Поделиться
Напомним, что прошлый год стал рекордным для Южного Урала по числу выданных жилищных кредитов - их оказалось почти вдвое больше, чем в 2011-м. Региональный рынок строительства отреагировал соответственно: в эксплуатацию было введено 1,67 миллиона квадратных метров жилья. Это на треть больше, чем в 2011 году (средний российский показатель не дотянул и до пяти процентов). Кстати, этот прирост перекрывает лучшие показатели других отраслей региональной экономики.
При этом цену квадратного метра жилья, возводимого в областном центре, удавалось удерживать в пределах 37-44 тысяч рублей, что заметно отличается от ситуации в других российских городах-милионниках. В результате, по данным генерального директора фонда "Институт экономики города" Александра Пузанова, в 2012 году челябинцы заселялись в новые квартиры чаще, чем жители всех остальных регионов России: объем первичной ипотеки практически сравнялся с покупками в кредит на вторичном рынке. Тенденцию роста популярности новостроек неоднократно подтверждали и риелторы. Так, по оценке директора по развитию компании "Служба недвижимости" Дениса Стукалова, 2012-й стал "годом жилых комплексов" - у некоторых застройщиков этот сегмент даже стал дефицитом: не все желающие успевали купить квартиру.
В результате жилищного бума выросли также объемы производства стройматериалов: строительного песка - на 15 процентов, бетона - на 26, раствора - на 75 процентов. В итоге, по оценке минрегиона, Челябинская область вошла в десятку регионов - лидеров в сфере жилищного строительства, а отчисления строителей в бюджет составили 1,7 миллиарда рублей. Именно рост в этой отрасли компенсировал падение налоговых поступлений от металлургии, которая вошла в полосу низкой прибыли и сокращения объемов производства.
Однако уже в первые месяцы текущего года в строительстве началось замедление набранных темпов. По официальной статистике Росреестра, число зарегистрированных договоров ипотеки за январь-апрель упало на 7,7 процента по сравнению с весной 2012 года. Снижается и производство стройматериалов - цемента, к примеру, на 15 процентов. К третьему кварталу 2013 года, при сохранении существующей кредитно-денежной политики Центробанка, прогнозируется заметное замедление роста всей строительной отрасли региона. А ведь потенциал спроса далеко не исчерпан.
- Мы бы охотно сменили нынешнюю "двушку" на более просторное жилье, - говорит менеджер Оксана Ермакова. - Но, подсчитав величину ежемесячных платежей, решили не рисковать.
- Мне пока менять нечего, я ломаю голову, как обзавестись собственным жильем. Но очевидно, что при двойном снижении ипотечной ставки это было бы сделать куда легче, - добавляет челябинка Екатерина Бозова.
Мнение это разделяют многие, и не только южноуральцы. По данным многочисленных исследований, улучшить свои жилищные условия мечтают порядка 60 процентов россиян. Если для Челябинска эта цифра составляет около 65 процентов, то в Приморье, по информации краевого агентства по привлечению инвестиций, превышает 80 процентов. Но лишь один из ста опрошенных готов приобрести жилье за наличный расчет. Абсолютное же большинство респондентов оценивает свои доходы как средние или ниже средних. Именно эти люди формируют группу повышенного спроса на ипотечные кредиты с низкими процентными ставками. В Челябинской области, исходя из оценки экономически активного населения, численность потенциальных заемщиков может составить порядка 480 тысяч человек.
Но дешевых жилищных кредитов на рынке нет. Более того, ипотечные ставки с конца прошлого года поднялись с 11-12 процентов до 14 процентов. Это очень серьезный депрессивный фактор. Если снижение в апреле Сбербанком ставки по программе "12-12-12" всего на один пункт увеличило число кредитных запросов на треть, то к чему приводит ее повышение на несколько пунктов?
