Смена городского руководства ознаменовалась глобальным пересмотром концепции застройки столицы, расторжением значительной части ранее заключенных контрактов разной степени проработки. Многие застройщики потеряли при этом большие деньги и вынуждены были уйти из Москвы. Это уже привело к серьезному сокращению объемов нового строительства. О текущем состоянии рынка жилья и о том, какие трудности испытывает риелторский бизнес сегодня, "РГ" рассказал Григорий Полторак, президент Российской гильдии риелторов.
Григорий Витальевич, расскажите, что происходит со строительством жилья в Москве?
Уход многих застройщиков из Москвы, к счастью, не привел к катастрофическим последствиям, так как потери первичного рынка почти полностью компенсировал значительно более емкий вторичный рынок. Кроме того, этот недостаток новостроек в Москве активно восполняется ростом в ближнем Подмосковье. В связи с развитием транспортной инфраструктуры подмосковные города стали гораздо ближе к центру Москвы. География расширяется, и многие подмосковные города стали практически нераздельны со столицей независимо от административных границ. Расширение городской территории Москвы за счет области не оказало сколь-нибудь положительного влияния на рынок недвижимости обоих субъектов. Поскольку границы и так практически стерты, то для того, чтобы осваивать новые территории, не обязательно привязывать их административно, как это было сделано с так называемой новой Москвой. По мнению многих подмосковных застройщиков, расширение столичных границ, наоборот, создало проблемы. Сейчас те застройщики, которые попали в "новую" Москву, не понимают, с кем им теперь решать многочисленные возникающие вопросы. С одной стороны, есть местная власть, а с другой - московская. И кто главнее - пока непонятно. В Московской области, несмотря на наличие некоторых местных проблем, для застройщика все согласования делаются быстрее, дешевле, проще и понятнее. А с точки зрения потребителя, Троицк и Красногорск схожи, и не важно, что в одном случае это Москва, а в другом нет. Сейчас мы наблюдаем естественный процесс миграции некоторой части москвичей в ближнее Подмосковье, потому что многие люди для себя поняли, что не обязательно жить в центре, а есть большие преимущества жизни за городом. Развитие рынка недвижимости в ближнем Подмосковье будет во многом зависеть от развития транспортной инфраструктуры и от создания рабочих мест в зоне МКАД и за ее пределами.
Что будет происходить с рынком элитного жилья?
Рынок элитной недвижимости восстанавливается медленнее, сложнее. Тому есть несколько причин. Во-первых, покупатели стали более внимательно и расчетливо относиться к своим деньгам. Во-вторых, многие потенциальные владельцы элитной недвижимости предпочитают покупать владения за пределами страны. Эта тенденция сильно оживила рынок зарубежной недвижимости. И, в-третьих, само понятие, что такое "хорошо" в элитной недвижимости, достаточно быстро меняется, т.к. подвержено моде. Многие объекты, которые были построены пять лет назад и были "самыми-самыми", сегодня воспринимаются уже как устаревшие и "зависают". На рынке элитной недвижимости сегодня более ликвидны готовые объекты. Это тенденция современного рынка в целом. Слава богу, у нас стало меньше квартир и домов, построенных по типу "сделай сам". Все больше появляется на рынке предложений, требующих либо чистовой отделки, либо полностью готовых для проживания. Это здоровая тенденция, она говорит о том, что мы постепенно приближаемся к западным стандартам. Появились в продаже квартиры и апартаменты не только с отделкой, но и с сантехникой и даже с кухонной мебелью, как это принято в Европе и США.
С какими проблемами сталкивается риелторский бизнес сегодня?
Одна из основных проблем бизнеса состоит в том, что клиенты ждут от нас безукоризненного проведения сделки с недвижимостью и гарантии, что в будущем не возникнет никаких проблем с правом собственности. Но в решении этой важной задачи мы сталкиваемся с сопротивлением государственной машины. Госорганы, опираясь на действующее законодательство, лишают нас возможности максимально полно защищать интересы клиентов. С одной стороны, декларируется, что государство является гарантом частной собственности, с другой стороны, ответственность государственных органов практически сведена к нулю, более того, риелторы и юристы под предлогом защиты персональных данных лишены легальной возможности защитить имущественные права граждан, приобретающих недвижимое имущество, снизить их риски. Есть и внутренние проблемы. Риелторская деятельность разносторонняя и многогранная. Только сейчас, через 20 лет профессиональной деятельности, мы подошли к тому, чтобы сформулировать, в чем состоит содержание риелторских услуг. Состав основных и дополнительных услуг, оказываемых риелторами, был утвержден на недавнем Национальном совете Российской гильдии риелторов, который проходил 23 марта 2012 года в Новосибирске.
