Все виды разрешенного использования земельных участков сегодня во многом обусловлены их отнесением к той или иной категории земли. При этом перевод земельных участков из одной категории в другую является длительным процессом. Сложность процедуры перевода земель из одной категории в другую, отсутствие конкретных регламентирующих признаков обоснованности перевода приводит к принятию произвольных решений, к возникновению коррупциогенных факторов.
Существование дублирующих правовых институтов приводит к тому, что для изменения разрешенного использования земельного участка необходимо, в большинстве случаев, принятие двух решений. Одно -- решение органа власти об изменении категории земельного участка и другое -- решение об изменении его разрешенного использования. При этом порядок и основания для изменения категории и разрешенного использования земельного участка различны.
Законопроект направлен на устранение указанных недостатков. Так, предлагается исключить из действующего законодательства понятие "категория земель". При этом Земельный кодекс РФ дополняется нормами о составе и видах территориальных зон, которые устанавливаются в документах территориального зонирования. Законопроектом вводятся понятия "сельскохозяйственный регламент" и "регламент использования территорий".
Предлагаемые изменения систематизируют положения об ограничениях в использовании земельных участков и позволят обеспечить права и законные интересы собственников земельных участков, расположенных в границах охранных и защитных зон, равно как и публичные интересы. По словам одного из экспертов, участвовавших в разработке законопроекта, председателя правления НП СРО "Самарская гильдия строителей" Любови Аристовой, если эти изменения на федеральном уровне будут приняты, то перед застройщиками откроются широкие просторы для запуска новых площадок. По примерным подсчетам, фонд территорий, пригодных для градостроительной деятельности, возрастет почти в десять раз.
"Законопроект не воспринимается однозначно. Высказываются опасения, что отказ от категорий приведет к злоупотреблениям, снижению плодородия почв и т.д., - говорит председатель думского Комитета по земельным отношениям и строительству Алексей Русских. - Вместе с тем большинство проблем, которые озвучиваются и которые связаны с неэффективным использованием земель, существуют в настоящее время - при наличии института категории земель. Деление земель на категории во многом носит достаточно условный характер - так, на землях сельскохозяйственного назначения во многих случаях допускается строительство, в том числе и жилищное, а на землях промышленного использования и оборонного комплекса могут осуществляться сельскохозяйственные работы. К большому сожалению, перевод земель из одной категории в другую во многих случаях просто превратился в целую отрасль бизнеса и стал хорошей "кормушкой" для коррумпированных чиновников. Отказ от деления земель на категории не означает установление единого правового режима всех земель и их массовую застройку. Фактически речь идет об отказе от термина "категории". Суть - что в отношении разных земель должны устанавливаться особенности их использования - сохраняется и вводится четкое правовое регулирование определения разрешенного использования таких земель. Особое правовое регулирование сохраняется в отношении территорий лесного фонда и особо охраняемых природных территорий".