Новости

20.09.2012 00:35
Рубрика: Экономика

Строить проще, чем жить

Развитие малоэтажного строительства сдерживают инфраструктурные ограничения
Системный и кардинальный прорыв в развитии жилищного строительства, в необходимости которого никто не сомневается, пока не произошел. Однако власти обозначили сроки и результаты. К 2015 году страна должна строить около 90 млн кв. м жилья в год. Это примерно 1,5-2 млн домов и квартир, прежде всего относящихся к самым востребованным сегментам - малоэтажному и современному, удобному, комфортному жилью эконом-класса.

Во многих регионах в приоритете малоэтажка. И понятно почему: федеральные власти выделяют на строительство малоэтажных поселков экономкласса немалые деньги (при условии софинансирования из региональных бюджетов), технологии имеются, строительные материалы можно использовать местные, земли хватает.

В Кировской области, например, в июле презентовали проект строительства малоэтажного жилья в селе Шутовщина. Предполагается, что на территории в 50 га появится 29 трехэтажных многоквартирных домов (это 1050 квартир площадью 47 тыс. кв. м) и 229 индивидуальных (23 тыс. кв. м). В Тамбовской области планируется построить до 2030 года около 3 млн кв. м малоэтажного жилья, соответствующее соглашение администрация региона уже заключила с "Национальным агентством малоэтажного и коттеджного строительства" (НАМИКС).

До 2030 года планируется построить около двух миллионов кв. м малоэтажного жилья в Липецкой области. Поселки, в которых одновременно с жилыми домами строятся школы, детские сады и медицинские пункты, торговые и парковые зоны, спортивные площадки, возводятся в Липецком, Задонском, Хлевенском, Усманском районах. В Грязинском районе строится поселок Ново-Заречное. По плану, здесь будет возведено 300 домов.

Жителей аварийных домов тоже переселяют преимущественно в малоэтажные дома, в соответствии с программами переселения граждан из аварийного жилищного фонда. Финансируют такие программы региональные власти и федеральные - через Фонд содействия реформированию ЖКХ. Например, на переселение из аварийных домов жителей Костромской области Фонд ЖКХ выделяет в этом году около 13 млн рублей плюс еще 4,45 млн рублей добавит регион на условиях софинансирования программы. На начало июля на переселение граждан из аварийного жилищного фонда по 572 заявкам 79 субъектов РФ выделено 108,4 млрд рублей (с учетом софинансирования субъектов - 140,7 млрд рублей), что позволит расселить 20 599 аварийных домов, где проживают 344,9 тыс. человек. В том числе с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства одобрены 182 заявки (58 субъектов) на сумму 24,4 млрд рублей (с учетом софинансирования субъектов - 36,4 млрд рублей), что позволит расселить 5169 аварийных домов, где проживают 75,4 тыс. человек.

Вносит в финансирование малоэтажного строительства свою лепту и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

"В рамках программы "Стимул" АИЖК работает с банками, предоставляя им займы для целевого кредитования строительства, в том числе и малоэтажного жилья. При этом главным требованием при финансировании таких проектов остается комплексность малоэтажной застройки, - объясняет Дмитрий Подкопаев, начальник Управления проектного финансирования АИЖК. - В соответствии с действующим законодательством к таким территориям относятся экспериментальные инвестиционные проекты комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства (КОТ) или проекты комплексного освоения земельных участков (КОЗУ). Иными словами, объект должен находиться на территории комплексной застройки, отвечающей всем требованиям к транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуре. Целевые средства агентства можно получить и в том случае, если участок расположен в не имеющем статуса, но организованном поселке. При условии, что прилегающий к нему населенный пункт обеспечен всей необходимой инфраструктурой в соответствии с действующими нормами по проектированию и строительству территорий малоэтажного жилищного строительства".

Поскольку обеспечивать поселки инфраструктурой должны местные власти, а на это нужны немалые деньги, процесс идет не так быстро, как хочется. Но идет. Сегодня агентством заключено с банками (Локо-банк, Новикомбанк, Евротраст, НТБ) соглашений на финансирование малоэтажной застройки в рамках программы "Стимул" более чем на два миллиарда рублей, это - около 4% от всех проектов строительства нового жилья, финансируемых АИЖК.

"Традиционно высокая активность строительства отмечается в Московской области. Одним из знаковых малоэтажных проектов здесь стало строительство девелоперской компанией MR Group города-спутника "Новое Ступино". В Ленинградской области в рамках "Стимула" приступили к первому этапу строительства малоэтажного поселка "Золотые ключи", в Калужской области застраивается микрорайон Южный, в Самарской - поселок городского типа Новосемейкино, - говорит Дмитрий Подкопаев. - При этом полученные от агентства средства банк может направлять не только на целевое финансирование строительства, но и на выдачу ипотечных кредитов для покупки жилья по условиям продукта АИЖК "Малоэтажное жилье" (затем агентство рефинансирует такие ипотечные кредиты). Действие ипотечных продуктов распространяется не только на строящиеся по программе "Стимул" дома, но и на другие малоэтажные поселки, подходящие под условия продукта".

