Новости

17.04.2012 00:45
Рубрика: Экономика

Строить по-новому

Первичный рынок недвижимости Петербурга перенасыщения не боится

В 2011 году в Петербурге введено в строй более 2,7 миллиона квадратных метров жилья, и эксперты полагают, что строительная отрасль могла бы развиваться еще более быстрыми темпами.

Однако при постоянном росте объемов строящегося жилья в условиях свободного выбора потребителя на первый план выходит надежность строительной компании. Из чего складывается этот аспект, "Российская газета" предложила обсудить на совете экспертов топ-менеджерам ведущих строительных компаний - президенту ГК "Эталон" Вячеславу Заренкову, генеральному директору ЗАО "Ленстройтрест" Александру Лелину, а также генеральному директору ООО "Главстрой СПб" Сергею Ветлугину.

Наиболее болезненной на российском строительном рынке продолжает оставаться проблема обманутых дольщиков. Какое решение вы можете предложить в ответ?

Вячеслав Заренков: Для того чтобы не быть обманутыми, покупатели квартир перед принятием решения должны внимательно изучить историю компании, ее деятельность, и обращаться только к надежным застройщикам. А государство, в свою очередь, должно проверять строительные компании на предмет состоятельности и надежности.

Не стоит гнаться за низкой ценой, нужно оценивать реальную ситуацию на рынке, консультироваться со специалистами, приходить в офис к застройщикам, интересоваться состоянием дел на строящихся объектах и проектами, реализованными за годы работы компании. И только после взвешенного анализа полученных данных принимать решение о покупке квартиры.

Сергей Ветлугин: Обманутых дольщиков все же не так много, а вот людей, перед которыми строительные организации выполнили свои обязательства частично или ненадлежащим образом, гораздо больше. Чтобы избежать подобной ситуации, необходимо выбирать надежные компании, а для этого нужно раскрывать информацию о финансовом состоянии застройщика, причем необходимо делать это публично. Федеральный закон N 214 отчасти призван решать эти вопросы, но сегодня обсуждается инициатива полностью отменить его и переложить риски на застройщиков. Мне кажется, этого делать нельзя. Закон хоть и устаревший, и не до конца отвечает всем актуальным потребностям рынка и его участников, но в целом, можно сказать, правильный.

Александр Лелин: На нашем счету более 40 построенных собственных жилых объектов и ни одного обманутого дольщика. Я убежден, что многие проблемы дольщиков связаны с банальным отсутствием информации. С началом кризиса 2008 года мы приняли взвешенное решение вести открытую политику общения с нашими клиентами. И тогда, и сейчас приходится отвечать на любые, даже "неудобные" или провокационные, вопросы - на нашем сайте, в социальных сетях. Мы также ввели практику регулярных встреч с инициативными группами дольщиков, которые очень актуальны на разных стадиях строительства дома. Порой наши покупатели подсказывают нам какие-то шаги и необходимость принятия решений по отдельным направлениям, на которые мы сами, возможно, и не обратили бы внимания. Мы верим, что в конечном итоге только такой подход повышает доверие к нам как существующих клиентов, так и потенциальных.

Как вы могли бы сформулировать роль вашей компании в развитии строительного рынка Санкт-Петербурга и Северо-Запада?

Лелин: Все 12 лет работы на рынке "Ленстройтрест" сохраняет свои позиции, невзирая на кризисы, макроэкономические факторы и прочие обстоятельства. Во многом наша стабильность обусловлена тем, что компания входит в состав одного из крупнейших в регионе производственных холдингов - ПО "Лестройматериалы". В управлении компанией есть собственные производственные мощности - комбинат по выпуску железобетонных изделий "Гатчинский ССК". Мы стремимся успевать за рынком, держаться "на уровне" - модернизируемся, внедряем современные технологии, постоянно меняемся. Иначе не выжить в наше время жесткой конкуренции на рынке. Мы строим в сегменте жилья массового спроса и не собираемся диверсифицировать свой бизнес в сторону освоения новых сегментов или новых видов деятельности: нужно заниматься тем, что получается делать хорошо. У нас есть не только собственные, но и подрядные объекты, которые мы строим по заказу крупных коммерческих компаний и городской или областной администрации.