Третья проблема - в головах наших клиентов. Покупатели часто требуют от риелтора гарантии незыблемости права собственности на приобретаемый ими объект недвижимости. В рамках действующего законодательства это в принципе невозможно, т.к. риск в сделке с недвижимостью всегда существует. Задача риелтора состоит в том, чтобы свести этот риск к минимуму. Полностью исключить риски можно только на законодательном уровне. В силу несовершенства нашего законодательства существуют такие сделки, которые таят в себе проблему в принципе, эдакий "скелет в шкафу". Поэтому для того, чтобы обеспечить стабильность рынка, нужно менять законодательство, а для компенсации потерпевшей стороне убытков следует сформировать государственный страховой фонд. Одна из важнейших задач профессионального сообщества, над которой серьезно работают эксперты РГР, - лоббирование изменения законодательства для надежной защиты права собственности.
Какие еще трудности испытывает риелторский бизнес?
Даже при нынешней законодательной ситуации риелторы стараются по максимуму все проверить: узнать, кто жил в квартире ранее, какие оформлялись документы, проверить предыдущие сделки. Но сделать это становится все сложнее и сложнее. В частности, крайне затруднительно получить архивные выписки из домовой книги и узнать, кто был предыдущим собственником и проживал ранее. А поскольку у нас многократно менялось законодательство, нельзя с точностью узнать историю квартиры, невозможно наверняка предотвратить ситуацию, когда на законно купленную квартиру вдруг начинает претендовать кто-то из бывших собственников или членов их семьи. Поскольку мы сейчас сталкиваемся с сопротивлением предоставления документов для изучения, то идя навстречу пожеланиям своих клиентов максимально все проверить и защитить их интересы, риелторы порой вынуждены нарушать закон, получая необходимые данные незаконным путем, что для цивилизованного рынка недвижимости неприемлемо. Мы многократно обращались в ФМС, органы МВД, которые раньше занимались регистрацией по месту жительства, в Федеральную регистрационную службу, которая располагает информацией по предыдущим собственникам. Риелторы готовы обеспечить нераспространение этой информации, но она действительно необходима для того, чтобы обнаружить и ликвидировать либо минимизировать возможные риски и проблемы. К сожалению, исполнительная власть не реагирует на запросы профессионального сообщества.
Это внешняя трудность, а вы говорили и про внутренние.
Риелторы, несмотря на активную работу профессиональных общественных организаций, по-прежнему очень разобщены. Как правило, каждая компания работает в формате малого бизнеса, и здесь каждый за себя. Конечно, есть много общих задач, но эти интересы сложно объединять. Ведь для того, чтобы сделать общее полезное дело, добиться общих результатов, защитить профессиональные интересы, надо потратить время, силы, деньги, но не все к этому готовы. Во многих странах риелторская деятельность регулируется. В России до 2001 года также действовало государственное лицензирование, был контроль допуска на рынок. Мы были недовольны тем, как это происходит, потому что лицензирование было формально и коррупционно, отмена лицензирования была встречена с энтузиазмом. Только через несколько лет мы поняли, что стало еще хуже, потому что до этого был хоть какой-то барьер, рынок был огражден от откровенных мошенников и непрофессионалов. После отмены лицензирования на рынок пришло очень много некомпетентных компаний с неграмотными специалистами и просто жуликов, которые стали оказывать дешевые, но некачественные услуги, порой просто обманывали людей. К сожалению, потребители их стали ассоциировать с риелторами в целом. Поэтому сегодня отсутствие входного фильтра для профессиональной деятельности на рынке недвижимости - это большая проблема. Добросовестные риелторские компании работают, соблюдая принятые в РГР стандарты, которые мы зарегистрировали в Госстандарте сразу после отмены лицензирования. В стандартах прописаны элементарные требования к работе и качеству услуги, определены аттестационные требования к знаниям и навыкам сотрудников риелторских компаний. Однако эти требования распространяются в обязательном порядке только на сертифицированные компании. И те, кто работает честно и правильно, страдают от действий неквалифицированных риелторов и жуликов. Профессионалы рынка недвижимости осознают необходимость регулирования рынка. Именно по этой причине РГР серьезно продвигает закон о риелторской деятельности. И одновременно идет по пути саморегулирования. К сожалению, саморегулирование сейчас рассматривается как модель добровольная. А добровольное саморегулирование может быть эффективным, только если государство будет вести серьезную пропаганду и внедрять среди населения знание о том, что только компании - члены СРО могут предложить своим клиентам качественную и ответственную услугу.