Согласно новой методике, комфорт-класс - это новый сегмент на рынке недвижимости, который появился между эконом-классом и бизнес-классом. Как отмечают эксперты, такое жилье чаще всего возводится с использованием монолитной конструкции. К тому же оно находится в спальных районах, в самых привлекательных местах - рядом с водоемами, парками, церквями. "Такие квартиры стоят чаще всего на 10-15% дороже обычной новостройки", - рассказала "РГ" Екатерина Фонарева, коммерческий директор строительной компании "Баркли".
Так, по данным группы компаний "МИЦ", средняя стоимость квадратного метра жилья комфорт-класса по итогам декабря 2012 года составила 137 тысяч рублей. Для сравнения, цена бизнес-класса, по оценке "НДВ-Недвижимость", в декабре составила более 220 тысяч рублей за квадратный метр.
Сейчас из-за стагнации в экономике новостройки комфорт-класса, благодаря своему соотношению цена/качество, пользуются все большей популярностью. Они ни в чем не уступают бизнес-классу, кроме как в местоположении, в то же время комфорт более доступен для покупателей. Что касается эконома, то уровень строительства в рамках этого класса существенно ниже.
- Еще одной причиной высокого спроса на комфорт-класс является то, что в центре становится все меньше площадок для строительства, и покупатели предпочитают приобретать квартиры в экологичных районах, удаленных от насыщенного выхлопными газами центра, - отмечает Екатерина Фонарева. - Именно поэтому спрос на квартиры в новостройках комфорт-класса выше спроса на квартиры бизнес-класса, которые, как правило, расположены в центре или в наиболее развитых районах Москвы.
Причину падения спроса на квартиры бизнес-класса Тимур Садыков, вице-президент федеральной девелоперской компании Fedeco, объясняет еще и тем, что до кризиса рынок жилой недвижимости бизнес-класса был "перегрет". Объекты раскупалась еще на стадии строительства. "По нашему мнению, в настоящее время спрос на жилую недвижимость бизнес-класса не падает, а переживает стагнацию", - отмечает эксперт.
Однако, по мнению Александра Халимовского, президента НП "СРО "Альянс строителей", вице-президента Национального объединения проектировщиков (НОП), сейчас правильнее говорить о перенасыщении рынка квартирами бизнес-класса. "Сегодня доля предложений жилья бизнес-класса значительно превышает количество совершенных сделок купли-продажи, - говорит Александр Халимовский.- Иными словами, в столице присутствует определенное насыщение рынка, где свои условия диктует скорее покупатель, чем продавец. По оценкам аналитиков, запаса уже построенного в столице бизнес-жилья хватит на ближайшие 2-3 года".
Однако возникает вопрос - смогут ли стройки обеспечить спрос на квартиры нового сегмента недвижимости?
Александр Халимовский полагает, что в этом году спрос на квартиры комфорт-класса останется стабильно высоким. "Однако вместе с тем недостатка в предложениях тоже не будет, - считает он.- Напротив, девелоперы будут стараться увеличить объемы строительства, особенно в Подмосковье, где сосредоточена наибольшая покупательская активность".
Между тем представитель девелоперской компании Fedeco добавляет, что новые стройки смогут обеспечить спрос на квартиры комфорт-класса в приемлемые сроки только при условии государственно-частного партнерства, например, в обеспечении проектов необходимой социальной инфраструктурой, что повышает уровень комфорта жилых объектов, оставляя цену неизменной.
- В большинстве случаев застройщики не имеют необходимого сотрудничества с органами власти по программе ГЧП, которая еще не до конца развита, упирается в барьеры и, соответственно, недостаточно используется, - говорит Тимур Садыков.
Эксперты уверены, что цена квартир комфорт-класса будет расти. Вице-президент Fedeco называет среди факторов, которые оказывают влияние на увеличение стоимости этого сектора жилья, желание застройщиков сформировать привлекательные предложения в сегменте массового строительства и не потерять в марже, что потребовало от них быстрой реакции и активных мер. "Девелоперы стали бороться за покупателя, подстраиваться под потенциальных клиентов, предлагая специальные условия или, например, уменьшая площадь объектов, - поясняет Тимур Садыков. - Поскольку именно итоговая стоимость объекта, а не стоимость квадратного метра является определяющей при покупке недвижимости в этом сегменте".
Что касается прогнозов по рынку новостроек в 2013 году, то, по мнению Александра Халимовского, основная масса домов комфорт-класса будет появляться на территориях Новой Москвы, в ближнем Подмосковье и городах средней удаленности от МКАД. По его мнению, в пределах старых границ столицы основная активность будет идти на месте бывших промышленных городских зон, так как эти территории считаются наиболее перспективными для жилищного строительства. Потенциал стройплощадок в ближайшие годы, по оценкам эксперта, может составить примерно 5-6 млн квадратных метров жилья.
