Поделиться
По данным приморской оценочной компании, во Владивостоке 39 процентов предлагаемых в аренду деловых помещений находится в центре города, еще 16 - в районе Первой Речки (недалеко от центра). Большинство их - переоборудованные здания советских времен, хотя в последние несколько лет заметно повысилась классность офисов за счет новых бизнес-центров. В настоящее время почти четверть предлагаемых помещений имеют класс B, B-, B+. Один из существенных минусов - отсутствие рядом необходимого количества парковок.
Офисные помещения в центре недефицитны. Выбор большой, к тому же деловая активность смещается из исторической части города туда, где выше транспортная доступность, а она со строительством моста через бухту Золотой Рог и новых дорог существенно изменилась.
Так, недавно построенное офисное здание в районе мыса Чуркина, который традиционно считался спальным, уже заполнено на 60 процентов. Причина - банальная выгода: аренда "квадрата" - 850-900 рублей в месяц, имеется многоярусная парковка на 1000 машино-мест, а по мосту в центр города можно добраться за три минуты. У здания есть все предпосылки получить класс A.
- В этом году рост средней по городу ставки на офисные помещения (с учетом квартир, "профильных" первых этажей, офисов в производственных зданиях) составил 2,35 процента. Но еще дороже арендовать торговые помещения: средняя ставка в полтора раза выше, чем по офисным - 1498 рублей, при том, что торговых комплексов в городе явный избыток, - считает специалист по оценке Сергей Дымченко.
Несмотря на негативные прогнозы, после затишья в период возведения объектов саммита АТЭС активизировались местные застройщики с новыми проектами. По мнению занимающегося сооружением коммерческой недвижимости предпринимателя Олега Пикалова, "в городе по-прежнему ощущается недостаток хороших торговых и офисных площадей, соответствующих требованиям классности". По его подсчетам, столице Приморья нужно минимум пять-шесть крупных современных торговых центров общей площадью по 40-50 тысяч квадратных метров.
В этом году введен в эксплуатацию один из них - на мысе Чуркина, в кризис аналогичный проект на улице Постышева был заморожен, но, возможно, будет сдан в следующем году. Схожий возводится в пригороде, в районе станции Седанка, ведется подготовка к строительству крупного торгового центра в районе Подгороденки, недалеко от Артема.
В целом на рынок коммерческой и офисной недвижимости в ближайшие годы может существенно повлиять решение руководства ДВФУ продать принадлежащие ему многочисленные здания в городе, а на вырученные средства строить вторую очередь кампуса на острове Русский.
- До кризиса 2008 года коммерческая недвижимость могла оправдать затраты и за пять лет, но не сейчас, - уверен аналитик рынка недвижимости Виктор Кудинов. - Жилой дом на продажу можно построить за год-полтора и сравнительно быстро вернуть деньги через реализацию квартир, покрыв расходы и имея определенную прибыль.
Эксперты, анализирующие рынок жилья, отмечают, что предельными на многоэтажный новострой сегодня можно считать цены в 85-90 тысяч рублей за "квадрат", минимальными - 38-45, но основное предложение держится в диапазоне 50-60 тысяч рублей.
Что касается стоимости застройки, некоторые участники малоэтажного строительства заявляют, что она обходится в 18-30 тысяч рублей за "квадрат". Компании, строящие бюджетное жилье, укладываются в 35-38 тысяч рублей. Выходит, суммы свыше - это прибыли, коррупционные составляющие или покрытие неэффективной организации строительства.
В любом случае жилье требуется всем, и, учитывая высокий износ основного жилфонда Приморского края, потребность в его обновлении и приращении остается высокой.
- А вот объектов коммерческой недвижимости современного уровня во Владивостоке очень мало, и прежде всего потому, что это дорого, - подчеркивает Виктор Кудинов. - Приблизительная смета двух строящихся на федеральные деньги пятизвездочных гостиниц "Хаятт" - пять миллиардов рублей. Понятно, что местный бизнес пока не в состоянии возводить такие объекты, а пришлый инвестор предпочитает не рисковать по-крупному. Так что строительство жилья было и пока остается более выгодным, чем коммерческой недвижимости.
Кстати
В регионе активно идет строительство жилья по целевым государственным программам. Общий ввод новостроя в 2012 году в Приморье может составить около полумиллиона квадратных метров, большинство - во Владивостоке. Предполагается, что в ближайшие полтора года значительного снижения ввода жилья по госпрограммам не будет и предложение увеличится. Многие квартиры, построенные за бюджетные средства, после оформления в собственность быстро попадают на рынок и меняют владельцев. Как отмечают риэлторы, около 75-80 процентов продавцов квартир - те, кто продает жилье здесь для последующей покупки недвижимости на западе страны или за рубежом. Среди наиболее активных покупателей - жители ближнего зарубежья.