Российская газета: Надежда Борисовна, в каком состоянии находится сейчас столичный рынок арендного жилья?
Надежда Косарева: Точных данных по доле жилья, которое сдается внаем нет. По оценкам разных экспертов, около 10-12% квартир в Москве сдается внаем гражданами, однако налоги уплачиваются не более чем с 5% от таких квартир. Ущерб от незаконной аренды составляет около 27-28 млрд рублей в год. Это довольно существенная сумма для московского бюджета, которая могла бы быть направлена на социальные программы, благоустройство города и т.д. Для того, чтобы наши граждане поверили, что эти средства действительно будут использованы на благо города, и вышли из теневой зоны, необходимо предпринять целый комплекс мер. Однако они не должны носить чисто репрессивный характер, а должны быть в основном стимулирующими.
В первую очередь необходимо повысить защиту прав как нанимателя, так и наймодателя жилья. Сегодня люди боятся как сдавать квартиры, так и арендовать. Собственник опасается, что не сможет выселить жильцов, а наниматели боятся, что их могут "выкинуть" в любой момент. Кроме того, есть проблема для соседей, которых беспокоят вселенные жильцы. Все эти проблемы необходимо отрегулировать законодательно, чтобы каждая сторона четко понимала свои права и обязанности. Необходимо ввести регистрацию договоров найма на срок более одного года и в качестве стимулирующей экономической меры по таким договорам необходимо снизить ставку налогообложения на доходы физических лиц. Сейчас в Москве введена добровольная патентная система налогообложения, которой по желанию могут воспользоваться наймодатели и при которой они заплатят 6% с дохода в 1 млн рублей от сдачи квартиры внаем. При этом не важно, какой доход вы получаете реально, предполагается, что он составляет 1 млн рублей в год. Несовершенство такой системы, с одной стороны, заключается в том, что воспользоваться самой патентной системой довольно сложно, с другой - она экономически выгодна лишь тем, кто сдает дорогие квартиры и реально имеет доход не менее 1 млн рублей в год, тогда эта реальная ставка может получиться даже меньше 6% (если доход составляет более 1 млн рублей). Для тех же, кто получает дохода меньше 1 млн рублей в год, а таких граждан в Москве большинство, такая система оказывается невыгодной. Если бы ставка подоходного налога от сдачи квартир внаем была не 13%, а 6% для всех наймодателей, то те, кто получает доход меньше 1 млн рублей, платили бы 6% с того дохода, который они реально получают. Такой комплекс мер защитит права наймодателя и нанимателя, и, по моим оценкам, как минимум 50% наймодателей смогли бы выйти из тени. Для тех же, кто при таких условиях захочет оставаться в "тени", необходимо вводить более жесткие меры.
РГ: Что уже делается в законодательном плане для того, чтобы стимулировать наймодателей выходить из "серой" зоны?
НК: Сейчас в Москве готовятся предложения по этому поводу, но окончательного решения еще не принято. Пока нет целостного комплекса мер, но наработки уже есть. В этом отношении существует много споров, они касаются и налоговых решений.
РГ: Подорожает ли аренда жилья, выйдя из "серой" зоны?
НК: Есть различные факторы, которые способны повлиять как на повышение арендной ставки, так и сыграть на ее понижение. В конечном счете, эти факторы могут уравновесить цену, и она не изменится. С одной стороны, если наймодатели начнут платить налоги, то их расходы повысятся, а значит, вырастет арендная ставка. С другой стороны, если стороны будут законодательно защищены, то на рынок выйдет больше арендных квартир, ведь сейчас многие попросту бояться сдавать жилье. А такой фактор неизбежно повлияет на понижение арендной ставки. По большому же счету, предполагаемые законодательные изменения не должны серьезно сказаться на стоимости аренды. На цену скорее влияют другие, рыночные факторы соотношения спроса и предложения на рынке аренды жилья. С каждым годом все больше людей приезжает в Москву, что повышает спрос на арендное жилье, а значит, и стимулирует рост цен в этой сфере. Сейчас в Госдуме готовится законопроект о некоммерческом найме, и если в Москве будут реализованы программы по строительству некоммерческого жилья, то это может сказаться на снижении цен на рынке коммерческой аренды.
РГ: Сейчас многие эксперты обсуждают необходимость появления доходных домов. Насколько, на ваш взгляд, целесообразно их строительство?
НК: Само словосочетание "доходный дом" подразумевает, что от сдачи квартир в таком доме собственники таких домов получают доход. Речь идет о коммерческих домах, в законопроекте они называются "наемные (арендные) дома коммерческого использования", потому что в законодательстве различаются понятия "договор аренды" и "договор найма". В первом случае арендатором является юридическое лицо, во втором - физическое. В таких коммерческих доходных домах собственники будут сдавать квартиры по рыночным ценам. Отдельные примеры таких домов в Москве уже есть, но, к сожалению, в них очень высокие ставки аренды. Потребность в таких домах у города есть, в первую очередь из-за большой миграции. К нам едут и высококвалифицированные кадры, которым работодатель арендует такое жилье на время работы в компании.
