В рамках "Международного бизнес-саммита 2013" сегодня состоялся круглый стол "Рынок недвижимости в Нижегородской области: органический рост или формирование новых диспропорций?".
Рынок недвижимости, равно как и экономика в целом, имеет циклический характер: после нескольких лет роста цен наблюдается их падение в течение года, а то и двух, говорит директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева. Сейчас мы находимся на стадии постепенного затухания роста цен. В прошлом году "вторичка" выросла на 22,6 процента, "первичка" - на 18,3 процента. Ежегодно на вторичный рынок поступает 460 тысяч квадратных метров так называемого "наследственного" жилья, что сопоставимо по объему со всем первичным рынком. Во втором квартале произошло резкое - на 54 процента по сравнению с аналогичным периодом прошлого года - увеличение объема предложения на вторичном рынке жилья. Ликвидность заметно снизилась. Это приведет к заметному замедлению роста цен в этом году.
Что же касается первичного рынка, то его цены коррелируют со "вторичкой". Среднестатистическая себестоимость квадратного метра в Нижнем Новгороде сейчас составляет 34,6 тысячи рублей. Это выше, чем во всех других регионах ПФО. Даже у панельного дома себестоимость коробки колеблется в пределах 20-25 тысяч рублей за "квадрат". Местные власти заставляют инвесторов выделять на участках под комплексную застройку землю для строительства объектов социальной инфраструктуры, что приводит к повышению себестоимости жилья. Самые хитрые стараются увильнуть от этой обязанности. Сейчас девелоперы начали активно строить дома с преобладанием однокомнатных квартир и квартир-студий. Но на рынке уже наметился растущий спрос на "двушки" малой площади. Двухкомнатные же квартиры площадью 80-100 квадратных метров почти неликвидны.
Рентабельность строительного бизнеса сейчас весьма невысокая - 5-7 процентов годовых, утверждает директор компании "Выбор-Недвижимость" Александр Жилевский. Расселение ветхого фонда, и особенно частных домов, проходит очень сложно. Люди оценивают свою недвижимость в десять раз выше рыночной стоимости. В росте же цен на рынке виноваты не застройщики, а высокий спрос, подогреваемый ипотекой. К иным застройщикам выстраиваются очереди желающих купить квартиру. Согласно исследованиям, только 10-15 процентов населения решили квартирный вопрос, остальные 85-90 процентов желают улучшить свои жилищные условия, из них 70 процентов делают это на вторичном рынке.
- Конечно же, из пятна застройки мы пытаемся выжать максимум квадратных метров, - честно признался девелопер. - Если нам позволят строить 30-этажные дома - будем их строить.
В настоящее время застройщики конкурируют не между собой, а со вторичным рынком, на котором цена квадратного метра выше, чем на "первичке", - развивает тему риэлтер Елена Титова. Три-четыре года назад была проблема с получением ипотечного кредита на покупку квартиры в новостройке, сейчас это можно сделать легко. Да и выбор на "первичке" стал разнообразным: комплексное строительство ведется во всех районах города. А поскольку конкуренции между застройщиками нет, у них нет и клиентоориентированности.
Конкуренция между застройщиками появится еще не скоро, заметил в связи с этим Александр Жилевский. Но когда это случится, поднимется и уровень качества квартир в новостройках. Сейчас же лишь небольшая прослойка покупателей может позволить себе заплатить большие деньги за высококачественное жилье премиум-класса. Остальные покупают эконом- и бизнес-класс и своими руками доводят квартиру до нужной кондиции.
Городская администрация считает, что все риски застройщик должен брать на себя, но это в корне неверная позиция, высказал свое мнение председатель Волго-вятского объединения строителей Сергей Есин. После победы на аукционе по развитию застроенной территории инвестор сталкивается с массой проблем.
- Мало того, что на получение разрешения на строительство уходит в среднем 570 дней, так еще выясняется, что на части участка строить ничего нельзя - санитарно-защитная зона, - сетует Сергей Есин. - Да и техническая возможность присоединения к теплосетям порой отсутствует.
С 1 января 2014 года усложняется механизм привлечения дольщиков. Их средства можно будет привлекать или через Общество взаимного страхования, которое должны создать застройщики (они, правда, понятия не имеют, как это сделать), или через страхование строительно-монтажных рисков (страховщики тоже пока не горят желанием этим заниматься), или через банковскую гарантию (банкиры за нее возьмут процент, как за кредит). В любом случае, данная новация приведет к росту себестоимости, а значит и конечной цены жилья.