Новости

03.05.2012 16:55
Рубрика: Экономика

Совет дому

Собственников квартир нужно научить управлять своим жильем

В регионах ЦФО управляющие компании начали отчитываться перед собственниками жилья о проделанной за прошлый год работе. О том, как это происходит, всегда ли честны руководители УК с жителями и какие способы экономии можно использовать в процессе управления домами, "РГ" рассказал член Общественного совета по проблемам ЖКХ при Орловском горсовете Алексей Кузьмин:

- Большинство отчетов, которые я видел, носят формальный характер. Вот пример - отчет управляющей компании, уместившийся на одном листе. В нем представлен перечень неких работ, проведенных в многоквартирном доме по Набережной Дубровинского в прошлом году. Из него неясно, кто эти работы проводил, когда, по какой цене, кто и когда их принимал. Просто написано: "ремонт подъезда" и все. Отчет выполнен в соответствии со стандартами раскрытия информации, но отчиталась компания формально. Это вызывает серьезное недовольство людей, хотя такие документы призваны снимать многие вопросы. Ситуацию в ЖКХ это явно не улучшает. Неслучайно сейчас в Орле в массовом порядке инициируют собрания по расторжению договоров с одними управляющими компаниями и заключению с другими. Только вряд ли это что-то изменит. По-другому управляющие компании работать не могут и не будут.

Получается, что отчетная кампания во многих случаях превращается в формальность, а собственники жилья ничего не могут с этим поделать?

Алексей Кузьмин: Беда в том, что люди инертны. Они не вникают в отчеты и не читают их. Собственники жилья обычно говорят: мы заплатили деньги, и больше от нас ничего не требуется. С другой стороны, можно ли требовать четкого понимания законов от работников управляющих компаний, многие из которых получили опыт и навыки еще в советское время?
Сфера управления домами - сложнейшая сфера. Она требует глубоких знаний в экономике, юриспруденции и инженерно-строительных науках, умения подбирать персонал и ставить перед ним задачи, анализировать договоры и прочее. Многие ли обладают такими компетенциями, особенно среди собственников? А договоры со стороны поставщиков ресурсов составляют квалифицированные юристы. Простому человеку разобраться невозможно, так как в них масса отсылочных норм.

Однако, несмотря на кажущуюся сложность работы, управляющие компании с рынка ЖКХ не уходят…

Алексей Кузьмин: Они и не уйдут, потому что их все устраивает. Возьмем для примера упомянутую управляющую компанию. В ее отчете сказано: по итогам 2011 года долг собственников и нанимателей жилья за потребленные ресурсы составляет 256 тысяч рублей. Почему? Потому что для управления домом, по большому счету, достаточно одного-двух человек, а УК обладают громоздкой структурой. Собранные с жильцов деньги они в первую очередь тратят на свое существование, затем расплачиваются с поставщиками ресурсов. На текущий ремонт и обслуживание дома денег не остается или остается очень мало. Но из отчета этого не увидишь. Там не написано, сколько компания потратила на свое содержание, зарплаты и премии.

Другое дело - товарищество собственников жилья. Могу доказать это на своем примере. Я живу в доме, где создано ТСЖ. У нас нет долга, а на счетах лежит почти 400 тысяч рублей. Часть средств тратим на текущие нужды, часть откладываем в резервный фонд. Из него можно профинансировать, например, капремонт дома. Мы единственные в Орле, кто не повышает тарифы уже два года. Все потому, что изучаем законы и добиваемся их исполнения от других.

И какие же способы экономии можно найти в законах?

Алексей Кузьмин: Их много. Например, мы доказали Пенсионному фонду, что деятельность по строке "управление имуществом" имеет право на льготы. Другие в прошлом году платили по 34 процента обязательных отчислений в Пенсионный фонд и страховые фонды, а мы - 26. За год сэкономили на этом почти 20 тысяч рублей. Это позволило без повышения тарифа организовать дополнительный вывоз мусора.

Уплату налога по упрощенной системе свели к минимуму. За прошлый год заплатили 49 рублей, поскольку доказали, что не получаем доход. Ведь доход - это экономическая выгода. А если товарищество получает электроэнергию по 2,5 рубля и по той же цене отдает ее членам ТСЖ, то выгоды нет. Мы это разъяснили нашему налоговому инспектору. А другие - нет, и им в налогооблагаемую базу включают все суммы, полученные с жителей за ресурсы.

Сейчас судимся со службой по тарифам, потому что в тариф на электроэнергию включена надбавка за расчетно-кассовое обслуживание. Мы сами начисляем платежи, сами собираем показания приборов учета и несем затраты на банковское обслуживание - так за что мы должны платить?

