Эксперты регулярно отмечают, что в нашей стране абсолютное большинство граждан стремятся иметь "свое" жилье. Исторически это обусловлено как институтом прописки, так и отсутствием другой частной собственности в стране на протяжении почти всего ХХ века. Строго говоря, во времена СССР жилье его обитателям тоже не принадлежало, однако давалось пожизненно и тем самым как бы "присваивалось". Такое наследие вынуждает государство и сейчас решать жилищные вопросы граждан: переселять их из ветхого и аварийного жилья, предоставлять квартиры очередникам, которых поставили на учет как нуждающихся в улучшении жилищных условий еще при советской власти, выполнять социальные обязательства по отношению к детям-сиротам, многодетным семьям и инвалидам. В то же время процессы трудовой миграции даже в пределах страны требуют развития рынка арендного жилья, который тоже существует с советских времен и с тех же времен находится в тени.
По данным ректора головного института "Высшая школа недвижимости" Вячеслава Пермякова, в городах-миллионниках оборот "черного" рынка аренды недвижимости составляет 500-800 млн руб. в год. При этом владельцы дорогой недвижимости сюда не входят, им как раз выгоднее платить все налоги. А вот пенсионерам или малоимущим, которые живут на дачах и сдают городские квартиры, экономически не выгодно выходить из тени и технически очень сложно заполнять налоговые декларации.
Выходов из такой ситуации специалисты предлагают как минимум два. Первый - это введение патентной системы налогообложения. Как полагает президент-элект Российской Гильдии риэлторов Валерий Виноградов, это сделает легальным примерно две трети рынка. Патент обойдется либо дешевле, либо в ту же сумму, как и уплата налогов, но при этом без бумажной волокиты и очередей в конце налогового периода. В некоторых городах патентная система налогообложения уже действует, в Петербурге закон вступит в силу с 1 января 2014 года. Нижний предел доходности от сдачи недвижимости в аренду определен в нем в 400 тысяч рублей, а стоимость патента - в 6% от суммы (в размере налога для индивидуального предпринимателя). То есть цена самого дешевого патента составит 24 тыс. руб., и в большинстве случаев это меньше, чем 13% НДФЛ от суммы доходов, которые сейчас платят добросовестные арендодатели.
Еще одна неожиданная инициатива по расширению рынка аренды, кстати, сейчас готовится в петербургском парламенте.
- Мы могли бы поощрить собственников жилья, сдающих свою недвижимость в аренду по установленным правительством города ставкам, предоставив им налоговые льготы, - сообщил заместитель председателя комитета по законодательству Законодательного собрания Санкт-Петербурга Сергей Трохманенко. - Если владелец предпочитает, чтобы квартира пустовала, то можно предусмотреть механизм отчуждения квартир по аналогии с сельхозземлями, используемыми не по назначению.
Пока не понятно, как городские власти в противоречие конституции РФ смогут отчуждать собственность. Поэтому второй способ - создание легального рынка аренды "с нуля", через строительство доходных домов и развитие некоммерческого жилищного фонда аренды для граждан с невысоким уровнем дохода - представляется более реальным. Однако первый шаг в этом направлении должны сделать федеральные и региональные власти, поскольку в настоящее время в РФ полностью отсутствует соответствующая нормативно-правовая база. В итоговом Меморандуме Всероссийского жилищного конгресса предлагается силами профессионального сообщества подготовить и "в ускоренном порядке представить на утверждение правительства РФ План мероприятий (дорожную карту) по формированию рынка доступного арендного жилья и некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода". В качестве механизмов реализации данного плана предлагается предусмотреть государственно-частное партнерство, а также рефинансирование соответствующих программ за счет поэтапного выкупа гражданами жилых помещений в арендных домах. В регионах предлагается "обеспечить в течение 2014 года начало реализации пилотных проектов, предусматривающих использование механизмов ГЧП для создания арендного жилья и некоммерческого жилищного фонда, в том числе в целях расселения аварийного жилья".
- В год в России заменяется всего 2% ветхого жилья, - пояснил эту инициативу Пермяков. - Помогать нужно народу, а состоятельные люди себе и сами купят.
Для "народа" профессионалы рынка предложили еще одну новацию, довольно спорную. "Обратную ипотеку", то есть выдачу кредита под залог имеющейся недвижимости, предлагается ввести " с учетом недостаточности мер социальной поддержки для граждан пожилого возраста". Погашение кредита будет происходить единовременно и в полном объеме за счет реализации недвижимости в конце срока кредитования, а заемщик в дальнейшем сохраняет за собой пожизненное право собственности, владения и пользования объектом недвижимости.
При этом ни судьба граждан, прописанных вместе с заемщиком, ни механизм оплаты процентов по "обратной ипотеке" пока неясен. В кулуарах форума корреспонденту "РГ" уточнили, что их размер вряд ли будет меньше процентов по "прямой ипотеке". Если сейчас он составляет 12,5-13% годовых и, по словам заместителя генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Андрея Семенюка, "мы не видим предпосылок, чтобы ставки пошли вниз", то как раз для малоимущих граждан сумма может оказаться неподъемной. При стоимости скромной квартиры в Петербурге на вторичном рынке в три миллиона рублей проценты по кредиту составят около 400 тыс. руб. в год, то есть более 30 тыс. руб. в месяц.
Что касается возведения новых объектов жилищного строительства, то тут камни преткновения остаются прежними: социальная инфраструктура и административные барьеры.
- Навязывать строительство социальных объектов девелоперу - это ущербная политика, - полагает председатель правления Национальной палаты недвижимости Павел Созинов. - Бизнес уходит туда, где легче.
В то же время строительство школ, поликлиник и детских садов за счет бюджета и теми же темпами, что работает частный бизнес, невозможно ни физически, ни экономически. Застройщики это тоже признают, хоть и с неохотой. По этой причине заслуживает внимания инициатива правительства Ленинградской области "Соцобъекты в обмен на налоги". Первое четырехстороннее соглашение "О сотрудничестве по вопросам устойчивого развития территорий комплексного освоения в целях жилищного строительства в Ленинградской области" между властями региона и застройщиком предполагает строительство 5 детских садов на 760 мест и две школы на 600 и на 1100 мест в микрорайоне "Семь столиц" (680 тысяч кв. м жилья) во Всеволожском районе. Строительство одного детского сада началось весной этого года, первая школа была заложена на днях.
Еще одна проблема строительного бизнеса - разрешительная документация. Процесс ее оформления столь долог и тернист, что застройщики нередко параллельно запускают и процесс строительства, и процесс оформления. В отдельных случаях - как, например, с проектом "Никитинская усадьба" в петербургских Коломягах - судьба проекта может оказаться плачевной. Три дома, построенные внутри микрорайона, суд предписал снести как построенные без разрешения, почти две сотни жителей могут оказаться на улице. При этом в российском законодательстве вообще отсутствует такое понятие, как таун-хаус, а если эти дома к тому же многоквартирные, то они должны возводиться только по закону N 214-ФЗ. То есть теоретически суд может выдать разрешение на снос чуть ли не любого коттеджного поселка в России.
Впрочем, в Петербурге ситуация начинает меняться к лучшему.
- Наконец завершился процесс разгосударствления строительной экспертизы, - рассказал председатель комитета по качеству и безопасности строительства при Координационном совете по развитию строительной отрасли СЗФО Александр Орт. - Ранее госэкспертиза могла переработать около 1200 проектов в год, теперь это количество снизилось до 700-800 проектов, но зато 14 негосударственных экспертных организаций проверяют еще 1200 проектов. Количество объектов, которые начинают строиться без разрешения и экспертиз, уменьшается.