Идея обложить недвижимость налогом исходя из рыночной, а не инвентаризационной стоимости объектов, муссируется уже давно. Сегодня, по словам представителей федеральных органов власти, к этому все готово. Максимальная ставка, определенная минфином и минэкономразвития для жилья, составляет 0,1 процента от кадастровой стоимости объекта, для элитных домов и квартир стоимостью свыше 300 миллионов рублей - 0,5 процента. Необлагаемая налогом площадь ограничена 20 квадратными метрами, независимо от числа объектов, находящихся в собственности у одного человека.
Максимальная ставка налога для нежилых зданий - 0,5 процента, для земель сельхозназначения, личных подсобных хозяйств и дачных участков - 0,3 процента, для прочих земель - 1,5 процента. На уровне регионов эту планку можно сдвигать вниз исходя из местных реалий, а также устанавливать различные льготы и дополнительные вычеты, прежде всего для малых городов и депрессивных территорий.
По оценкам ФНС, после введения единого налога на недвижимость в среднем по России налоговая база может увеличиться в 7-8 раз, а сам налог - вдвое. Так, за "двушку" улучшенной планировки или "трешку-хрущевку" площадью 54 квадрата придется заплатить порядка 1120 рублей в год вместо 648.
Южноуральские власти рассчитывают, что нововведение станет основным источником пополнения местных бюджетов. "В мире ставка налога на недвижимость колеблется от 0,5 до 2 процентов. Богатые города вводят два процента, и это уже очень заметно отражается на доходах бюджета", - говорит губернатор Михаил Юревич. На Южном Урале, по прогнозам, на долю нового налога придется от 20 до 30 процентов общего объема поступлений в казну муниципалитетов, а в крупных городах - еще больше. Так, Челябинск может получить дополнительно 4-5 миллиардов рублей (при годовом бюджете в 11 миллиардов).
Однако эксперты, принявшие участие в работе всероссийского конгресса по недвижимости, который недавно состоялся в Челябинске, высказали сразу ряд соображений, которые вносят коррективы в эти оптимистичные расчеты.
Во-первых, к новому налоговому порядку готовы далеко не все, и в первую очередь жители крупных городов. Владельцы квартир в старых домах, которых сегодня предостаточно в престижных центральных районах, будут в шоке от оценки своей собственности. Но, перебравшись из исторического центра куда-нибудь на окраину в новостройку, они опять-таки столкнутся с резким увеличением платежей - ведь жилье-то новое. В аналогичной ситуации окажутся обитатели расселяемых ветхоаварийных домов. А ведь среди них достаточно пенсионеров и малоимущих. Потребуется разработка системы льгот, причем изобретать ее "экспериментальным" регионам придется прямо на ходу. И все это будет происходить на фоне растущих коммунальных тарифов, введения платы за капремонт и прочих непопулярных решений.
Во-вторых, дело не только в пресловутом росте социальной напряженности. Представители юридического сообщества указывают на отсутствие информации о рыночной стоимости недвижимости в едином реестре объектов. Бывает, что в кадастровых документах отсутствуют данные о правообладателях земельных участков, без чего нельзя начислить налог. Кроме того, зачастую не указаны площади, категории земель, их кадастровая стоимость. По данным управления налоговой службы Челябинской области, в доработке нуждаются более 10 тысяч сведений.
Там же, где налоговая база формально обеспечена, есть претензии к качеству. По словам президента Российской гильдии риелторов Анны Лупашко, некорректно рассчитывать налог на недвижимость исходя из пиковых показателей рынка. Но и более поздний срок проведения оценки еще ничего не гарантирует. Юристы утверждают, что массовая переоценка кадастровой стоимости земли, завершившаяся на Южном Урале в 2011 году, проходила с многочисленными нарушениями. В области уже вступили в силу 270 судебных решений об оспаривании ее результатов - выяснилось, что в общей сложности кадастровая стоимость земель была занижена на 25 миллиардов рублей. За счет этого бюджет потерял 400 миллионов рублей налоговых поступлений. Одновременно набирает силу встречный процесс: собственники опротестовывают завышенную оценщиками кадастровую стоимость участков.
Если налоговая нагрузка на собственников превысит пределы их возможностей, суды захлестнет новый, более внушительный вал разбирательств. Ведь владельцев жилья куда больше, чем хозяев земли. А услуги юристов при подаче коллективных исков вполне по силам жителям многоквартирных домов. Скорее всего, казна все равно останется в плюсе. Но не исключено, что по совокупности издержек в выигрыше окажутся те регионы, которые решили воспользоваться четырьмя годами адаптационного периода и опытом "первопроходцев".
Справка "РГ"
По данным УФНС по Челябинской области, за счет имущественных налогов формируется 22,4 процента консолидированного бюджета региона. В 2012 году суммарный налоговый сбор достиг 18,9 миллиарда рублей, что на 15 процентов больше, чем в 2011-м. При этом доля земельного налога в общем объеме выросла на 27 процентов, составив 4,2 миллиарда рублей.