К тому же исходные ставки тоже нельзя назвать комфортными. Еще в начале реализации нацпроекта "Доступное жилье" открытым текстом звучало: "Кредит, выдаваемый больше чем под 6 процентов годовых, - это не ипотека". Согласно планам минрегиона, проценты по жилищным кредитам в ходе реализации ФЦП должны были поступательно снижаться: в 2008 году - до 10 процентов, в 2010-м - до восьми. Но, даже если бы этим планам суждено было сбыться, все равно ставки оказались бы существенно выше, чем в европейских странах - там стоимость ипотеки колеблется в пределах 2,5-4 процентов годовых.
В свое время в качестве источников средств для субсидирования процентной ставки по кредитам предлагалось использовать дополнительные доходы федерального бюджета. Этого не произошло по известным всем причинам экономического характера. Но есть и другой путь, считают в Челябинской области.
- Сегодня статья 19 Федерального закона N 135-ФЗ "О защите конкуренции" от 26 июля 2006 года определяет исчерпывающий перечень государственных преференций, ограничивающий возможности предоставления государственных гарантий в рамках ипотечного процесса, - поясняет челябинский губернатор Михаил Юревич. - Необходимо дополнить ее пунктом, предусматривающим возможность предоставления государственных преференций именно в целях развития ипотечного жилищного кредитования. Тогда государственное гарантирование облигаций обеспечит инвестиционный спрос и снизит процентные ставки для конечного заемщика с нынешних 12-14 процентов до 8-9. При этом не возникнет дополнительной нагрузки на региональные бюджеты, поскольку ипотечные облигации обеспечиваются стабильным потоком платежей заемщиков.
Согласно расчетам, снижение процентных ставок для заемщиков объективно приведет к росту количества выданных ипотечных кредитов в среднем на 30-50 процентов. В Челябинской области в прошлом году выдано около 23 тысяч кредитов на сумму почти 24 миллиарда рублей, следовательно, только по региону можно прогнозировать увеличение количества кредитов до 29-34 тысяч, а их совокупной суммы - до 32-36 миллиардов рублей в год.
- Инициатива челябинского губернатора, если она будет одобрена, потребует разработки соответствующего механизма на федеральном уровне, в связи с чем возникает вопрос об оперативности этого процесса, - это мнение руководителя научно-образовательного центра Института экономики УрО РАН, кандидата экономических наук Сергея Гордеева. - Поэтому вряд ли стоит ожидать какого-то мгновенного результата. Но в сочетании с мерами по снижению себестоимости строительства реализация этого предложения будет сказываться в долговременной перспективе - на протяжении ближайших 10-20 лет. Кроме того, считает эксперт, несомненен положительный социальный эффект.
Сегодня более 90 процентов объемов средств, получаемых по ипотечным кредитам, идет на приобретение нового жилья. Следовательно, если ежегодный объем инвестиций в жилищное строительство на Южном Урале увеличится на 10 миллиардов рублей, то объемы вводимого жилья вырастут с нынешних 1,7 миллиона до 2,3-2,4 миллиона квадратных метров. Также удешевление жилищных кредитов неизбежно скажется на росте малоэтажного индивидуального строительства. По словам первого замминистра строительства Челябинской области Сергея Сихарулидзе, в прошлом году его объемы приросли на 10 процентов. Учитывая сравнительную дешевизну участков под строительство в сельской местности, там стоимость квадратного метра в доме для одной семьи может быть меньше среднегородской на 10-15 процентов. В совокупности эти факторы позволили бы довести долю малоэтажки в общем объеме жилищного строительства до 50-60 процентов, что уже сопоставимо с показателями развитых зарубежных стран.
Наконец, не будем забывать мультипликативный эффект. Рост жилищного строительства объективно приводит к росту занятости и развитию смежных отраслей - индустрии строительных материалов, дорожного строительства, связи и транспортной инфраструктуры, торговли и сферы услуг - вплоть до производства мебели и отделочных материалов.
По итогам беседы президент страны дал Михаилу Юревичу поручение дополнительно проработать вопрос с Минфином России.