Захват квартиры или земельного участка, войны с соседями из-за произвольно установленного забора или возведенных вплотную к чужой территории бани-сарая - сегодня такие дела в суде тянутся годами. А законные хозяева нередко все это время не могут нормально пользоваться своей недвижимостью.
Предоставить им дополнительную возможность защититься должны изменения в Гражданский кодекс, которые Госдума планирует окончательно принять до конца июня. Первое чтение законопроект уже прошел. О каких именно поправках идет речь, "РГ" рассказал глава Комитета Госдумы по законодательству Павел Крашенинников.
Одно из нововведений - институт владельческой защиты. Зачем он нужен?
Павел Крашенинников: Сегодня в Гражданском кодексе у нас прописано право собственности и иные вещные права, причем это весьма ограниченный перечень. Предлагается его расширить, включив в том числе раздел "Владение", и ввести понятие "владельческой защиты".
Для чего это нужно? Сейчас владельцу какой-то недвижимости, если его права нарушены, приходится доказывать в суде свое право собственности. Это долго, трудно, такие процессы длятся годами. С появлением института владельческой защиты он сможет по упрощенной процедуре вернуть возможность владеть своей недвижимостью. При этом вопросы, связанные с правом собственности, решаются в отдельной процедуре.
Этот механизм будет работать не только для собственников. Это может быть связано так же и с правом застройки, аренды.
Поясните на конкретном примере - как это будет работать?
Павел Крашенинников: Например, в споре находится квартира. Ее кто-то захватил, врезал другие замки, собственник или владелец не могут туда попасть. Или идет тяжба из-за земельного участка. Сосед возвел забор на чужой территории и не дает пользоваться землей законному хозяину.
Владельческая защита заключается в том, что пострадавшая сторона только доказывает, что владела этим объектом, причем это будет относительно простая и быстрая судебная процедура. Правосудие восстанавливает то, что было, допустим, неделю-две назад, кто владел конкретной квартирой или конкретным земельным участком.
Доказывается только само реальное владение. Человек жил, владел, пользовался. Это право ему возвращают.
То есть не обязательно предъявлять документ, который подтверждает право собственности?
Павел Крашенинников: Нет, надо просто доказать, что он здесь жил и владел этим объектом недвижимости. А все остальное, спор о собственности, он идет сам по себе, в отдельном судебном процессе.
У нас масса таких ситуаций с квартирами. Я на днях видел, как из коммунальной квартиры выгнали семью, люди не могли в нее зайти. У них все документы есть, но нужно судиться, а это, как я уже сказал, долго. По владельческой защите они смогут себя защитить достаточно быстро.
В чем будет состоять упрощенная процедура такой защиты?
Крашенинников: Для этого будет разработан детальный механизм и прописан в Гражданском процессуальном кодексе.
Другое нововведение касается госрегистрации прав на имущество. Она упростится?
Павел Крашенинников: Мы предлагаем устранить дублирование. Сейчас, например, при покупке квартиры сначала регистрируется сделка, затем - право собственности. Приходится два раза оформлять документы, стоять в очередях, два раза платить пошлину. Мы предлагаем регистрировать только право.
С земельными участками сегодня такой механизм уже введен: прежний владелец и новый приносят договор - купли-продажи, или, например, дарения - и на основании этого договора производится регистрация права собственности. Примерно то же самое будет и с квартирами.
Но вряд ли удобно, если регистрировать право собственности придется вдвоем - продавцу и покупателю, дарителю и тому, кому подарили...
Павел Крашенинников: Этого и не будет. Наоборот. Процедура регистрации для обеих сторон сделки станет проще. Договор заключается в нотариальной форме, и дальнейшим оформлением и регистрацией может заниматься уже нотариус. То есть нотариус будет обязан обеспечить полный комплекс услуг, связанных с оформлением сделки с недвижимостью: передачу документов клиента на регистрацию, получение их после регистрации и вручение клиенту. Причем нотариусы будут нести ответственность перед клиентом за совершение сделки - перед тем, как ее удостоверить, они обязательно должны проверить "чистоту" сделки, права продавца и покупателя. Но для этого также нужно будет внести необходимые изменения в закон о нотариате.
Сразу возникает вопрос: насколько дорого будет такое "нотариальное сопровождение" сделки вместе с ее регистрацией?
Павел Крашенинников: Конкретные суммы будут обсуждаться позже. Понятно, что надо будет искать некий баланс между интересами граждан и нотариата. Скорее всего, размер пошлины будет установлен в процентном отношении от стоимости сделки, но при этом определен верхний потолок - не больше некой суммы, единой для всех регионов. Но, повторяю, сумма должна быть посильной для клиента.
По-моему, важнейшая поправка - это введение единого объекта, включающего земельный участок и расположенные на нем строения. Сейчас, даже после введения закона о дачной амнистии, все равно у людей много сложностей - нередко даже имея право собственности на дом, участок под ним в собственность они могут оформить только в судебном порядке...
Павел Крашенинников: Исторически у нас так сложилось, что земля всегда принадлежала государству. И земля была отдельно, а расположенные на ней здания и другие объекты - отдельно, точно "висели в воздухе". Введение единого объекта означает, что эти две составляющие будут объединены.
Какой механизм такого "объединения", если, например, у гражданина (или организации) в собственности дом, какое-то другое строение, а земельный участок выделялся на праве бессрочного пользования?
Павел Крашенинников: Земля тоже будет в собственности.
Автоматически?
Павел Крашенинников: Да.
И бесплатно?
Павел Крашенинников: Да, если верхний объект в собственности.
Это надо будет как-то регистрировать?
Павел Крашенинников: Можно регистрировать, либо, если нет желания, ну, живешь и живешь, потом при сделке это будет оформляться уже как единый объект. Сейчас кадастровый номер уже единый.
А какие-то исключения возможны, то есть власти смогут препятствовать такому переходу муниципальной земли в частную собственность?
Павел Крашенинников: Власть, особенно если она недобросовестная, всегда препятствует нововведениям, если они не в ее интересах. Поэтому и устанавливаем какие-то дополнительные правила. Если верхний объект в собственности, а участок в безвозмездном пользовании или аренде, он тоже перейдет в собственность. Если верхний объект не в собственности, а, допустим, в аренде, то земля тоже будет в аренде. Либо ее надо будет выкупать.
Когда вы ожидаете, что эти поправки будут приняты?
Павел Крашенинников: Надеюсь, в весеннюю сессию.