Покупать квартиру в новостройке нужно сейчас: объемы строительства уменьшаются, и некоторые компании уже начинают поднимать цены. Особенно это касается сегмента бизнес-класса.
"Продажи и цены неумолимо растут, потому что новых объектов появляется чрезвычайно мало. То есть в 2012 году дефицит новостроек в Москве никуда не денется, этому способствуют все экономические факторы, - говорит Николай Румянцев, директор по реализации инвестиционных программ компании "Интеко". - Например, за три месяца с начала года спрос на наших объектах в сегменте бизнес-класса увеличился, что привело к повышению цен на 10%. Причем повышение цены не привело к уменьшению продаж. Думаю, что на объекты бизнес-класса цены будут продолжать свой рост и далее, т.к. именно в этом сегменте особенно заметны сокращения объемов предложения".
По оценкам экспертов компании Welhome, на конец I квартала 2012 года доля новостроек бизнес-класса занимает около 60% в общем объеме первичного предложения Москвы, что в абсолютном выражении составляет около 140 объектов (отдельных домов и/или корпусов жилых комплексов). Среди основных тенденций первичного рынка жилой недвижимости эксперты компании отмечают сокращение ввода новых проектов. В течение 2011 года новостройки бизнес-класса на рынок городской недвижимости практически не выходили.
По данным компании "Миэль-Новостройки", за 2011 год предложение бизнес-класса пополнилось только одним новым проектом - ЖК "Карамышевский бриз" в районе Хорошево-Мневники. По одному новому корпусу вышло в проекте "Веллтон парк" и в ЖК "Чемпион парк". В течение 2012 года ожидается выход на реализацию двух проектов - ЖК "Долина Сетунь" и ЖК на Мосфильмовской, а также начнутся продажи в последнем корпусе известного проекта ЖК "Алые паруса".
По итогам 2011 года рост стоимости квартир бизнес-класса составил в среднем 9%. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках этого сегмента - 194,3 тыс. рублей. Максимальные цены - в ЦАО, в таких проектах, как ЖК "Скай Хаус", ЖК "Английский квартал", ЖК "Шатер", ЖК "Хамовнический Вал". Средняя цена здесь составляет 283,4 тыс. рублей за кв. м. Все проекты находятся на завершающем этапе строительства, кроме ЖК "Шатер", где идет обустройство подземного паркинга.
На втором месте по стоимости новостроек бизнес-класса находится ЮЗАО со средней стоимостью квадратного метра 227,8 тыс. рублей. Наиболее бюджетные варианты квартир этого сегмента можно найти в ЮАО, средняя стоимость здесь составляет 135,7 тыс. рублей за квадратный метр. "Такой разброс цен говорит о сильных различиях в качественных характеристиках объектов, будь то местоположение, транспортная доступность, наличие собственной развитой инфраструктуры, качество материалов отделки и т. д.", - отмечает гендиректор компании "Миэль-Новостройки" Мария Литинецкая. Большинство реализуемых домов бизнес-класса (около 70%), по данным компании, находится на высокой стадии готовности - это только построенные или уже введенные в эксплуатацию объекты. В проектах на начальной стадии строительства представлено всего 14% квартир. Такая небольшая доля обусловлена существующей практикой постепенного выставления на продажу определенного объема квартир. Так, самые ликвидные квартиры поступают в продажу на завершающем этапе строительства по максимальным ценам.
Другая важная тенденция, отмеченная экспертами компании Welhome, - переориентация застройщиков и девелоперов на подмосковные площадки и сокращение объемов строительства в Москве. Немаловажное влияние на дальнейшее развитие этой тенденции, по мнению экспертов, будет оказывать и принятое в начале 2011 года решение об ограничении строительства в пределах ТТК, повлекшее за собой пересмотр ряда инвестиционных контрактов.
"В 2012 году тенденция переориентации застройщиков на возведение жилых проектов в Подмосковье продолжится. За счет активного строительства ожидается существенное увеличение объемов ввода жилья, которые могут превысить докризисные значения, - отмечает Мария Литинецкая. - Область привлекает застройщиков более упрощенной процедурой получения исходно-разрешительной документации и возможностью реализации крупных проектов комплексного освоения территории".
Очень перспективными эксперты называют проекты "город в городе". Правда, как отмечает Николай Румянцев, сейчас "городом в городе" в маркетинговых целях застройщики называют свои проекты только за наличие детского сада и школы, хотя это является необходимой составляющей любой застройки. Настоящим "городом в городе", по его мнению, может называться проект, включающий в себя не только жилье с необходимой социальной составляющей, но и развитую торговую функцию, а главное, обязательно места приложения труда.Как объяснили "РГ" в концерне "КРОСТ", формат "город в городе" представляет собой масштабные жилые комплексы из нескольких домов, объединенных общей территорией, выполненных в едином архитектурном стиле. Как правило, такая застройка образует целый автономный микрорайон, полностью обеспеченный собственной социальной и спортивно-развлекательной инфраструктурой: детскими садами, школами, поликлиниками, спортивными комплексами и сервисными службами.
Один из примеров такого формата - микрорайон "Wellton Park Новая Сходня", в нем реализуется даже более совершенный, чем "город в городе", формат - "город-парк". Город-парк - это природный оазис, на территории которого все подчинено потребностям человека. Здесь у каждого будет больше времени на отдых, занятия спортом, заботу о здоровье. Структура города-парка приближена к квартальному типу. При его создании используется принцип кластерной застройки. Важнейшим элементом является общественный центр с полным набором культурно-бытового обслуживания, а также зеленая зона школ и детских учреждений. В жилом квартале будут расположены четыре жилых кластера, современный детский сад, школа, зоны спорта и отдыха, торговый центр, паркинг. Здесь строится не просто жилой комплекс, а создается новая среда обитания. Согласно концепции градостроительства, единицей планирования становится не дом, а как минимум микрорайон с созданной комплексной инфраструктурой, включающей и дворы, и прогулочные зоны, и территорию быта и покупок.
Идеальный город построить сложно, однако можно создать более совершенные "города", которые будут существовать внутри реальных городских и областных центров. Такую концепцию предполагает формат "город в городе". Формат "город-парк" предлагает еще более приближенное к идеалу пространство для жизни, где все для людей. И, судя по всему, за такими форматами - будущее комплексной застройки большинства российских территорий, в том числе и "Новой Москвы". Она предоставляет большие возможности для развития территорий и строительства доступного жилья. На свободных пространствах больше возможностей, но одновременно и много вопросов, решить которые можно лишь при совместной деятельности бизнеса и власти.
Наталья Барановская
Обозреватель "РГ"