Поделиться
Но выгодно ли инвесторам вкладывать свои средства в реновацию исторических зданий?
Для государства передача памятника в частные руки более понятный механизм, чем для инвесторов, - с помощью него решаются многие проблемы: сохраняется ценная застройка, развиваются прилегающие территории, привлекаются туристы, пополняется бюджет.
Для бизнеса преимущества от вложений в историческое наследие не столь очевидны, и во избежание дополнительных рисков частные инвесторы пока предпочитают вкладываться в новое строительство. По словам мэра Москвы Сергея Собянина, в начале 2013 года в Москве насчитывалось всего около 30 частных инвесторов реставрации исторических зданий.
Опасения бизнеса вполне понятны. Реновация исторического объекта - очень трудоемкий процесс, снести здание и построить новое намного проще и дешевле, даже несмотря на то, что покупка исторических объектов может быть в 1,5-2 раза дешевле рыночной стоимости готового здания в том же районе. Под реновацией понимается не переделка, а приспособление здания под современное использование с бережным сохранением всех его уникальных особенностей. При покупке исторического здания для последующего использования девелопер сталкивается с определенными сложностями.
Во-первых, реновация памятников как отрасль девелоперского бизнеса в нашей стране только зарождается, собственных специалистов достаточно мало. Всего в России существует около 20 реставрационных компаний, которые могут делать действительно качественные проекты реновации исторических объектов. Часто инвестору приходится привлекать иностранных профессионалов в разных областях - архитекторов, дизайнеров, технических специалистов. Процесс выбора команды может занимать от 3 месяцев до 3 лет - в зависимости от опыта инвестора и сложности проекта. Например, к реновации Дома Гельриха 1912 года в Пречистенском переулке было привлечено английское архитектурное бюро Swanke Hayden, в числе проектов которого - даже реставрация статуи Свободы в Нью-Йорке.
Во-вторых, трудно просчитать бюджет реновации, в ходе ее реализации могут возникнуть дополнительные расходы, и стоимость проекта может непредвиденно возрасти. Например, первоначально в реставрацию известного "Дома с кариатидами", переданного в частные руки по программе "аренда за рубль", предполагалось вложить 35 млн руб., однако большие объемы ценной лепнины, которые были обнаружены в здании, значительно увеличили затраты.
В-третьих, много ресурсов требует приведение здания в первоначальное состояние по историческим чертежам и образцам материалов. За время жизни объекта, к сожалению, много различных элементов как утрачивается, так и добавляется. В ходе реновации необходимо отделить старинные элементы от пристроенных в последние десятилетия. Все работы по демонтажу ненесущих конструкций и пристроенных перекрытий ведутся по согласованному с Мосгорнаследием проекту и при их непосредственном контроле.
Одна из проблем заключается в том, чтобы найти разумный баланс между сочетанием современных технологий и систем с историческими элементами здания. Инновации не должны нарушить облик исторического объекта, но в то же время покупатель должен чувствовать себя комфортно. Например, при реновации памятника "Шереметьевское подворье" рядом с Кремлем на Никольской улице под апартаменты сохраняются фасад, парадная лестница, несущие стены, своды Монье, лепнина, оконные проемы, кирпичная кладка, колонны, в то же время дом оборудован всеми необходимыми современными инженерными коммуникациями.
Однако, несмотря на высокую себестоимость такого рода проектов, инвестиции в реновацию исторических зданий - например, в жилые комплексы или апартаменты - могут приносить куда более высокий доход, чем вложения в новое строительство.
К примеру, для инвестора одним из определяющих факторов является маржинальность. По нашим данным, стоимость особняка в ветхом состоянии в центре Москвы может составлять 5-6 тыс. долларов за кв. м, затраты на реставрацию и приспособление составят около 3 тыс. долларов за кв. м. При этом стоимость конечного продукта в зависимости от концепции может составлять от 15 до 40 тыс. долларов за кв. м.
Другим показательным фактором для инвестора является высокая ценность для покупателей. Как правило, в подобных проектах все апартаменты реализуются до окончания реновации. Повышенный спрос со стороны покупателей формируют следующие факторы. Во-первых, владелец апартаментов получает возможность жить в современном доме с передовыми технологиями, чувствовать себя комфортно и в то же время чувствовать дух истории, осознавать, что его стенам 100-200-300 лет. Во-вторых, большинство памятников имеют удачное расположение и превосходные видовые характеристики, так как сконцентрированы преимущественно в историческом центре города. В-третьих, исторические апартаменты - выгодная покупка с инвестиционной точки зрения, стоимость квадратного метра в памятниках постоянно растет.
Не менее важным для инвестиционного решения являются короткие сроки реализации проекта. Качественная реновация объектов без учета времени, затраченного на получение разрешений, возможна за 1-1,5 года, сроки возведения жилого дома в два раза дольше - минимум 2-3 года.
Кроме того, продажи квартир в отреставрированном историческом здании идут гораздо быстрее, чем при новом строительстве. Это связано не только с уникальностью дома, но и с меньшими рисками: практика показывает, что покупатель спокойней вкладывает средства в реставрируемое здание, которое уже построено, чем, например, в новое строительство на стадии котлована.
Получается, что при грамотно разработанной концепции и участии профессиональной команды такой актив может приносить прибыль, в 2-3 раза превосходящую расходы на его покупку и реновацию. При этом инвестор выполняет важную социальную функцию - помогает властям восстанавливать исторический облик города.