Что же касается цен на новое жилье, то как считает Екатерина Фонарева, рост будет небольшой - в пределах 2-3%. Ценовая политика зависит от ипотечного рынка, а он сейчас, как отмечает эксперт, немного сдает свои позиции.
Иное мнение у руководителя отдела продаж компании "СтройМенеджмент" Кирилла Кузьмина, который полагает, что в этом году рынок будет показывать стабильный прирост цен в пределах 10-15%. Число новостроек в Москве и области увеличится на 5-10%. Что касается Новой Москвы, здесь застройщики, скорее всего, сконцентрируются на реализации уже имеющихся объектов. "Кроме того, в последние пару лет мы наблюдаем интересную тенденцию: все больше покупателей выбирают малоэтажные жилые комплексы и, соответственно, на рынке появляется больше предложений данного формата жилья. В прошлом году малоэтажка занимала 10% предложения на рынке Подмосковья, и мы ожидаем, что в 2013 году эта доля увеличится до 15-20%" - резюмирует эксперт.
Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Метриум Групп":
- Несмотря на то что ряд экспертов считает, что из-за стагнации в экономике, новостройки комфорт-класса, благодаря своему соотношению цена/качество, пользуются все большей популярностью и ни в чем не уступают бизнес-классу, у меня другое мнение. У ЖК, которые относятся к бизнес-классу, есть четкие требования, например, по технологии строительства (это всегда монолит), определенному техническому оснащению комплекса, отделке МОПов, наличию огороженной охраняемой территории, подземного паркинга и т.д. Тогда как в комфорт-классе эти требования снижены. У новостроек, относящихся к данному сегменту, порой нет ни паркинга, ни тем более - огороженной территории. Кроме того, часто - это панель, а не монолит. Комфорт-класс возник из-за высокой конкурентной среды в сегменте экономкласса (в первую очередь это касается Московской области). Для того чтобы успешно конкурировать с другими новостройками экономкласса в условиях ограниченного спроса, застройщики стали более детально прорабатывать концепции проектов, благоустраивать придомовые территории, повышать уровень отделки мест общего пользования. По сути, комфорт-класс - это тот же самый эконом, но с некоторыми улучшенными характеристиками, которые были сделаны для того, чтобы получить более высокие темпы реализации. Поэтому проекты комфорт-класса относятся к нижнему ценовому сегменту. Иногда стоимость жилья в подобных новостройках сопоставима со стоимостью квартир в комплексах экономкласса.
Сегменты элит- и бизнес-класса по уровню спроса уже восстановились после кризиса, поэтому подобные проекты сейчас востребованы у покупателей. При адекватной ценовой политике жилые комплексы бизнес- и премиум-класса показывают довольно активную динамику продаж. И даже те проекты, в которых стоимость квартир была явно завышена, уже в 2012 году скорректировали свои прайс-листы.
Для того чтобы данные сегменты развивались, у населения должен быть определенный уровень доходов. Поэтому проекты элит- и бизнес-класса имеют потенциал для развития прежде всего в городах-миллионниках, промышленных и сырьевых центрах. В любом случае в каждом городе есть люди, которые достаточно зарабатывают, поэтому отдельные проекты могут возникнуть практически везде.
Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE:
- Жилье комфорт-класса действительно пользуется все большей популярностью. Хотя эконом еще популярнее. Пока все упирается в вопрос цены.
Ну а качество, по моему мнению, совершенно несопоставимо. Нормальный дом бизнес-класса значительно превосходит жилье комфорт-класса по многим показателям. Другое дело, что бизнес-классом иногда называют совсем не бизнес-класс.
Сокращение строительства жилья в центре, а здесь в последние годы строилось исключительно элитное жилье, несомненно, приводит к некоторым ограничениям в выборе. Есть немало людей, готовых покупать такое жилье по сложившимся на нынешний момент ценам. Если говорить о новых проектах, то многие из них достаточно успешны, востребованы задолго до окончания строительства. Хотя, несомненно, есть более продаваемые квартиры, есть менее, что в общем-то было всегда. Полагаю, что выбор действительно элитных квартир по реальным ценам не слишком велик.
Если говорить о Москве, то наибольшей популярностью такие новостройки пользуются среди районов Хамовники, вобравших в себя сразу несколько достаточно "раскрученных" проектов. Все они показывают хороший уровень продаж, обещая покупателям комфортное проживание в соответствии со статусом жилья. Только вот выдержит ли такую нагрузку инфраструктура некогда тихого уголка с узкими улочками и отсутствием магазинов и всего остального - об этом, мне кажется, мало кто задумывался, а некоторым надо бы. Ведь им потом устранять создаваемый сейчас в плановом порядке инфраструктурный (в первую очередь транспортный) коллапс.