Российским банкам разрешат продавать имущество должников по кредитам
Вообще торговлей банкам заниматься запрещено. Но пока в российском законодательстве не было определения торговой деятельности, у кредитных организаций была возможность устраивать распродажу квартир, машин и дач не сумевших вернуть долг заемщиков с помощью посредников - специальных торговых площадок или приставов, если дело дошло до суда. Однако в конце 2009 года в России приняли закон о госрегулировании торговли, в котором четко обозначили, что это "вид предпринимательской деятельности, связанной с приобретением и продажей товаров". Как отмечают в пояснительной записке разработчики новых поправок, это создало определенную правовую коллизию. Чтобы ее устранить, пятую статью банковского закона решили дополнить перечнем операций, осуществление которых не может рассматриваться как нарушение кредитными организациями запрета на торговлю. Продажа заложенного и полученного от заемщиков в качестве отступного в погашение выданных кредитов имущества как раз входит в этот список.
Специалисты тем временем отмечают, что выставленного на продажу имущества горе-заемщиков становится больше. Особенно на рынке недвижимости. "В последние годы объемы выдачи ипотеки постоянно растут. Вслед за этим с некоторой задержкой стало увеличиваться количество дефолтов, - констатирует руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко. - Раньше, за счет небольшой доли, они были не очень заметны. В Москве в кризис на рынок "вышли" одна-две сотни залоговых квартир. При тогдашнем их общем количестве в продаже - 20-30 тысяч - капля в море. Сейчас ситуация изменилась".
Как правило, собственность неплательщиков по ипотечным кредитам продается с дисконтом до 10-15 процентов к рыночной цене, отмечают в Юридическом центре адвоката Олега Сухова. Но известны случаи, когда загородные дома предлагались вовсе за полцены.
Процедура изъятия заложенного по кредиту имущества проста.
Если допустивший дефолт собственник отказывается самостоятельно продать жилье с письменного согласия банка и погасить задолженность за счет вырученных денег, кредитор обращается с иском в суд о взыскании суммы долга, процентов, неустойки, а также об обращении взыскания на заложенную по кредиту квартиру. Чаще всего такие требования суд удовлетворяет. После этого запускается процедура исполнительного производства, а квартира выставляется на торги. Если они неоднократно признаются несостоявшимися, жилье передается в собственность банку в счет погашения долга. И банк пытается найти покупателей самостоятельно, в том числе действуя через уполномоченных риелторов.
Чтобы сделать объект более привлекательным, на него предлагают скидку. Кроме того, нередко банки стремятся привлечь покупателей из числа своих же клиентов дополнительными бонусами в виде льготных ставок по ипотечным кредитам. Однако даже такая щедрость не гарантирует того, что квартира или дом найдут нового хозяина. "Как правило, квартиры, которые банки выставляют на продажу, имеют безупречную юридическую историю, - констатирует адвокат Олег Сухов. - Однако возникают риски иного рода". Например, даже в изъятой судом ипотечной квартире могут остаться проживать прежние собственники либо третьи лица, в том числе несовершеннолетние, пенсионеры и инвалиды. Покупателю квартиры придется через суд снимать их с регистрационного учета, хотя в некоторых случаях банки берут эти хлопоты на себя. Если жильцы откажутся освободить квартиру добровольно, потребуется дополнительное судебное решение о выселении, исполнение которого может затянуться.
Жильцы, не желающие расставаться с жилплощадью, не единственное неожиданное препятствие. "Как показывает практика, прежние собственники квартиры нередко оставляют "наследство" в виде накопленных долгов по жилищно-коммунальным платежам, которые банки стремятся на себя не принимать, - замечает Сухов. - Кроме того, известны случаи, когда уже после реализации жилья к банку-продавцу выдвигались встречные иски со стороны бывших собственников, в том числе с требованием наложить обеспечительные меры в виде ареста квартиры на время судебных разбирательств".
Олег Репченко добавляет, что рынок недвижимости сейчас непростой: предложение превышает спрос. Поэтому даже уцененные залоговые квартиры не разлетаются, как горячие пирожки, а накапливаются на балансе банков. "Это еще одно объяснение того, почему растет суммарное число залоговых квартир на рынке", - заключает эксперт.
Просрочка россиян по кредитам на первое августа 2013 года, по данным Центробанка, достигла 394,1 миллиарда рублей. Руководитель отдела рейтингов кредитных институтов "Эксперт РА" Станислав Волков отмечает, что в первую очередь ухудшение качества кредитов коснулось необеспеченных займов. Поэтому динамика предложений от банков по залоговым объектам пока отстает от темпа роста просрочки. "Мы ждем сохранения этой тенденции", - говорит эксперт.
Но с уже имеющимся заложенным имуществом клиентов-неплательщиков банкам все-таки придется разобраться. Не факт, что они будут заниматься этим самостоятельно.
"Реализация залогов - непрофильная деятельность для банков, - напоминает Станислав Волков. - Думаю, даже получив право реализовывать залоговое имущество без посредников, большинство кредитных организаций будут продолжать работать со специализированными компаниями, и доля таких посредников, если брать общую стоимость залогового имущества, которое передается банками на продажу, останется выше 60 процентов".
Если крупный банк с большим кредитным портфелем захочет сам заниматься продажей залогового имущества, ему придется создавать для этого профильный отдел, полноценную систему оповещения потенциальных покупателей - все это потребует немалых дополнительных расходов, продолжает собеседник "РГ". Сотрудничество со специализированной торговой площадкой обходится в разы дешевле.
"Если кто и будет пользоваться правом реализовывать залоговое имущество самостоятельно, так это небольшие банки в случаях, когда, например, у банка уже есть на примете покупатель того или иного объекта, - замечает Волков. - В этом случае сделку проще оформить без посредников".
Кстати
Во многих странах квартиры дефолтных заемщиков сначала освобождают от прежних жильцов и только затем выставляют на торги. При этом к неплательщикам, не желающим покидать жилища, применяются жесткие меры, вплоть до ареста.
Например, в Испании в последние годы были выселены из квартир десятки тысяч семей. И лишь недавно банки были вынуждены временно отказаться от принудительного выселения под нажимом общественности.
