Владимир Николаевич, насколько существующий жилищный фонд сегодня соответствует современным требованиям? Сколько семей могут позволить себе купить жилье?
Владимир Пономарев: Наш строительный рынок недостаточно развит. В 21 квадратный метр, который по статистике приходится на одного человека в России, входят и деревенские избушки, и дома без удобств, а также ветхий и аварийный фонд. Получается, в действительности может быть всего лишь чуть более половины от приведенной цифры реально могут идти в сравнение с квадратными метрами, ежегодно возводимыми в странах Европы (более 40 кв. метров на человека) и Северной Америки (более 70 кв. метров).
Более того, в большинстве регионов России мы строим менее 0,5 квадратных метра на человека (около 65 млн квадратных метров в год). Для сравнения, в Китае каждый год строится по одному квадратному метру на человека (около 1,3 млрд кв. м. в год).
После ряда лет стагнации рынка жилья в 2012 году наступила определенная активизация роста цен, хотя в памяти остаются еще шоковые кризисные годы. Поэтому динамика на жилищном рынке существенно ниже, чем в 2005-2007 годах. По-прежнему определяющим фактором остается серьезный дисбаланс между спросом и предложением, поскольку новым жильем могут воспользоваться лишь 700-800 тысяч семей, а это всего-навсего 1,5-1,8% от общего их количества. В то же время, по нашим данным, способны самостоятельно или в кредит приобрести жилье 15-19%.
При этом семьи с большими доходами, претендующие на элитное жилье, приобретают его в большей степени для вложений капитала. Такие инвестиционные квартиры, которые хотя и не приносят такие же доходы, как в докризисный период, однако менее рискованные по сравнению с вложениями на финансовых рынках. Большая же часть семей, которые приобретают жилую недвижимость, в том числе с помощью ипотечных кредитов, объем которых практически догнал докризисный период, ориентируются прежде всего на жилье эконом-класса. Хотел бы предостеречь, что нерыночное повышение доступности ипотечных кредитов не только увеличивает кредитные риски, но может за счет вклада в рост цен нивелировать плюсы от подобной политики, поскольку способствует повышению цен.
Отсюда делаю вывод, что положительная динамика цен в сегменте жилья экономического класса не соотносится с динамикой цен на элитное жилье. Это подтверждают и данные аналитического центра "Индикаторы рынка жилья": в сентябре цены на элитное жилье в Москве выросли на 1,4%, в то время как на жилье эконом-класса - на 2,3%. В целом по году можно ожидать роста цен на жилье в среднем по РФ не менее чем на 10-15%. К факторам, которые окажут влияние на рост цен в этом году, можно также отнести и отложенный спрос (вызванный шоком от кризиса).
В конце 1990-х годов вы работали заместителем председателя Госстроя России и в правительстве отвечали за создание и развитие системы ипотечного жилищного кредитования. Как вы полагаете, можно ли будет в ближайшее время купить по ипотеке, о которой так много говорится в последнее время, жилье по адекватным ценам?
Владимир Пономарев: Практика показала правильность положений принятой в 2000 году по инициативе Госстроя России правительственной Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Положенные в ее основу механизмы рефинансирования ипотечных кредиторов посредством структурирования (секьюритизации) ипотечных активов и размещения ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках позволили обеспечить высокую динамику предоставления жилищных кредитов населению, несмотря на разразившийся финансовый кризис, и выйти к 2012 году на объемы около 1 трл рублей (за год). Созданная в 1999-2002 годах под руководством Госстроя России организационная инфраструктура ипотеки, центральным элементом которой является Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), и включающая в себя разветвленную сеть банков и региональных ипотечных операторов в целом, как говорится, сдала экзамен на прочность.