Изложить общие принципы управления несложно, но надо вникать в детали, ведь "дьявол в мелочах"

Не надо ждать, что все придет само собой. Надо убеждать сотрудников ведомств, что правы не они, а жильцы. Есть и другие способы. Например, мы отказались от собственного бухгалтера, наши дела ведет бухгалтерский центр - так дешевле. Переход на электронный банк и введение штрихкода на квитанции позволили сэкономить 20 тысяч рублей за год - за электронные операции банк берет меньший процент. Вот на таких, казалось бы, мелочах экономим десятки тысяч.

Наверное, все это хорошо для ТСЖ, а что же делать жителям домов, в которых "царствует" управляющая компания?

Алексей Кузьмин: Прежде всего понять, что надо прекратить писать жалобы мэру, губернатору или еще выше. Они не наделены полномочиями наводить порядок в каждом конкретном доме. Возникающие вопросы нужно решать в судебном порядке. Пусть закон плох, но даже плохой закон лучше беззакония.

Напрашивается вопрос: как собственник защитит свои права, если не знает закона? Отвечаю: необходимо массовое просвещение, с чем согласны и члены Общественного совета по проблемам ЖКХ. Мы пытаемся что-то сделать в этом направлении, разрабатываем методические рекомендации, памятки. Но этого мало. Нужна регулярная телепередача, в которой выступали бы только компетентные специалисты. Нужна "Школа управдома". Может быть, надо ввести уроки управления в общеобразовательных школах. Заниматься этим должны органы исполнительной власти. Ведь "дьявол в мелочах". Я могу, например, за десять минут объяснить, как управлять домом. Но с тем же успехом расскажу за десять минут, как водить машину. Выжал сцепление, включил передачу, надавил на педаль газа и… до первого столба. Так и в сфере управления. Изложить общие принципы несложно, но надо вникать в детали, а для этого нужен образовательный процесс.

Но законодательство не стоит на месте, в него вносят поправки. Меняют ли они что-то на региональном уровне в сфере ЖКХ?

Алексей Кузьмин: Меняют, но, боюсь, далеко не всегда в лучшую сторону. Сейчас, например, по-моему, в стране запущен механизм, способный ликвидировать ТСЖ. В чем он выражается? Поправки, внесенные в Жилищный кодекс, обязывают правление и председателя ТСЖ работать без зарплаты, на общественных началах. Закон предусматривает вознаграждение, но вознаграждение и зарплата - это разные вещи. А кто согласится работать без зарплаты?

Кроме того, ТСЖ обязано заключить договор управления домом. Спрашивается, с кем? Зачем создавать ТСЖ, чтобы затем нанять стороннего управляющего? Это парадокс, заложенный в законе. Далее закон обязывает создавать некий совет многоквартирного дома. Очень сомнительно, имеет ли кто-либо право обязывать людей создавать общественное объединение? Да и вообще это довольно странный орган. Он нигде не регистрируется и не несет никакой ответственности. Но полномочия ему предоставляют такие же, как у правления ТСЖ или жилищного кооператива. Согласно ЖК, такой совет на основании доверенностей, выданных собственниками помещений, заключает договор управления многоквартирным домом. Задача почти невыполнимая.

Почему? Какая разница - придут ли жители на общее собрание или выпишут доверенность?

Алексей Кузьмин: В Орле есть дом, в котором 600 квартир, и там постоянно идут судебные процессы, склоки. Одни считают, что могут управлять домом лучше, чем другие. И ради этого готовы идти на многое. Наверное, не обходится и без стимулов со стороны управляющих компаний. Это порождает систему, при которой во главе всего могут стать не действительно заслуживающие того люди, а те, кто наглее или кто громче кричит.

Теперь представим себе, что в этом доме создают совет, председатель которого должен получить доверенности. Там многие соседи друг друга не знают по имени. Приходит ко мне незнакомый человек и просит выписать ему доверенность, чтобы обрести право заключать от моего имени договор. Кто-то выпишет, конечно, но я - человек менее доверчивый и доверенность не дам.

В этом случае предусмотрен созыв общего собрания. Но, если люди не придут, кворума не будет - что делать? А на этот вопрос в законе ответа пока нет. И вообще, надо понять, что не управляющая компания является главным действующим лицом в сфере ЖКХ. Им является собственник жилья, который сейчас отстранен от процесса управления. Его надо научить отстаивать свои права. Без понимания этого что-то изменить будет трудно.

Экономика ЖКХ Филиалы РГ Центральная Россия ЦФО Орловская область Орел