Из-за нехватки бюджетных средств администрация нередко старается переложить обязанности по строительству объектов инфраструктуры на девелопера. Такие обязанности могут содержаться, в частности, в заключаемом по итогам торгов договоре аренды земельного участка.
- Однако строительство социальной инфраструктуры в большинстве случаев абсолютно не интересно девелоперам. Подобные объекты не окупаются, а лишь ложатся "мертвым грузом" на расходную часть проекта, - отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Метриум Групп". - Но существуют определенные требования властей по обеспеченности жилых проектов социальной инфраструктурой, которые застройщики должны соблюдать. Причем в последнее время четко прослеживается тенденция ужесточения этих требований. В мировой практике участие инвесторов в реализации проектов на основе ГЧП обычно сосредоточено на строительстве жилой и коммерческой недвижимости. А вот публичный партнер (государство) как раз и занимается возведением всей необходимой инфраструктуры. В России же власти в большинстве случаев даже не предусматривают средства в бюджете на эти цели.
Законом о долевом строительстве не разрешено направлять денежные средства, полученные от дольщиков, на строительство социальной инфраструктуры (только на возведение жилых домов и инженерию). "Инфраструктура строится за счет собственных средств застройщика или уже после определения финансового результата проекта по завершении строительства из полученной прибыли. Отсюда и задержки в строительстве соцобъектов или их возведение в последнюю очередь", - говорит Андрей Марусов, коммерческий директор ГК "Территория".
Строительство социальной инфраструктуры посредством ГЧП имеет ряд преимуществ. В том числе застройщик, предоставляя 10-летнюю рассрочку на возврат городом инвестиций, может проектировать и строить десятки новых школ и детсадов в год независимо от размера бюджетного дефицита, предлагают девелоперы. "Успешная реализация крупномасштабных проектов, основанных на ГЧП, возможна лишь при сочетании усилий всех заинтересованных сторон. Но в России схема ГЧП не отработана, - говорит Мария Литинецкая. - Власти знают, что они хотят от бизнеса. А вот коммерческим структурам далеко не всегда понятно, что же они получают от государства взамен. Поэтому успешных примеров подобного сотрудничества пока нет".
По просьбе "РГ" Андрей Марусов подсчитал, во сколько обойдется детсад, на примере ЖК площадью 60 тыс. кв. м (если брать по 30 метров на человека, это 2000 жителей):
- На каждые 1000 жителей должно быть 40 мест в детсаду. Значит, на ЖК приходится 80 мест в детсаду. Сад рассчитан на 100 мест. Стоимость организации одного места составляет от 400 тыс. руб. К ней прибавляем себестоимость строительно-монтажных работ при монолитном строительстве, которая составляет 65 тыс. за 1 кв. м. Игровая комната по площади должна быть минимум 60 кв. м, умножаем на четыре - получается 240 кв. м. К этому необходимо прибавить пищеблоки, спальни, медблок и т.п. Минимум 1000 кв. м на 100 детей. Получается 70 млн руб. - это только СМР с коммуникациями, к ним прибавляем 40 млн руб. на оборудование. Затем благоустройство и озеленение территории, согласно нормам, не менее 30 кв. м на ребенка (3000 кв. м). В итоге общая стоимость инвестиций начинается от 120 млн руб.
Тем не менее, если проекты реализуются на частной земле, девелопера крайне сложно заставить построить школы, детсады, поликлиники, говорит партнер, руководитель практики "Недвижимость. Земля. Строительство" юридической фирмы VEGAS LEX Игорь Чумаченко:
- Ему можно чинить какие-то препоны, ставить административные барьеры, затруднять получение разрешений и т.д., но заставить взять на себя строительство объектов инфраструктуры на своей земле практически невозможно. В результате радость от приобретения нового жилья часто омрачается проблемами, связанными, например, с отсутствием дорог и объектов социальной инфраструктуры.
Вопрос взаимодействия местных органов власти и девелоперов по строительству школ, детсадов и поликлиник сегодня актуален как никогда. Например, для целей реализации масштабных проектов комплексной застройки территории существуют механизмы, предусмотренные Градостроительным и Земельным кодексами, но пока не достаточно широко применяемые в отдельных регионах.
- Во-первых, это механизм развития застроенной территории (РЗТ), когда под реконструкцию может предоставляться, например, территория микрорайона, на которой находится ветхое жилье, - поясняет Чумаченко. - Во-вторых, это комплексное освоение свободных территорий (КОТ) для целей массовой жилой застройки. В обоих случаях право на осуществление РЗТ или КОТ приобретает победитель открытого аукциона, условиями которого являются в том числе обязательства по строительству тех или иных объектов инфраструктуры. Отличие в том, что торги на право заключения договора о РЗТ могут проводиться в отношении территории, обремененной правами третьих лиц, а сам договор аренды участка заключается после переселения жителей.
В любом случае строительство объектов социальной инфраструктуры при реализации девелоперских проектов предполагает тесное взаимодействие с органами власти. Оно может строиться на основании инвестиционных контрактов или соглашения о ГЧП, рассказал Игорь Чумаченко. Их особенностью является то, что девелопер и органы власти совместно определяют взаимные права и обязанности по реализации крупных инвестиционных проектов, в том числе направленных на массовое жилищное строительство.
- Помимо наличия определенных СНИПов по развитию инфраструктуры девелоперами компании и сами максимально заинтересованы в обеспечении благополучия территории, на которой строятся их объекты, так как развитая социальная инфраструктура добавляет стоимость жилью, особенно в секторе премиальной недвижимости, - подытоживает Игорь Пятибратов, руководитель отдела девелопмента, управления недвижимости компании Millhouse
Виктория Цытрина, директор юридического департамента ГК "Эталон":
Уже несколько лет в Санкт-Петербурге городская администрация и бизнес не могут решить, кто должен строить объекты социальной инфраструктуры на застраиваемых территориях. Администрация настаивает на том, чтобы вся социальная инфраструктура в составе новых объектов ложилась на плечи застройщиков, однако если они будут помимо жилья строить объекты социальной инфраструктуры, то стоимость квадратного метра вырастет на 25-30%. Очевидно, что необходимо искать компромисс. Оптимальным вариантом решения этой проблемы может быть ГЧП. Мы работаем по закону N 214-ФЗ, согласно которому привлекаемые средства дольщиков могут быть использованы только для строительства жилья. Сегодняшнее законодательство учитывает возможность заложить ту себестоимость проектирования и строительства, которую может себе позволить застройщик.