Сейчас важнейшей задачей в плане развития ипотеки является существенное увеличение ее массовости как результат повышения доступности ипотечных кредитов для населения, но без снижения их качества, дабы не повторить ошибок недавнего прошлого. Эта проблема должна быть решена в процессе массового использования механизмов ипотечного страхования и внедрения социальной ипотеки. На это также неоднократно обращала внимание Ассоциация строителей России, сформулировавшая свою позицию в представленной в правительство РФ еще в 2007 году и одобренной РСПП Концепции социального жилья. Ипотечное страхование, предложенное еще вначале 2000-х годов, стало реальностью с созданием в 2010 году страховой компании АИЖК. В то же время социальная ипотека, которая по своей сути должна носить адресный характер и ориентирована на категории граждан, нуждающихся в социальной поддержке со стороны государства, получила свое развитие лишь на пути административных требований снижения процентных ставок по кредитам для всех. Это может при определенных обстоятельствах привести к увеличению кредитных рисков и замедлению темпов выдачи кредитов. Полагаю, что адекватная рынку социальная ипотека должна обеспечить покупку жилья по адресно регулируемым (государством и муниципалитетами) ценам с помощью кредитов, предоставляемых на рыночных условиях.
Сейчас много разговоров идет об арендном жилье...
Владимир Пономарев: Действительно, последний год характеризуется тем, что впервые за постперестроечный период государство в числе приоритетных поставило задачу сформировать на рынке недвижимости фонд арендного жилья. Мне кажется, что именно механизмы, лежащие в основе ипотеки, позволяющие привлекать инвестиционные ресурсы в проекты с длительными сроками окупаемости (а именно к таким проектам относятся проекты строительства арендного жилья, в которых возврат средств осуществляется за счет арендной платы), способны решить эту задачу.
Одно из серьезных препятствий на пути увеличения объемов жилищного строительства - отсутствие инженерной и транспортной инфраструктуры. Вы за точечную застройку или застройку кварталами?
Владимир Пономарев: Не решив проблемы строительства инфраструктуры, нельзя серьезно говорить о переходе от точечной застройки к застройке кварталами и микрорайонами, нельзя говорить и о массовой малоэтажной застройке. Точечная застройка повышает допустимую плотность населения в городе и, как показывает пример Москвы, создает серьезные транспортные проблемы, которые в свою очередь способствуют ухудшению экологической обстановки, а без разрешения проблемы пробок при въезде в крупные города вообще бессмысленно говорить о малоэтажном строительстве.
Те жители, которые в опросах общественного мнения голосуют за жизнь за пределами крупных городов, часто просто забывают о времени и усилиях, которые им необходимо будет затратить, чтобы добраться до работы или воспользоваться, к примеру, такими благами цивилизации, как театры или концертные площадки. Мы уже не говорим о необходимости иметь в так называемых спальных районах необходимую социальную инфраструктуру (школы, детские сады, поликлиники и т.п.). Поэтому сегодняшняя жилищная застройка - это комплексная проблема устойчивого гармоничного развития городов. Без такого подхода невозможно создать комфортную среду жизни.
В конце сентября, когда проходил III Всероссийский конгресс "Госу дарственное регулирование градостроительства 2012 осень", поднимался вопрос о том, что частные инвестиции слабо идут в проекты, связанные с развитием городского хозяйства.
Владимир Пономарев: Мы много говорим о необходимости государственно-частного партнерства (ГЧП), а фактически в большинстве случаев решаем многие из перечисленных проблем с помощью государственных финансов. Ярким примером является госкорпорация "Фонд содействия реформированию ЖКХ", в программу деятельности которой включены многие проблемы, решаемые с помощью огромных бюджетных ассигнований (около 250 млрд рублей). В то же время я полагаю, что основным вкладом государства в ГЧП должна стать нормативная правовая база, снижающая риски для частных инвесторов и формирующая инструменты и механизмы, обеспечивающие их деятельность. Поэтому такое значение придается поправкам в Градостроительный кодекс - основной законодательный акт, регламентирующий градостроительную и строительную деятельность, а также совершенствование законодательства о техническом регулировании.
Проекты, связанные с модернизацией и развитием инженерной и транспортной инфраструктуры территорий, в большинстве своем относятся к проектам с длительными сроками окупаемости. Поэтому использование непосредственно банковских кредитов из-за отсутствия у банков достаточного количества "длинных" денег для финансирования этих проектов, по крайней мере, затруднительно. В то же время созданная и успешно функционирующая система ипотеки, внутрь которой "зашиты" долгосрочные кредиты, способна стать той системой, которая позволит привлекать инвестиционные ресурсы в эти проекты. Необходимы дополнительные усилия по адаптации системы ипотечного жилищного кредитования физических лиц на кредитование юридических лиц, реализующих проекты по развитию городов.
