Поделиться
Так, администрация областного центра составила перечень наболевших проблем, которые, по ее мнению, на муниципальном уровне - без внесения поправок в федеральное законодательство - не решить. Одна из них - так называемые "брошенные" дома, от управления которыми по собственной инициативе в одностороннем порядке отказались управляющие компании (УК).
Никому не нужны
В Орле эта проблема обострилась в прошлом году, когда сразу несколько крупных УК расторгли договоры с собственниками более чем трехсот многоквартирных домов (МКД). Это старые здания, в основном двухэтажные, обслуживание которых выливается в копеечку. В компаниях посчитали, что управлять ими невыгодно, так как собираемых средств не хватает даже на текущий ремонт и содержание.
- Так называемые брошенные МКД имеют площадь в среднем по 500-600 квадратных метров, - отметил замглавы администрации Орла Александр Бойко. - При тарифе, определенном постановлением органа власти или даже большем, они неинтересны УК, для которых извлечение прибыли является приоритетом.
По его словам, чиновники пытаются решить проблему. Более чем по ста домам объявляли конкурсы на право заключения договора управления. Однако никто не подал заявки, хотя в некоторых случаях был предложен тариф в 30 и более рублей за содержание квадратного метра - гораздо выше, чем в среднем по городу. Интереса со стороны УК это все равно не вызвало и, как говорят в мэрии, "прогноз на будущее отрицательный". Возможно, коммунальщики просто не верят, что им заплатят за работу.
- Сопутствующий фактор - низкий уровень платежеспособности жителей этих домов, - считает Александр Бойко. - Но данная проблема возникла, в том числе, в связи с несовершенством жилищного законодательства.
Орган местного самоуправления имеет право заключить договор управления даже после несостоявшегося конкурса. Однако, по словам чиновника, руководители УК на это не идут, ведь размер их ответственности и затрат намного выше возможных доходов. А обязать их сделать это нельзя.
Тарифы без потолка
В прошлом году власти пытались договориться с УК о заключении договоров управления "брошенными" домами. На это не пошли даже муниципальные компании. Не исключено, что они ждут очередных повышений ставок, ведь по закону на каждый новый конкурс должен выставляться более высокий тариф. В конечном итоге это может привести к конфликту с жителями, которые не только не согласятся, но и физически не смогут оплачивать квитанции. Ведь понятно, что в "трущобах" живут, как правило, люди с небольшим достатком. Однако это не освобождает их от платы за услуги.
- Жилищный кодекс обязывает собственников помещений надлежаще содержать общую долевую собственность путем своевременного внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, - напоминает начальник городского комитета по тарифам Андрей Тиунов. - А предельные индексы максимально допустимого изменения размеров платы за содержание и ремонт жилого помещения отменены с 13 августа 2010 года.
Это означает, что при существующем положении дел жилищные тарифы в старых домах от конкурса к конкурсу могут расти сколько угодно. Уже сейчас потенциальным участникам торгов предлагаются тарифы в четыре-пять раз выше, чем было до конкурса. В перспективе они могут дорасти и до тысячи рублей за квадратный метр.
По пути перевозчиков
В администрации Орла ищут решение проблемы. Во-первых, местные власти предлагают на федеральном уровне ввести "обязательность заключения договора управления для УК, которая выбрана на общем собрании дома, так как свобода договора может быть ограничена только федеральным законодательством".
- Во-вторых, надо распространить действие статьи 18 Вводного закона на случаи расторжения действующего договора после того, как выбранный способ управления был реализован, - говорит Александр Бойко. - Это обеспечит непрерывность управления многоквартирными домами. Данная статья наделяет органы местного самоуправления обязанностью провести открытый конкурс по выбору управляющей компании, если собственники помещений сами этого не сделают.
Кроме того, орловцы предлагают наделить органы МСУ правом в императивном порядке определять способ управления такими домами, вплоть до непосредственного управления, и заключать от имени собственников договоры поставки необходимых услуг. По словам Александра Бойко, все эти предложения уже направлены в комитет Госдумы по вопросам ЖКХ и Минрегионразвития РФ.
Между тем в мэрии готовят проект нормативного акта, согласно которому УК смогли бы получать бюджетные субсидии. В общем виде механизм предлагается простой: компании представляют в муниципалитет отчеты о собранных с собственников помещений средствах и о затратах, которые они понесли на содержание дома и его текущий ремонт. В мэрии проверят экономическую обоснованность расходов. И если выяснится, что затраты действительно превысили сумму собранных с жильцов средств, то УК выдадут бюджетную субсидию.
- Должна быть определена и предельная граница такого превышения, - считает Александр Бойко. - Подобный правовой акт позволил бы не допустить роста числа "брошенных" МКД и увеличения тарифов, а также помог бы привлечь УК к управлению этим фондом.
К слову, по аналогичному принципу власти субсидируют автобусных перевозчиков, по сути, стимулируя их работать на экономически непривлекательных маршрутах, например, на окраинах областного центра и сезонных дачных. Возможно, такой механизм приживется и в сфере управления домами. Однако на это, во-первых, нужны немалые средства, найти которые при хронически дефицитном бюджете нелегко. Во-вторых, сложно установить жесткий контроль за расходами в сфере ЖКХ, что создает почву для злоупотреблений. В мэрии не исключают, что ради получения субсидий УК будут искусственно завышать сметы.
В поиске альтернативы
Есть и другие пути решения проблемы. Первый - развитие застроенных территорий. В рамках этого проекта муниципалитет проводит конкурс и определяет застройщика, который за свои средства сносит старые двухэтажные дома и возводит многоэтажки, попутно обустраивая эту зону необходимой инфраструктурой. В мэрии идею считают перспективной, и первый проект уже запущен. Но и там не обходится без административных препятствий - власти сетуют на несовершенство градостроительного законодательства.
Второй путь еще более сложный - признание "брошенных" домов аварийными и подлежащими сносу и включение их в программу расселения граждан. По словам мэра Орла Сергея Ступина, из 656 имеющихся в городе ветхих домов обследовано лишь около 250. Из них на 1 января 2013 года признаны аварийными и подлежащими сносу только 114, аварийными и подлежащими реконструкции - 11. Чтобы довести этот процесс до завершения, потребуются годы, а управлять такими домами надо уже сейчас.
Третий путь - капремонт "брошенных" домов. Ведь если привести их в порядок, заменить сгнившие коммуникации, подлатать прохудившиеся крыши, возможно, УК вновь обратят на них внимание. Вопрос в том, как это сделать? Доля софинансирования собственников помещений выросла с пяти до 15 процентов. Сумма, по местным меркам, получается внушительной. Да и нет уверенности в том, что жители пожелают вложить деньги в ремонт "брошенных" домов, которые они и сами мечтают покинуть.