В РФ могут ограничить сроки аренды участка под строительство

Если правительству Москвы удается договориться о финансировании и завершении объекта, контракт с инвестором продляется, а если нет - здание передают другой организации. Несколько лет назад правительством Москвы было принято решение о возможности разорвать договоренности с инвестором, если работы на объекте не велись в течение трех лет.

Сегодня ведутся обсуждения, как заставить инвесторов не забрасывать начатые объекты. "Борьба с долгостроями должна быть экономическая. Было предложение заключать договоры аренды земельного участка на строительство сроком максимум 7 лет. При этом арендная плата за пользование участком последние два года должна быть максимальной. Это будет стимулировать к тому, чтобы закончить работу в срок. По технологии строительства нет объекта, который бы возводился более 7 лет", - рассказывает заместитель председателя Мосгосстройнадзора Анатолий Кравчук. "В Градостроительном кодексе 1998 года говорится, что предельный срок строительства объекта составляет три года. Большинство строений можно построить еще быстрее", - добавляет исполняющий обязанности председателя Мосгосстройнадзора Валентин Пахомов.

Эксперты утверждают, что за два года в Москве построиться довольно сложно. "Средняя продолжительность реализации инвестиционного проекта составляет 7 лет, из них 3,5 года уходит на сбор исходно-разрешительной документации, 1,5 года - на разработку проектной документации и заключение контрактов, 2 года длится непосредственно строительство", - поясняет Елена Самсонова, руководитель сметно-аналитического направления департамента технического консультирования Консалтинговой группы "НЭО Центр". Причем среди причин долгостроя не только финансовые проблемы инвестора. "В их числе длительный процесс получения необходимого комплекта разрешительной документации; расходы и задержки в связи с бюрократией в процессе принятия решений; плохо проработанная концепция проекта; ненадлежащее выполнение работ подрядчиком; смена концепции, например, назначения объекта (офисы решили перестроить в жилые апартаменты), что требует смены проектных решений и новой государственной экспертизы; недовольство местных жителей стройкой, в том числе из-за нарушения норм и близкого расположения зданий друг к другу; введение в действие нормативных, правовых документов, новых требований законодательства, не позволяющих реализовывать проект, как планировалось изначально", - перечисляет Елена Самсонова.

Председатель Координационного совета Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) по г. Москве Оксана Сенько утверждает, что власти должны работать на опережение: готовить генеральные планы застройки города, проекты планировок районов. "Среди важных мероприятий, которые могли бы сократить количество долгостроев, я бы назвала реализацию мероприятий "Дорожной карты", направленной на устранение административных барьеров", - говорит эксперт.

На сокращение бюрократических процедур направлено внедрение практики оказания электронных услуг Мосгосстройнадзором. К примеру, разрешение на строительство теперь можно получить через портал государственных услуг. При этом большую часть пакета документов подавать не нужно. Если они есть в распоряжении других государственных органов, то специалисты Мосгосстройнадзора запросят их самостоятельно. Заявитель передает в электронном виде только реквизиты этих бумаг.

"Такой порядок необходим для того, чтобы исключить личный контакт заявителя с исполнителем, в целях противодействия коррупции, - говорит Валентин Пахомов. - Кроме того, это позволяет уменьшить количество документов на бумаге и дает возможность застройщику подавать заявку, находясь в любой точке России. Сейчас эту услугу можно получить в столице, но она не действует на территории новой Москвы".

Руководитель московского отделения "ОПОРЫ России" Александр Жарков отмечает, что именно административные барьеры и длительность принятия решений мешает застройщикам и инвесторам в срок возвести объект. При этом предложенные меры по ограничению срока аренды участка не сработают, поскольку дублируют уже действующие нормы: "Разрешение на строительство выдается на определенный срок, в нем четко прописано, сколько времени дается на возведение объекта. Дополнительного регулирования земельных отношений не нужно. Появление долгостроя часто зависит от экономических обстоятельств, которые невозможно прогнозировать. Нынешние долгострои появились в кризис 2008 года. Механическим путем устранить возникновение брошенных объектов невозможно, нужно садиться за стол переговоров и смотреть, что можно сделать для того, чтобы завершить объект".

Для продолжения строительства брошенных объектов можно было бы активнее использовать передачу объекта другому инвестору. Но сложность в том, что сегодня плохо работает механизм компенсации инвестору произведенных расходов, а уходить со стройки, не получив возмещения убытков, инвестор не хочет. Необходимо менять правила игры, чтобы инвесторы не боялись вкладывать деньги в строительство зданий и в случае недостатка финансирования передавали площадку в другие руки без особых сложностей.