Поделиться
Александр Александрович, многие не понимают, зачем нужно было проводить кадастровую оценку, если есть инвентаризационная стоимость, а в случае продажи можно рассчитать рыночную цену?
Александр Артюхов: Напомню, кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества - зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства - была определена в соответствии с федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Раньше такая оценка, за исключением земельных участков, в России никогда не проводилась. На основе кадастровой стоимости будет рассчитан налог на имущество. То есть речь идет о введении единого налога на недвижимость, который должен заменить земельный и имущественный налоги. Как ожидается, такой налог будет введен с 2014 года.
Сейчас налог на имущество граждан и организаций рассчитывается от среднегодовой стоимости имущества по оценке бюро технической инвентаризации (БТИ). Однако инвентаризационную стоимость объектов недвижимости определяют по устаревшей методике 30-40-летней давности, которая не соответствует рыночной и не отражает реальную картину.
Какова разница между кадастровой и инвентаризационной стоимостью?
Александр Артюхов: Сравнивать эти величины некорректно - они абсолютно разные. Это все равно что сравнивать рост человека и его возраст. Каждый вид был рассчитан по своей методике. Тем не менее сравнительный анализ сделать можно. К примеру, инвентаризационная стоимость некоей квартиры в Кургане составляет 135 495 рублей, а кадастровая - 558 962 рубля. Объяснение простое: при инвентаризационной оценке учитывали только стены, перекрытия, окна, двери, а при кадастровой взяли во внимание, что дом находится в центре города, близко к остановке и имеет еще ряд достоинств.
Еще примеры: индивидуальный жилой дом в пригородном микрорайоне Глинки имеет инвентаризационную стоимость 747 963 рубля, а кадастровую - 1 111 443 рубля, квартиры в деревне Токарево - соответственно 66 595 и 413 973 рубля. Инвентаризационная стоимость садового домика в одном из курганских садоводств - 48 632 рубля, кадастровая - 114 630 рублей, гаража в кооперативе - 111 214 и 177 008 рублей.
Теперь понятно, почему люди заволновались: одно дело платить налог за садовый домик с 50 тысяч рублей, другое дело - со ста с лишним. Налог тоже возрастет в несколько раз?
Александр Артюхов: Росреестр не занимается расчетом налогов, поэтому я не могу сказать, каким будет увеличение и произойдет ли оно вообще. Но я считаю ошибочным мнение о том, что введение кадастровой стоимости автоматически должно повлечь за собой пропорциональное увеличение налогов. Кадастровая стоимость - всего лишь инструмент для налогообложения. Чтобы не было эмоциональных и социальных волнений, его надо грамотно использовать. Пока говорить об увеличении налога на имущество преждевременно, поскольку не известна еще одна ключевая величина для расчета - ставка, по которой он будет исчисляться. Налоговые ставки определяют органы местного самоуправления, которые вправе применить понижающие коэффициенты, регулировать процесс путем льготного налогообложения, вплоть до освобождения от уплаты, введения дифференцированных ставок, есть и другие законные варианты снижения бремени. Кроме того, думаю, будут внесены еще поправки в Налоговый кодекс с целью корректировки механизма налогообложения.
Каким образом проводилась кадастровая оценка недвижимости?
Александр Артюхов: Методом массовой оценки объектов, при которой не требуется исследовать каждую квартиру или дом. Оценивается сразу много домов и квартир на обширной территории и затем выводится средняя кадастровая стоимость. В Курганской области такую работу по заказу Росреестра проводил Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное БТИ (Москва), выигравшее конкурс. В качестве исходной информации специалисты использовали сведения о сделках с объектами недвижимости, предоставленные региональным управлением Росреестра, данные риелторских компаний, официальную информацию муниципальных образований, объявления в газетах, ряд других источников. За 112 дней (срок, определенный госконтрактом) было проанализировано 8 702 сделки с имуществом, оценено 571 750 объектов капитального строительства. Результаты кадастровой оценки заняли 9 томов.
Какие объекты оценивались?
Александр Артюхов: В зависимости от назначения и типа все объекты недвижимости разделены на 13 групп. Самые многочисленные - объекты многоквартирной и индивидуальной жилой застройки. Было оценено 175 942 квартиры и 260 159 индивидуальных домов. Из менее крупных групп можно выделить объекты, предназначенные для хранения транспорта - гаражи (их оценено 42 244), а также объекты производственного назначения (склады, ангары и прочее) - 23 867 сооружений. Интерес для населения также представляет кадастровая оценка 20 203 объекта садового, огородного, дачного строительства. Самая малочисленная группа - объекты санаторно-курортного назначения, оценено всего 8 таких учреждений.
Интересно, насколько отличается кадастровая стоимость квартир и домов в городе и в селе?
Александр Артюхов: В каждом населенном пункте - своя цифра. Например, средняя кадастровая стоимость по объектам многоквартирной жилой застройки в Кургане составляет 32 тысячи рублей за квадратный метр, а в сельских населенных пунктах - 12 тысяч. Кстати, интересно, что средний показатель в некоторых городах оказался ниже, чем в отдельных сельских населенных пунктах. Например, в селе Кетово средняя кадастровая стоимость составляет 12 тысяч рублей за квадратный метр, тогда как в Шумихе - 4, Куртамыше - 5, Шадринске - 7.
Надо отметить, что величина эта зависит от множества ценообразующих факторов. Для городов, например, было применено 27 оценочных показателей, для сельских населенных пунктов - 23. Учитывалось почти все, вплоть до того, сколько метров от дома до остановки общественного транспорта и на какую сторону выходит окно. Фактически оценка проводилась по рыночным критериям, поэтому можно говорить о том, что кадастровая стоимость максимально приближена к рыночной.
Как часто будет меняться кадастровая стоимость?
Александр Артюхов: По закону перерасчет проводится не реже чем раз в пять лет с даты, по состоянию на которую была проведена предыдущая кадастровая оценка.
Если человек не согласен с кадастровой оценкой, куда ему обратиться?
Александр Артюхов: При управлении Росреестра создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Граждане, которые не согласны с оценкой, могут обратиться в эту комиссию, представив ряд документов: заявление о пересмотре кадастровой стоимости, кадастровый паспорт объекта недвижимости, отчет о его рыночной стоимости либо документы, подтверждающие недостоверность сведений, использованных при определении кадастровой стоимости объекта, а также другие документы, перечисленные в ст. 24.19 Федерального закона №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Если комиссия найдет доводы убедительными, то оценка может быть пересмотрена. Ну, а если разрешить спор не удастся, следует обращаться в суд.
Справка "РГ"
Результаты кадастровой оценки объектов недвижимости утверждены постановлением правительства Курганской области (№ 586 от 11.12.2012) и размещены на его сайте, а также в ближайшее время будут опубликованы в официальном издании - газете "Новый мир". После чего с ними можно ознакомиться на Публичной кадастровой карте на сайте управления Росреестра по Курганской области - http://www.to45.rosreestr.ru. Кроме того, сведения о кадастровой стоимости объектов капитального строительства можно запросить в Кадастровой палате, но также только после официального опубликования.