Каким, на ваш взгляд, должен быть архитектурный каркас современного мегаполиса?
Владимир Пономарев: Архитектурный облик современного города - это очень серьезная проблема. Вспомним унылый вид городских районов, когда в народе такой тип застройки стали называть "черемушки". Безусловно, архитекторы в последние годы сделали успехи, им есть чем похвалиться. Достаточно вспомнить Чебоксары, Белгород, Анадырь, подмосковные Коломну или Дмитров и многие другие города. Однако острый дефицит жилья делает наших сограждан менее критичными к качеству среды обитания и наших жилищ. Единственный путь в повышении требовательности, следствием чего станет появление архитектурого разнообразия, состоит в ликвидации этого дефицита. Необходимо строить больше!
Беседовала Ольга Бухарова
Досье
Пономарев Владимир Николаевич родился 30 июня 1945 года в Москве. Выпускник физического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова и математического факультета Варшавского университета. Окончил также вечернее отделение экономического факультета МГУ.
В 1988-1991 гг. В.Н.Пономарев работал заместителем директора по науке Института проблем безопасного развития атомной энергетики РАН (ИБРАЭ РАН), в создании которого сыграл одну из ключевых ролей.
В 1997 году он увлекся проблемой создания системы ипотечного кредитования в РФ.
В 1999 году В.Н. Пономарев стал статс-секре тарем, заместителем председателя Госстроя России. В Правительстве РФ отвечал за создание и развитие системы ипотечного жилищного кредитования, а также курировал вопросы государственной жилищной политики.
В 2002-2003 гг. - заместитель руководителя Рабочей группы по подготовке Государственного Совета по вопросам жилищной политики и ипотечного кредитования.
После ухода из Правительства РФ в 2004 году В.Н.Пономарев возглавил созданную по поручению Президента РФ Национальную ассоциацию участников ипотечного рынка.
В настоящее время - вице-президент Ассоциации строителей России (АСР), председатель Совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка. Действительный член Международной Академии ипотеки и недвижимости.
Дмитрий Медведев, Премьер-министр РФ:
- Для тех, кто не в состоянии купить квартиру или дом на рынке жилья, а таковых у нас большинство, надо создавать новые жилищные институты, в частности, институт арендного жилья. Мы об этом неоднократно говорили, но ситуация практически не меняется. Аренда жилья весьма популярна за рубежом и, в общем, абсолютно актуальна для самых разных категорий людей, особенно молодежи.
Кстати
Средняя стоимость квадратного метра жилья эконом-класса на рынке вторичной недвижимости в Центральном административном округе Москвы в августе составила 212,4 тыс. руб., что почти в два раза больше, чем в Зеленоградском округе, говорится в исследовании "МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости". В ЗелАО средняя стоимость квадратного метра составляет 114,3 тыс. руб. На втором месте в рейтинге округов с демократичными ценами - ЮВАО. Стоимость квадратного метра в квартирах эконом-класса здесь равна 148,6 тыс. руб. На третьем месте - ВАО со 150,4 тыс. руб., за ним идет ЮВАО со средней ценой квадратного метра 152,5 тыс. руб. Замыкает пятерку самых "недорогих" округов САО (158,1 тыс. руб.). В рейтинге самых дорогих округов после ЦАО идет ЗАО с минимальной ценой в 169 тыс. руб. за метр. Затем - ЮЗАО (168,5 тыс. руб.) и - СЗАО (163,8 тыс. руб.)
В тему
Москва оказалась на пятом месте среди городов мира по росту цен на элитное жилье за последние пять лет, следует из исследования компании Knight Frank. За пятилетку стоимость элитной недвижимости в столице выросла почти на 29%. Лидером удорожания жилья премиум-класса стала столица Индонезии Джакарта, где цены выросли за пять лет на 88%. Второе, третье и четвертое места заняли китайские города - Пекин (84%), Гонконг (59%) и Шанхай (47%) соответственно