Владельцы бизнес-центров соревнуются в оригинальности

Доля вакантных офисных площадей класса А снизилась с начала года с 12,5% до 11,7% и продолжает падать. В центре Москвы уже наблюдается серьезный дефицит качественных офисов и такая тенденция сохранится на протяжении всего 2013 года. К таким выводам пришли аналитики компании Knight Frank.

Но, несмотря на растущий дефицит площадей, арендаторы дорогих офисов не спешат заключать договора аренды с первым попавшимся собственником. Они по-прежнему взыскательны и стремятся заполучить высококлассный офис по приемлемой цене. Все большей популярностью начинают пользоваться "зеленые" здания, а также офисы с расширенным набором дополнительных услуг. Кроме того, арендаторам высоклассных площадей не менее важен статус и сфера деятельности соседей по офису.

Если еще 5-10 лет назад московские бизнес-центры старались ничем не отличаться друг от друга, то сегодня конкуренция диктует иные правила. Чтобы привлечь арендаторов, девелоперам просто необходимо их удивлять. Рейтинг "фишек", которые используют столичные бизнес-центры, составили аналитики компании "Промсвязьнедвижимость".

На первом месте оказались кафе и рестораны, которые уже давно стали не просто бонусом, а обязательной составляющей современного бизнес-центра (БЦ).

"В одном из наших проектов предусмотрена разнообразная инфраструктура питания, начиная от корпоративной столовой и заканчивая одним из самых дорогих ресторанов Москвы, - рассказывает коммерческий директор компании KR Properties Анна Двуреченская. - С помощью этого мы старались дать арендаторам возможность находиться в квартале с утра до вечера. Есть много вариантов, где позавтракать утром, а днем провести деловую встречу в формальной или неформальной обстановке. Также можно пообедать с коллегами в заведениях с разным бюджетом, купить еду навынос, а вечером посмотреть матч и выпить пива или полноценно поужинать, пережидая пробки. В пятницу есть возможность пойти в бар потанцевать или выпить хорошего вина".

К таким же обязательным "допам", как точки питания, относятся аптека, цветочный магазин и банкоматы. А вот культурные заведения - музеи и выставочные залы - не просто оригинальные дополнения к модному бизнес-центру, они говорят о вкусах и предпочтениях владельца офисного здания. Примечательно, что культурная составляющая поделила первое место с необходимой бытовой инфраструктурой.

Так, например, на "Фабрике Станиславского" есть собственный театр, а в "Новоспасском дворе" открылся "Институт русского реалистического искусства" с действующей экспозицией живописи и скульптуры XX века. Бизнес-центр "Музей техники" располагается прямо над Музеем техники Вадима Задорожного, что позволяет БЦ использовать оригинальное название для привлечения арендаторов.

Но если в БЦ есть, например, театр, то это не просто прихоть арендатора или владельца. Такое соседство связано с ограничениями со стороны местных властей. Помещение, занимаемое театром, является долей города.

Московские арт-кластеры в стиле "лофт" вообще предпочитают сосредотачиваться только на арт-арендаторах, которые регулярно устраивают мероприятия, связанные с современным искусством. Это привлекает столичную творческую богему и создает соответствующий имидж бизнес-центру.

"Отдельной группой дополнительных услуг следует выделить имиджевые составляющие, направленные на поддержание лояльности арендаторов, создание имени и узнаваемости, - говорит руководитель проектов оценки компании "Группа ПСН" Андрей Кирилкин. - Многие создаваемые объекты внутри комплекса напрямую не будут приносить больших доходов с занимаемых площадей, но будут создавать добавленную стоимость к основным офисным, торговым или иным площадям проекта".

Второе место в рейтинге заняли "эко-фишки". Все большую популярность набирают так называемые "зеленые" здания. И это не просто дань моде, а требования иностранных арендаторов, для которых экологичность здания стоит чуть ли не на первом месте при выборе офиса. Качественный бизнес-центр невозможно представить без применения "зеленых" технологий. Это не только дань моде, но и способ оптимизировать затраты на обслуживание здания. Кроме того, все чаще международные компании, выбирая офис в Москве, требуют наличия "зеленого" паспорта здания.

