Среди поправок в ГК, вступивших в силу 1 марта, есть норма, которая отменяет регистрацию долгосрочных договоров аренды. Ранее такие документы подлежали регистрации, если срок их действия превышал год. Отмена этого требования привела к тому, что собственник мог купить недвижимость и не знать о наличии арендаторов, имеющих право пользоваться помещением длительное время. Поэтому уже 4 марта в действие были введены поправки, которые вернули регистрацию долгосрочных договоров. Однако промедление в два дня создало почву для махинаций и последующих судебных разбирательств. Роман Бевзенко, начальник управления частного права ВАС РФ, привел простой пример:
- Новый собственник получает права на недвижимость вместе с арендными обременениями. С отменой регистрации договоров возможна такая ситуация: после покупки недвижимости к новому владельцу приходит арендатор и говорит, что он имеет право находиться в этом помещении - вот договор аренды. А почему нет сведений о нем в реестре? Потому что он заключен 2 марта 2013 года. А какой срок аренды? До 2045 года. А арендная ставка? 100 руб. Абсурдная ситуация, но реальная с учетом имеющихся норм закона.
Такие махинации действительно могут иметь место, ведь недобросовестные предприниматели ищут любые лазейки в законодательстве, чтобы извлечь выгоду, отметил главный редактор юридической справочной системы "Система Юрист" Николай Чудаков:
- В этом случае им дается такая возможность, и они будут применять ее, в том числе с помощью оформления договоров от 2 и 3 марта задним числом. Разрешать такие споры собственники будут в судебном порядке. Покупатель может выстраивать защиту своих интересов на том, что незарегистрированный договор действителен для двух договорившихся сторон, но не может быть распространен на третьих лиц. И арендатор должен обращаться за взысканием убытков к продавцу.
Николай Чудаков считает, что арбитры не будут препятствовать расторжению договоров аренды, если очевидно, что они заключены с мошеннической целью. Определить это не так сложно. Большинство честных собственников и арендаторов не заключали договоры в эти даты, так как было известно о последующей корректировке законодательства.
Споры по договорам аренды возникают часто, поэтому арбитры ориентируются на сложившуюся практику прочтения ГК. К примеру, служители Фемиды вольно трактуют требование о заключении договора аренды только собственником помещения. Дело в том, что эта норма ГК стала предметом многочисленных мошенничеств со стороны арендаторов. Если компания, занимающая помещение, не платит деньги, арендодатель пытается взыскать их через суд. Вот тут арендатор и заявляет о том, что на момент заключения договора арендодатель не являлся собственником и не имеет право требовать арендную плату. Суды первой и второй инстанции еще принимают решения в пользу арендаторов, но ВАС сегодня на стороне арендодателя. Его позиция строится на том, что в ГК говорится о том, что сдавать помещение в аренду имеет право только собственник, а о том, что арендодатель должен быть собственником на момент заключения договора, речи нет. Практика заключения договоров аренды с будущим собственником очень распространена, она применяется при распределении площадей, еще не введенных в эксплуатацию. Поэтому договор часто возникает раньше, чем документы о собственности, что не говорит о незаконности заключенных между сторонами договоренностей.
В связи с поправками специалисты призывают юристов пересмотреть свою позицию "молчаливой" защиты интересов компании. Новые нормы ГК сделали ее не актуальной.
- Ответчик мог выиграть суд, сидя дома. Он не приходил на заседания, истец вынужден был вести обвинение против него без каких-либо подтверждений или опровержений с противоположной стороны спора. Шансы доказать вину в отсутствие обвиняемой стороны примерно 50 на 50. В соответствии с поправками в ГК, если ответчик не опровергает выдвинутые доводы, то они признаются доказанными. Эта норма работает на то, чтобы заставить "молчунов" приходить в суд, так как любое не опровергнутое обвинение будет признано доказанным, - добавил Даниил Дугинов, главный консультант Управления публичного права и процесса ВАС РФ. Также он обратил внимание на новые тенденции в выстраивании позиции в суде на документах, которые не относятся к нормативным актам.
Многие юристы считают, что можно опираться только на законы и кодексы. Однако часто основных норм недостаточно для того, чтобы выстроить защиту или обвинение в суде. В этих случаях в ход можно пустить письма и разъяснения министерств, которые не являются нормативными актами и не обязательны для исполнения, но они демонстрируют позицию чиновников на прочтение норм законодательства. Можно расширить круг используемых в суде документов, к примеру, пустив в ход комментарии к нормативным актам. Часто печатные издания публикуют законы с пояснениями авторитетных специалистов. Кроме того, сегодня распространена форма изложения своих доводов в блогах, если автором в данном случае является значимый эксперт, его точку зрения также можно использовать в построении линии защиты компании в суде.