РГ: Насколько инвесторам выгодно участие в таких проектах?
НК: К сожалению, невыгодно. Основная причина - невозможность конкурировать с теневым рынком, на котором собственник жилья не только не платит налоги, но и в большинстве случаев не несет инвестиционных затрат. Подавляющее число квартир - приватизированы или же не приватизированы, но все равно сдаются без ведома города. Даже высокая ставка аренды жилья не позволяет инвесторам компенсировать инвестиционные затраты в течение того периода времени, к которому они привыкли - 5-7 лет. Для того, чтобы вернуть понесенные затраты необходимо 20-30 лет, а таких длинных инвестиций у нас сегодня нет. И все равно, сейчас внедряются некоторые инструменты, которые направлены на стимулирование инвестиционной активности в этой сфере. Например, это ипотечное кредитование через паевые инвестиционные фонды, когда любые инвесторы, в том числе граждане, покупают паи ПИФа, а ПИФ, в свою очередь, приобретает такой дом, в котором сдаются квартиры по рыночной цене. Такая схема может оказаться жизнеспособной, потому что в стоимость ставки аренды не обязательно вкладывать стоимость самого пая. Эти средства инвестор может компенсировать, например, через продажу пая, и постоянно получать только доходность от этого пая от сдачи квартир внаем. Основная идея законопроекта - сдавать квартиры в наемных (арендных) домах некоммерческого использования. Это будут квартиры для сдачи в аренду не с целью извлечения прибыли, а с целью компенсации вложенных инвестиционных средств в течение длительного периода времени (возможно также получение собственниками таких домов невысокой, но стабильной прибыли). Идея некоммерческого найма заключается в том, что не все могут быть наймодателями и нанимателями в таких домах, а также цена найма не может превышать максимальную цену, которую установит регион. Конечно, цена будет дороже, чем социальный наем, но дешевле, чем рыночный. Вот такая схема может быть интересна.
РГ: Прошло уже чуть больше года с момента присоединения новых земель к Москве. Какой эффект оказала подобная инициатива на город?
НК: Пока прошло еще мало времени, поэтому этот эффект никак себя не проявил. И честно говоря, этот проект не бесспорен. С моей точки зрения, надо было бы пойти по-другому пути, ведь изменение границ города не решает всех проблем. Москва давно переросла свои административные границы. Существует социально-экономическая агломерация, при которой люди живут в одном месте, а работают в другом. По-хорошему, Москве совместно с Московской областью нужно было создать программу развития Московской агломерации, единый градостроительный план развития, предусмотрев и новую транспортную доступность, и совместное создание инфраструктуры, и проекты жилищного строительства. Нужно не в чистом поле создавать новый город, а учитывать интересы бизнеса и граждан. Только в этом случае можно было бы оказать благоприятное влияние на текущие агломерационные процессы. Пока можно отметить лишь один негативный фактор от присоединения новых земель, а именно, изменение правил изъятия земель как в Москве, так и в Московской области. Теперь люди, которые на территории "новой Москвы" имеют дачи или земельные участки, поставлены под удар. По новым правилам, изъятие будет происходить не слишком благоприятно для собственников.
1979
Окончила экономический факультет Московский государственный университет имени Ломоносова, отделение экономической кибернетики
1986
Окончила аспирантуру Института системных исследований Российской академии наук, кандидат экономических наук
1985-1986
Работала экономистом в Институте системных исследований Российской академии наук
1986-1993
Занимала должность старшего научного сотрудника Института народнохозяйственного прогнозирования Российской академии наук
1992-1995
Работала как независимый консультант по программе USAID (Агентство США по международному развитию) в рамках технической помощи России, которую реализовывал американский Urban Institute (США)
1995
Стала одним из инициаторов создания российского аналога Urban Institute Фонд "Институт экономики города". В том же году возглавила Фонд "Институт экономики города" и до сих пор является его руководителем
Является одним из разработчиков проектов федеральных законов "Об основах федеральной жилищной политики", "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Земельного кодекса Российской Федерации, Государственной целевой программы "Жилище", Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации и других нормативных правовых документов
Член Межведомственной рабочей группы по приоритетному национальному проекту "Доступное и комфортное жилье - гражданам России"
Член наблюдательного совета Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)
Дмитрий Медведев, премьер-министр РФ:
Надо вплотную заняться также формированием прозрачного рынка арендного жилья, развивать некоммерческий жилищный фонд. Известно, что в европейских странах доля арендного жилья действительно очень большая. В России она куда меньше и в значительной мере находится в тени.