"Для европейцев главное при внедрении "зеленых" технологий - это возможность сберечь природные ресурсы, которые находятся в дефиците, - говорит директор по развитию компании Four Squares Майкл Бартли. - Таким образом, они пытаются внести свой посильный вклад в сохранение природных ресурсов всего мира. Для них это образ жизни, как дома, так и в офисе".

И если для иностранцев выгоды от "зеленых" технологий очевидны, то в России, где природных ресурсов в достатке, экономить, например, воду и электричество никто не привык. Поэтому применение подобных стратегий будет адекватно воспринято арендатором только в том случае, если это выгодно с экономической точки зрения.

"Если вы задумали повысить энергоэффективность здания, нужно обсудить этот вопрос с арендаторами, они должны поддерживать вас в подобном начинании, потому что эффект даст только совместная работа, - предупреждает Майкл Бартли. - При этом не обязательно проводить дорогостоящий энергоаудит здания, достаточно каких-то ежедневных мелочей, которые в совокупности будут давать заметный экономический эффект".

Эксперты, говорят, что практически любое здание можно сделать энергоэффективным, но рациональнее еще на стадии планирования заложить возможность установки энергосберегающих систем и оборудования. Кроме того, конструкция самого здания может серьезно повлиять на степень его эффективности.

"Энергоэффективные здания являются одними из самых комфортных, - считает заместитель руководителя проектного отдела компании BPS BAU Максим Коберт. - Владельцам таких объектов недвижимости даже не приходится предоставлять арендаторам бонусы и скидки. Как правило, арендаторы дорожат таким местом и рады там находиться". Однако не все владельцы офисных объектов готовы полностью реконструировать свою недвижимость по "зеленым" стандартам. Кто-то ограничивается лишь созданием парковых зон на территории, а кто-то идет дальше, устанавливая заправочную станцию для электромобилей и автомобилей-гибридов.

На работе человек проводит большую часть дня. В итоге владельцы бизнес-центров стараются сделать офисное здание максимально комфортным не только для работы, но и для отдыха. Отсюда все большую популярность получают фитнес-центры и салоны красоты, а также SPA-кабинеты и косметологические клиники. Такие допуслуги в рейтинге завоевали бронзу. Подобные нововведения, несомненно, повышают лояльность арендаторов, особенно в сочетании со специальными скидками, которые подобные предприятия предоставляют "для своих".

Однако за удовольствие приходится платить. Нередко наличие фитнес-центра или SPA-салона повышает стоимость аренды квадратного метра в бизнес-центре. Такое соседство накладно не только для арендатора, но и для самого собственника, т.к. окупаются подобные "допы" не всегда или не сразу.

"Необходимо понимать, что любая оригинальная дополнительная услуга, как правило, приносит доходов существенно меньше с основной площади проекта, если не убыточна, - считает Андрей Кирилкин. - Поэтому любая "фишка", будь то музей, ночной клуб или ресторан, призвана создать узнаваемость проекта и обеспечить приток публики, но не более".

Помимо использования дополнительных услуг для привлечения арендаторов нередко собственники пытаются сыграть на истории самого места, где располагается бизнес-центр. Так называемая "историческая подоплека" занимает в рейтинге четвертое место. Так, например, владельцы зданий в стиле "лофт" акцентируют внимание на истории промышленных предприятий, ранее располагавшихся в зданиях новых БЦ. Место "с историей" не только престижнее обычного офиса, пусть даже выполненного по самому высшему разряду, но и стоит дороже.

"Дополнительные услуги часто используются как подарки арендаторам, но если вы хороший переговорщик, то их всегда можно продать, - говорит коммерческий директор компании KR Properties Анна Двуреченская. - Например, та же вывеска на фасаде здания с логотипом вашего "якоря" может стоить неплохих денег".

Арендаторы из одной отрасли притягивают друг друга, создавая кластер. Но более удачной стратегией будет размещение компаний из смежных отраслей, например, media и fashion. Это хорошо как для самих арендаторов, когда они не конкурируют друг с другом, а сотрудничают, так и для владельца бизнес-центра.

"Во время кризиса страдают не отдельные компании, а целые отрасли, поэтому моно-арендаторы в период неустойчивой экономической ситуации могут причинить владельцу БЦ настоящую головную боль", - уверена Анна Двуреченская.