной спрос будет направлен на приобретение строящихся и готовых домов стоимостью до 12 млн рублей. При этом за последний год пик продаж приходится на участки площадью 5-7 соток и дома до 110-140 метров, а также таунхаусы до 90-100 метров. Это говорит о том, что покупателям важнее внешняя инфраструктура и состояние поселка. А главный фактор при выборе недвижимости сейчас - это цена.
Почему же на загородном рынке получился такой перекос? Как объяснил "РГ" Юрий Гольдберг, управляющий партнер компании НСКА, дело в том, что все реализуемые сегодня проекты на рынке загородной недвижимости закладывались еще в докризисный период. Тогда было "все равно что строить и где", спрос на недвижимость был очень высокий. Девелоперы предпочитали реализовывать дорогие проекты с подрядом как более доходные. После кризиса требования потребителя и сам потребитель изменились, а рынок предложения оказался более инертен и не успел перестроиться. Сейчас рынок переживает застой.
"Исходя из практики прямых продавцов загородной недвижимости в настоящий момент активно продается только около 10% предложения, - отмечает он. - По нашему мнению, подавляющее большинство в этих 10% приходится на сегмент экономкласса в зоне до 30 км от Москвы, то есть там, где загородный дом может составить достойную конкуренцию квартире в многоквартирном доме для постоянного проживания. Если основные игроки перепрофилируют свои проекты в соответствии с новыми тенденциями, в ближайшие два года можно ожидать оживления рынка загородного жилья в ближайшем "спальном" окружении МКАД. Тем более что в Москве жилье экономкласса застройщики практически не предлагают, а многоквартирные дома в Подмосковье вряд ли составят серьезную конкуренцию по цене и качеству. Спрос на участки без подряда в неорганизованных поселках, по нашим прогнозам, вряд ли будет заметно расти. Причины те же - смещение спроса из сегмента роскоши и долгосрочных инвестиций в более реальный сегмент для проживания и личного использования".
Что касается элитной загородной недвижимости, в этом сегменте наблюдается некоторый спад. Как подсчитали в компании IntermarkSavills, основной объем сделок с премиальными домовладениями в первом квартале 2012 года сконцентрирован в ценовом диапазоне от полутора до двух миллионов долларов. Это более трети всех покупок.
В первом квартале 2012 года в Подмосковье первичная реализация велась в 24 поселках премиум-класса, сообщили в компании. Это на 8% меньше, чем в 2011 году. Сокращение числа элитных загородных проектов происходит за счет завершения первичной реализации в готовых поселках, при небольшом количестве новых. Суммарно строящиеся сегодня загородные комплексы элитного сегмента включают 3,4 тыс. домовладений и занимают территорию примерно 1,8 тыс. га. Таунхаусы реализуются в 17% проектов. В прошлом году объекты блокированной застройки продавались лишь в 11% всех премиальных поселков. Рост данного показателя обусловлен как сокращением общего числа проектов премиального сегмента, так и выводом таунхаусов в поселке "Трувиль". В первом квартале текущего года получила свое продолжение тенденция к сокращению количества проектов в премиальном сегменте рынка загородного жилья. Ни одного нового проекта за прошедшие три месяца на рынок высокобюджетного жилья Подмосковья не выходило.
Данная тенденция способствует укреплению позиций сегодняшних флагманов рынка.
Наиболее качественными и интересными по своей концепции проектами Рублево-Успенского шоссе являются, по мнению экспертов, IntermarkSavills, "Жуковка XXI" и "Барвиха XXI". Более того, уникальность этих проектов также обусловливается тем фактом, что на данном направлении в обозримом будущем аналогичных поселков, скорее всего, не будет. Ключевые проекты Минского шоссе, как и прежде, - поселки "Довиль" и "Трувиль". Неоспоримым преимуществом данных проектов является концепция, созданная по образу элитных французских курортов.
"Повышение строительной готовности способствует росту цен и покупательской активности. 15 марта стартовали работы по реконструкции Новорижского шоссе. В ближайшие 3 года пропускная способность этого направления будет снижена. В марте 2012 года были начаты работы по расширению Новорижского шоссе. По мнению экспертов, это должно привести к смещению покупательского интереса в сторону Минского и Рублево-Успенского шоссе. Однако по завершении данных работ повышение пропускной способности так же, как и фактор отложенного спроса, будут благоприятствовать высоким показателям продаж на Новорижском направлении", - отмечает Ольга Винокурова, руководитель аналитических проектов IntermarkSavills.
Конечно, девелоперы элитных поселков рук не опускают, а ищут все новые способы завоевать покупателя. Но чтобы его завоевать, сначала надо этого покупателя изучить. Например, как выяснили девелоперы коттеджного поселка "Лион", на Рублевку пришел покупатель с бюджетом 2 млн долларов, с новыми требованиями и предпочтениями к объектам загородной жилой недвижимости. Новый покупатель, по данным авторов проекта, большое внимание при выборе дома уделяет стадии готовности проекта (предпочтительно готовый к заселению поселок, где уже живут), концепции поселка (она должна отвечать последним требованиям покупателей по размерам домов и участков, уровню обслуживания и эксплуатации, должен быть выдержан единый архитектурный стиль).
Несмотря на то что с середины 2011 года доля заявок на более дорогие объекты продолжает стабильно расти, самым популярным бюджетом для покупки домовладения на Рублево-Успенском шоссе остается сегмент до 2 млн долларов. По словам директора департамента загородной недвижимости компании Blackwood Юлии Саболевской, покупатель оказался в ситуации, когда на рынке мало предложений должного качества по адекватной цене. Одним из удачных примеров соотношения цена-качество и соответствия последним требованиям покупателей можно назвать коттеджный поселок "Лион" - полностью готовый, частично заселенный поселок, выполненный в единой архитектурной концепции с интересными и востребованными дизайнерскими решениями. Поселок расположен на Рублево-Успенском шоссе в районе стародачного местечка Чигасово среди реликтовых хвойно-лиственных звенигородских лесов. Камерная атмосфера поселка, близость лесного массива в сочетании с богатой инфраструктурой Рублево-Успенского шоссе соответствуют современным представлениям о комфортной загородной жизни. По словам Юлии Саболевской, на Рублево-Успенское шоссе пришел другой покупатель, который раньше не мог себе позволить рассматривать объекты на данном направлении. Бюджет его покупки - 1,5-2 млн долл., при этом он не заинтересован в покупке дома на вторичном рынке, он обращает внимание на готовые объекты на первичном рынке в современных поселках. Ключевым же требованием нового покупателя остается соотношение "цена-качество".
Наталья Барановская
Обозреватель "РГ"