Почти всю историю своей работы на рынке "Ленстройтрест" потребитель знает по серии "Оптима". Сэндвич-панель как бренд - это тоже наша находка, которую мы несколько лет успешно использовали в рекламных сообщениях.

При этом мы стали первыми в Петербурге, кто применил технологию каркасного домостроения в жилищном строительстве. Эта технология обладает целым рядом преимуществ, которые пока еще, на мой взгляд, недооценены.

Заренков: Наша компания является одним из крупнейших застройщиков Северо-Западного региона. За 25 лет мы построили более 130 жилых и коммерческий зданий общей площадью свыше трех миллионов квадратных метров. Ежегодно тысячи петербуржцев становятся счастливыми новоселами наших домов.

ГК "Эталон" первой стала применять в строительстве жилых домов кирпично-монолитную технологию с навесными вентилируемыми фасадами. Дома, построенные по такой технологии, - прочные, надежные и долговечные. А вентилируемые фасады не только обеспечивают особый микроклимат в квартирах в течение всего года, но еще и делают дома яркими и красивыми.

Думаю, можно сказать, что в некоторой степени деятельность нашей компании является индикатором рынка. Во время кризиса мы не заморозили ни одного объекта, а в 2011 году стали первой российской строительной компанией, вышедшей на IPO после 2008 года.

Ветлугин: Наша компания существует с 2007 года, но публично появилась на рынке в 2010 году, заявив о себе с помощью проекта "Северная долина". В 2011 году, по данным комитета по строительству, мы ввели в эксплуатацию 280 тысяч квадратных метров жилья - больше всех среди частных компаний. Больше нас в городе сдало с эксплуатацию только министерство обороны РФ.

За два года мы изменили отношение потребителя к строящейся жилой недвижимости. Мы доказали, что дома строятся в срок, что цена квадратного метра может быть разумной, что позволить себе купить квартиру может практически каждый - при помощи ипотечных программ и кредитных организаций. Мы доказали, что можно строить быстро: наши дома строятся за полтора года, в год сдается больше пяти тысяч квартир. И безусловно, мы повысили конкуренцию на рынке строящегося жилья, изменили в лучшую сторону отношение самих застройщиков к своей работе: технологии стали современнее, поменялся подход к продажам, к ценам, отношение к дольщикам.

Опишите, пожалуйста, конкурентные преимущества компании на строительном рынке.

Ветлугин: Как я уже сказал, всего за два года активной работы на рынке мы внесли на него существенные изменения. Мы реализуем проекты комплексного освоения территорий, где присутствует вся социальная инфраструктура от садиков, школ до магазинов и спортивных сооружений. В начале лета на рынок выходит еще один проект комплексного освоения территории - жилой район "Юнтолово". Этот проект уникален для рынка России - европейский, малоэтажный, комфортный, экологичный, зеленый район, в котором будут жить более 80 тысяч человек. 60 гектаров мы отвели только под зеленые насаждения - парки, бульвары, аллеи. Мы рассчитываем, что концепция жизни, разработанная для этого района, не менее конкурентоспособна, чем все то, что мы задумывали ранее. Все, что мы сегодня делаем хорошо, и есть наши конкурентные преимущества: сдача домов в срок, доступность цен, применение новых технологий, новые подходы к освоению больших городских территорий, уникальная система контроля качества.

Лелин: Компания "Ленстройтрест" в настоящее время переживает период масштабных изменений в своей деятельности - переходит на совершенно иную идеологию работы и переориентируется на европейский подход к строительству и организации жилого пространства. Это - требования времени, рынка, наконец, экономики и оптимизации нашей деятельности. Центральный посыл новой идеологии компании - "Архитектура жизни".

Все новые проекты компании будут построены по финским технологиям на полностью обновленном оборудовании производственного комбината в Гатчине. И уже к началу 2016 года будет построен первый такой квартал в городе Колпино, а вслед за ним, к 2018 году, в Янино. Новые микрорайоны станут воплощением всех лучших традиций скандинавских городков: преимущественно среднеэтажная застройка, максимум удобства, функциональности, эргономики, эстетики и пространства. Для каждого проекта разрабатывается отдельная концепция, которая по замыслу должна объединить людей с похожим взглядом на жизнь, интересами, ценящих комфорт своей жизни.

Заренков: Наши главные преимущества - опыт и надежность. Мы строим качественное жилье комфорт-класса, которое пользуется большой популярностью у клиентов. Нас рекомендуют, к нам приходят вновь.