Получается, в строительстве малоэтажного жилья заинтересованы и власти всех уровней, и потребители квадратных метров. А вот интересны ли такие проекты девелоперам? Ведь строить дорогое жилье на первый взгляд намного выгоднее.

"Для девелоперов формат малоэтажных жилых комплексов, расположенных за чертой города, более перспективен в регионах, чем в Москве, ввиду более низкой стоимости земли и лучшей транспортной доступности, - говорит Татьяна Шарова, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome. - Тем не менее у московских потребителей этот формат приобретает все большую популярность. Поскольку в последние несколько лет в Подмосковье заявляется все больше проектов малоэтажной застройки, потребитель может выбирать. Спросом пользуются проекты с продуманной концепцией и хотя бы минимальной инфраструктурой. К сожалению, есть примеры не очень удачных проектов малоэтажной застройки, которые реализуются буквально в "чистом поле", без какой-либо инфраструктуры".

А вот, по мнению руководителя бизнес-единицы "ЛСР. Недвижимость-Москва" Валерия Забелина, для московских девелоперов в большинстве случаев индустриальное малоэтажное домостроение может стать едва ли не самым интересным форматом. "Малоэтажное домостроение часто единственно возможный вариант для многих земельных участков ближайшего Подмосковья - в силу существующих градостроительных ограничений по высотности. Так, например, ограничения по этажности для сельских поселений (до 4 этажей) предусмотрены постановлением правительства МО N 24/54 от 16.01.12 г. и действительны с 1 мая 2012 года, - поясняет он. - А ведь именно на этих обширных земельных участках сельских поселений сегодня можно возводить жилье, доступное для основной массы покупателей, - в пределах Москвы уже никакое жилье не может называться по-настоящему доступным. С учетом намерения властей сделать малоэтажное низкоплотное жилье преобладающим видом застройки на территории "новой Москвы", такое строительство станет еще более востребованным".

В перспективах малоэтажного строительства в Подмосковье не сомневается и Александр Коган, координатор проекта "Свой дом". "Мегаполис, лучами расходящиеся от него трассы федерального значения, средние и небольшие города Подмосковья - вся логика развития Московской области подталкивает к активному развитию малоэтажного строительства, - говорит он. - 25-30-этажные дома, которые возводятся в подмосковных городах, только способствуют усилению транспортной проблемы, неудобству людей. Да, самый простой способ для предпринимателя - это построить "свечку" и быстро получить прибыль. Но сегодня понятно, что Подмосковье должно быть малоэтажным. Это, помимо прочего, означает, что региону необходимо совершенно другое градостроительное планирование, пересмотр концепции застройки территории Подмосковья".

Для девелоперов малоэтажка может стать идеальным форматом, особенно если поработать над снижением себестоимости строительства. "Наша практика показывает, что проекты массовой малоэтажной застройки интересны с точки зрения экономики девелоперам уже сегодня, при этом такой формат жилья может быть доступен широкому кругу покупателей. Для этого девелоперам необходимо только сосредоточиться на внедрении современных технологий домостроения, позволяющих снижать себестоимость строительства без потери качества. А государству - позаботиться об обеспечении необходимой социальной инфраструктурой, при участии девелоперов или без него, - говорит Валерий Забелин. - Например, перспективным для всех регионов страны становится современное индустриальное малоэтажное домостроение с применением гибких технологий производства: себестоимость индустриального домостроения при массовой комплексной застройке больших площадей несоизмеримо ниже индивидуального коттеджного строительства. При этом малоэтажное домостроение привлекательнее для девелоперов, чем многоэтажное, быстрыми темпами вхождения в проект и реализации".

В Московской области, по мнению Татьяны Шаровой, ввиду дороговизны земельного ресурса снижение себестоимости возможно, в основном, за счет большого объема реализуемого жилья. "Фактически, проекты малоэтажного строительства должны быть комплексными и масштабными. Это позволит и снизить нагрузку на инфраструктуру, и в то же время обеспечить ею будущих жителей", - говорит она.

Выходит, малоэтажка выгодна и девелоперам. Так почему же системный и кардинальный прорыв в развитии жилищного строительства, в необходимости которого никто не сомневается, пока не произошел? "Динамику развития отрасли сдерживают только инфраструктурные ограничения", - считает Александр Коган.

Экономика Недвижимость Жилая недвижимость
Добавьте RG.RU 
в избранные источники