Александр Борисович, таких застройщиков много? Судя по тому, что обманутых дольщиков у нас меньше не становится, впечатление, что - каждый второй...
Александр Коган: Только за август-сентябрь нашли еще семь компаний. Из 500 строительных фирм, которые работают в области, процентов 20 не брезгуют серыми схемами.
Почему эти фирмы до сих пор работают?
Александр Коган: По 214-му федеральному закону о долевом строительстве привлекать средства граждан можно только тремя способами - по договорам долевого участия, посредством создания жилищно-строительных кооперативов или выпуска жилищных сертификатов. Все остальные схемы, если речь идет о физических лицах, например, договора займа или участия в хозяйственной деятельности, считаются серыми, за них мы штрафуем. А привлекать средства юридических лиц по ним можно. Что делают застройщики? Создают фирму "Рога и копыта", с которой дольщики расплачиваются по договорам займа. Нам застройщик говорит: я средства граждан не привлекаю, а "Рога и копыта" - это мой инвестор, он строительство и профинансировал. Идем проверять "инвестора", а того уже и след простыл. Но даже если "Рога и копыта" еще существуют, как доказать, что на их счетах лежали деньги дольщиков? Вот две недели назад мы приняли постановление правительства, по которому можем требовать у всех юрлиц - участников долевого строительства - банковские выписки. Теперь будем видеть движение денег. И сколько бы между дольщиком и застройщиком "Рогов и копыт" не стояло, в конце концов выйдем на физических лиц. И если их финансовые отношения с застройщиком оформлены иначе, чем предписывает 214-й закон, застройщик налетает на штраф. От 500 тысяч до миллиона рублей с каждого договора займа или что там еще граждане с компанией заключают.
А до постановления сами граждане вам не помогали? Не били во все колокола - это мы "Рога и копыта" профинансировали, это с нами они заключали договора займов?
Александр Коган: Пока на объекте идут хоть какие-то работы, люди молчат. Большинство понимают, что покупка жилья на этапе фундамента - всегда лотерея, и надеются на лучшее. Но если договора долевого участия обеспечены залогом - тем же земельным участком, на котором строится дом, и гарантируют, что средства дольщиков расходовались именно на строительство, а не уводились в офшоры, то все остальные формы не гарантируют ничего. Сам отнес деньги в "Рога и копыта", сам и будешь добиваться их возврата.
А в случаях, когда дома строятся на дачных землях, люди тоже сами виноваты? Здесь же цель обмануть их очевидна.
Александр Коган: В таких ситуациях мы инициируем уголовные дела. 104 дела уже возбудили, и это только начало. До сих пор продолжаем выявлять такие объекты. Изначально говорили о 147, сейчас их уже 323.
Что руководство области думает делать с этими домами? Сносить или легализовывать? Речь-то о сотнях семей идет...
Александр Коган: Будем действовать в правовом поле. Если вид разрешенного использования земли позволяет строить дом, надо вводить в законное русло все остальное - пройти госэкспертизу, получить техусловия, создать инфраструктуру: пожарные проезды, стоянки, места для сбора мусора... Если не позволяет - нужно начинать с нуля, с публичных слушаний.
Кто это все должен делать?
Александр Коган: Застройщик. Если его уже нет, то жильцы. В этих домах квартиры, как правило, распродавались по 15-20 тысяч рублей за квадрат. Может недвижимость в ближнем Подмосковье столько стоить? Застройщики демпинговали, поскольку не несли затрат ни на проектную документацию, ни на инфраструктуру.
Хорошо, пусть с дополнительными затратами, но возможность легализовать объект, получается, есть. Почему тогда снесли дом в Вешках?
Александр Коган: А вы знаете, что там в подвале хранились баллоны с пропаном? Лимиты на воду и свет застройщик получал на строительство дачи, на 60 квартир их не хватило. Люди зимой обогревались баллонным газом. А если бы он рванул? Пол-Вешек бы разнесло. Кстати, суд выдавал предписание на устранение нарушений. Но застройщик Холод в бегах, а жильцы заниматься инженерной инфраструктурой не смогли или не захотели. Ситуация на каждом таком объекте крайне сложная. В Пушкино от возводимой многоэтажки до соседнего дачного домика не было и пяти метров. Когда старики-хозяева в очередной раз написали жалобу, их навестили ребятки с вопросом: кому тут многоквартирный дом помешал? Облили жилье пенсионеров бензином и подожгли. В Одинцовском районе другие ребятки ворвались в дом Героя Социалистического Труда, который тоже жаловался на незаконное строительство по соседству. Голову ему проломили... Вот такие отношения у застройщиков с местными жителями. Даже если завтра по незаконным объектам объявят публичные слушания, как думаете, каким будет их результат? А суды какое-то время ждут реакции на свои предписания, потом выносят вердикт - сносить.
А главы администраций, у которых под носом такое творится, куда смотрят? Их к ответственности привлечь можно? Они же разрешение на строительство подписывают!
Александр Коган: Их можно привлечь за превышение полномочий. Разрешение на индивидуальное жилое строительство под это понятие не подпадает. Потом глава может "не видеть", как на дачном участке растет многоквартирный дом, но это тоже не превышение. Мы, правда, сейчас всех предупредили: если выявим незаконный объект, за которым глава наблюдает молча, будем расценивать как сговор с застройщиком.
Сложнее, чем на дачных участках, объекты в Московской области есть?
Александр Коган: Самая тяжелая ситуация в Балашихе, на объекте СФК "Реутово". 1053 обманутых дольщика. Три инициативные группы, одна из которых поддерживает застройщика, вторая - администрацию. Между ними третья. Согласия нет ни по одному вопросу. Не из легких ситуация в Одинцово, Пушкино, Химках, где по 5-6 недостроев.
Но хотя бы понимание, как достраивать - есть? Этим дольщикам тоже придется нести дополнительные расходы?
Александр Коган: Где-то придется, где-то нет. Кому-то просто деньги вернут. В каждом случае индивидуальный подход. При слаженной работе с дольщиками решение проблемы всегда можно найти. 8 домов из числа недостроев уже ввели в эксплуатацию, еще 33 сдадим в этом и 50 - в следующем году. Реестр проблемных объектов с объемом работ и сроками их завершения размещен на сайте комитета по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью.
Но гарантии, что в Подмосковье не появятся новые обманутые дольщики, вы дать не можете?
Александр Коган: Ее может дать федеральный закон о страховании средств граждан, привлекаемых на долевое строительство жилья. Первое чтение в Госдуме он уже прошел, кстати, Московская область принимала активное участие в его разработке. Но только если люди будут продолжать подписывать с застройщиками договоры по серым схемам - никакой закон не поможет.