Наш опыт позволяет нам формировать четкую стратегию развития на несколько лет вперед. А тот факт, что мы вышли на Лондонскую фондовую биржу и несем обязательства перед инвесторами, гарантирует выполнение плана развития на 100 процентов.

Как, по-вашему, государство может способствовать развитию строительной отрасли?

Заренков: Для того чтобы способствовать развитию строительной отрасли, государство должно способствовать росту покупательской способности населения, развивать ипотечное кредитование, снижать ставки по кредитам.

Если говорить об отраслевых вопросах, то, прежде всего, нужно решить проблемы развития инфраструктуры новых жилых кварталов и подключения новостроек ко всем необходимым коммуникациям. Уже много лет в России не могут отменить так называемую "плату за подключение". Ни в одной другой стране строители жилья не оплачивают возведение новых подстанций или очистных сооружений. Считаю, что компании-монополисты должны зарабатывать продажей своего продукта.

За счет местных и федерального бюджетов должны возводиться не только инженерная и транспортная инфраструктура, но и социальные учреждения - школы, детские сады и так далее. Хотелось бы, чтобы больше финансирования выделялось на эти цели с федеральной стороны, так как средств местного бюджета не всегда достаточно. Дороги, например, могли бы быть построены за счет федеральных денег.

И еще один из самых важных вопросов: хотелось бы, чтобы сроки выдачи разрешительной документации на строительство сократились. Сейчас все документы могут рассматриваться в течение 15-30 месяцев и более, а это очень длительный срок. Попытки федеральных властей уменьшить эти сроки никаких результатов не дали. Наоборот, мы увидели, что появились дополнительные органы, комиссии и так далее, которые еще больше задерживают принятие решений.

Наконец, мы считаем, что на самом высоком уровне следует принять решение о переходе на уведомительную систему начала строительства: застройщик разрабатывает проектную документацию, проходит экспертизу, уведомляет администрацию о начале строительства и несет полную ответственность за реализацию проекта в соответствии со СНиП и другими нормативными актами. Я уверен, это решение как никакое другое будет способствовать сокращению сроков строительства. Все остальное - это полумеры. Конечно, это довольно революционное решение, но назрело время его принять!

Лелин: Во взаимодействии застройщиков и государства всегда было и остается очень много вопросов. Самые болезненные точки соприкосновения - это процедуры согласования, которые, к сожалению, не только не упрощаются, но с каждым годом становятся все более сложными и запутанными. Сложность же их решения проистекает из неопределенности и несовершенства законодательных документов, регулирующих как собственно городскую застройку, так и правила строительной деятельности. Второй непростой момент во взаимодействии - это разделение функций между девелопером и администрацией в части обеспечения жилищного строительства инфраструктурой - инженерной, социальной, дорожной. Строительные компании, чтобы реализовать свои проекты, зачастую вынуждены брать на себя функции, которые обязан выполнять город (или область). И какого-либо сдвига в этой ситуации в сторону облегчения жизни и работы застройщиков я пока не вижу, хотя продолжаю на это надеяться.

Ветлугин: Надо совершенствовать систему работы с компаниями. Есть много точек, болезненных для всех.

Например, Федеральная регистрационная служба, которая отвечает за то, чтобы надлежащим образом регистрировать права участников долевого строительства, просто не справляется с объемами, которые сегодня предъявляет рынок. Мы заключаем более 600 договоров долевого участия в месяц, и это только треть петербургского рынка. ФРС все необходимые бумаги обработать не в состоянии, и очередь сегодня на оформление договоров составляет около тысячи человек - только по договорам долевого участия, а ведь есть еще договоры на право собственности! Сама процедура не сложна, однако власть должна быть тождественна запросам времени, а для этого нужно быть в контакте с общественностью и бизнесом.

За годы моей работы в строительной отрасли я поработал, что называется, "по обе стороны" и хорошо понимаю объективные трудности в работе властных структур. На мой взгляд, по некоторым вопросам неоправданно затягиваются сроки решений и согласований. В городе уже накоплен достаточный опыт в девелопменте, выстроилась определенная система, которую надо просто совершенствовать.

Экономика Недвижимость Филиалы РГ Северо-Запад СЗФО Санкт-Петербург