Названы привлекательные рынки для вложений в недвижимость в 2013 году
От Мюнхена до Москвы
Мюнхен эксперты называют наиболее стабильным и ликвидным рынком недвижимости для инвесторов. На рынке аренды активны как международные игроки, так и компании средней величины. Благоприятные перспективы развития города подтверждаются демографическими данными: ожидаемый прирост населения к 2025 году составит 112 тысяч человек, при этом покупательная способность жителей Мюнхена сейчас является самой высокой в Германии.
Небольшая доля свободных площадей и ограниченное предложение вселяют в инвесторов уверенность в том, что в 2013 году будет наблюдаться рост на рынке аренды, при этом стремительное увеличение туристического потока создает благоприятные перспективы для развития розничного сектора Мюнхена.
Москва занимает девятую строчку рейтинга последние два года. Российские участники опроса считают, что международные инвесторы упускают возможности, выбирая более стабильные, но менее интересные рынки. "Перед Москвой стоят две проблемы: во-первых, в нестабильное время инвесторы действительно предпочитают выбирать рынки, которые они лучше знают. А во-вторых, и это более серьезный момент, российский рынок недвижимости пока еще воспринимается как легкое парусное судно, а не устойчивый танкер", - полагает руководитель группы по оказанию услуг компаниям сектора недвижимости, PwC в России Хольгер Мюллер.
Согласно данным компании Real Capital Analytics, в течение первых трех кварталов 2012 года Москва занимала четвертое место среди наиболее активных рынков недвижимости Европы: город привлек больше инвестиций, чем Берлин, Мюнхен или Стамбул. Торговые объекты недвижимости - самый популярный сектор. Соответственно, благодаря высокому спросу на торговые площади стоимость их аренды остается высокой.
Даже у небольших фирм, работающих на рынке недвижимости, в последние годы неплохая прибыль. Эксперты отмечают, что ситуация в Москве резко отличается от ситуации во многих европейских городах: здесь растет ВВП, а стоимость аренды демонстрирует двузначный рост. В строительстве преобладают объекты "под ключ", так как арендаторы офисных площадей предъявляют повышенные требования к помещениям, направленные на то, чтобы качество офиса соответствовало их имиджу. Девелоперы проявляют интерес к промышленному сектору, в то время как нефтегазовые компании создают высокий спрос на логистические объекты.
Инвесторы ищут "золотые квадраты"
Почему же все-таки в лидерах инвестиций в коммерческую недвижимость недешевые города Западной Европы? К примеру, по мнению экспертов, инвесторов продолжают привлекать размер и ликвидность лондонского рынка недвижимости стабильностью фунта стерлингов как национальной валюты и способностью этого рынка "оставаться в стороне" от экономических проблем остальной части Великобритании и всей Европы. Хотя, как считает главный исполнительный директор фирмы ULI Европа Джо Монтгомери, может быть, пора пересмотреть приоритет: "Инвесторы отдают предпочтение трудно реализуемым возможностям в городах с первоклассной репутацией, таких как Мюнхен, Берлин, Лондон и Париж, вместо того чтобы обратиться к менее популярным направлениям в поиске большей доходности".
Около 80% опрошенных участников европейского рынка недвижимости полагают, что кризис еврозоны открыл новые возможности для их бизнеса.
Вместе с тем отмеченный оптимизм несколько тускнеет на фоне всеобщего мнения о том, что в 2013 году в европейской экономике в целом и на рынке недвижимости этого региона в частности значительных улучшений не произойдет. При этом 45% профессиональных участников рынка недвижимости считают, что стоимость капитала останется на прежнем уровне вплоть до 2017 года.
В отчете указывается, что оптимизм появился в результате того, что за последние пять лет компании сектора недвижимости перестроили свой бизнес и сейчас начинают применять новые стратегии, чтобы получить прибыль в непростых условиях развития экономики и сегмента недвижимости. Приспосабливаясь к новой реальности, компании отказываются от идеи общерегионального подхода или подхода, ориентированного на конкретную отрасль, при выборе объекта инвестиций. Вместо этого они по возможности уменьшают риски и сосредотачивают капитал в определенных активах или направляют его на реализацию отдельных возможностей.
Партнер по работе с компаниями сектора недвижимости юридической практики PwC Саймон Хардуик отмечает: "Инвесторы начинают искать самые привлекательные возможности для будущих капиталовложений. Для тех, у кого есть доступ к капиталу и долговому финансированию, имеется немало причин для оптимизма. У таких компаний есть хорошая возможность использовать преимущества, возникшие в связи с кризисом еврозоны, а также воспользоваться тем, что на карте Европы все еще остались "золотые квадраты", перспективы развития которых привлекательны".
С наибольшим оптимизмом оценивают перспективы развития своего бизнеса в 2013 году зарегистрированные на бирже компании, в том числе трасты, специализирующиеся на инвестициях в недвижимость. 54% таких организаций ожидают роста прибыли.
Они надеются воспользоваться преимуществами сравнительно низкой стоимости капитала и имеющегося у них доступа к долговому финансированию, чтобы приобрести новые активы. При этом компании меньшего размера не в состоянии составить им конкуренцию. Оптимистично настроены также и компании, которые умеют управлять активами. Они верят, что смогут приумножить капитал за счет возможностей для прироста стоимости, возникающих при продаже проблемных активов. Не менее оптимистичен и настрой управляющих фондами.
Наиболее пессимистично расценивают перспективы своего развития в 2013 году кредитные учреждения, которые все еще обременены значительным количеством проблемных активов, малопривлекательных для потенциальных инвесторов.
Что касается новых возможностей в 2013 году, 53% компаний, согласно результатам опроса, полагают, что благодаря долговому кризису в странах Южной Европы на рынке созданы хорошие возможности для приобретения недвижимости. При этом 41% опрошенных считают, что необходимо избегать капиталовложений в южноевропейские страны, пока их рынки не стабилизируются. Инвесторы сейчас отдают предпочтение безопасным западноевропейским центрам активности, таким как Мюнхен, Берлин, Лондон и Париж. Недвижимость на этих рынках ликвидна, а сами города интересны международным инвесторам и имеют более привлекательные перспективы для экономического роста.