Новости

29.10.2013 00:49
Рубрика: Экономика

Обложили недвижимость

Текст: Эдуард Олевинский (председатель Совета директоров правового бюро "Олевинский, Буюкян и партнеры")
Госдума приняла во втором чтении изменения в 30-ю главу Налогового кодекса РФ "Налог на имущество организаций". Новеллы касаются использования кадастровой стоимости объектов недвижимости при расчете налоговой базы по налогу на имущество организаций.

Новый порядок налогообложения недвижимости принят в рекордно короткие сроки и стал полной неожиданностью для бизнеса. Ведь правительство РФ в "Основных направлениях налоговой политики на 2014-2016 годы" обещало обновление налога на имущество организаций лишь к 2018 году. Госдума приняла проект в первом чтении 20 сентября, но новации должны были вступить в силу в 2020 году.

Однако к состоявшемуся второму чтению проект претерпел значительные изменения. Согласно принятым к главе 30 НК поправкам, под налогообложение с кадастровой стоимости попадут административно-деловые центры, торговые центры (комплексы) и помещения в них, а также нежилые помещения, в которых уже размещаются или будут размещаться офисы, торговые объекты, объекты общественного питания и бытового обслуживания. Третья категория строений, попадающих под увеличение налоговой нагрузки, - недвижимость иностранных организаций, которые не работают в РФ через постоянные представительства. Промышленные предприятия налог будут платить как и прежде, по балансовой стоимости.

Основной критерий для признания здания торговым или офисным - не менее 20% его общей площади должно быть занято предприятиями торговли и услуг или офисами с сопутствующей инфраструктурой, куда входят и парковки, если они расположены внутри здания. Под действие налога подпадут все строения на земельном участке, если его разрешено использовать для размещения офисных или торговых объектов.

Налог вводится с 2014 года, правда, законодатель предусмотрел переходный период. Ставка налога будет устанавливаться регионами и не должна превышать для Москвы в 2014 году 1,5%, в 2015-м - 1,7%, с 2016-го - 2%. Для остальных регионов соответственно 1%, 1,5% и 2%. Применить новый налог регионы смогут только после утверждения результатов местной кадастровой оценки недвижимости. Пока такая возможность есть только у Москвы. Скорее всего, остальные регионы не успеют принять нужные законы до 2014 года. В Москве кадастровая стоимость торгово-развлекательных центров и офисных площадей почти равна рыночной. Это значит, что отчисления в бюджет у девелоперов могут вырасти примерно вдвое. Однако столичные власти уверяют: платить больше придется только недобросовестным девелоперам, занижающим стоимость коммерческой недвижимости на балансах.

В московском правительстве довольны решением Госдумы. По словам руководителя департамента экономической политики и развития города Москвы Максима Решетникова, это позволит столице укрепить устойчивость доходной базы бюджета и снизит ее зависимость от экономической конъюнктуры для решения социальных задач.

Однако даже увеличение вдвое бюджетных доходов от налога на имущество не может серьезно повлиять на региональные бюджеты: их основную часть формируют налог на прибыль организаций и подоходный налог с физических лиц.

У Правового управления аппарата Госдумы замечаний к тексту законопроекта не оказалось. Однако юридическое сообщество придерживается несколько иного мнения: налоговое отделение Москвы от регионов нарушает конституционное требование единства экономического пространства, федеральный законодатель не может устанавливать разные условия.

Пока остается неясным такой нюанс - как будут платить налог "упрощенцы". Если следовать тексту законопроекта, изменения к главе 30 НК не затронут налогоплательщиков, применяющих упрощенную систему налогообложения. Согласно п. 2 ст. 346.11 применение упрощенной системы налогообложения организациями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на имущество организаций. Таким образом, если компания владеет частью здания (помещениями) и применяет УСН, то налога на имущество не возникнет. В тексте законопроекта никаких пояснений по этому вопросу не дано.

В странах Европы налог на недвижимость может исчисляться разными способами: из расчета на квадратный метр, пропорционально стоимости недвижимости или составлять фиксированную сумму. В Германии, к примеру, существует налог на недвижимость, который собственники платят независимо от того, используют ли они свою недвижимость в коммерческих целях или нет. Базовая федеральная ставка - 0,35% от стоимости. Однако он корректируется в соответствии с муниципальным коэффициентом от 280% до 810%. В итоге эффективная ставка налога составляет от 0,98% до 2,84% от стоимости недвижимого имущества. Полагаю, в вопросе налогообложения имущества мы начинаем движение в этом направлении, правда, пока весьма неловко.

Увеличение налога отразится на стоимости помещений в домах старого фонда и в зданиях, расположенных в престижных районах. Сегодня дома дореволюционной постройки имеют низкую инвентаризационную стоимость, и собственники помещений платят довольно низкий налог. После введения нового механизма налогообложения кроме стоимости самого здания будет учитываться и стоимость земли, на которой это здание стоит. Ни для кого не секрет, что земля в исторических районах любого города оценивается довольно дорого в сравнении с остальными районами, следовательно и налог здесь будет выше.

Введение нового налога однозначно не добавит инвестиционной привлекательности объектам недвижимости: их содержание будет обходиться дороже. Введение нового механизма взимания налога в первую очередь ударит по малому и среднему бизнесу, арендующему недвижимость. Пострадают, прежде всего, не владельцы офисных и торговых помещений, а арендаторы - налоговое бремя переложат на них. Повышение налогового бремени арендаторов торговых центров однозначно приведет к увеличению розничных цен. По оценкам экспертов, в этой области рост цен составит примерно 1-2%.

Таким образом, "независимость от экономической конъюнктуры" меньшей части бюджетных доходов может привести к негативному общему результату для бюджета в целом.

Экономика Финансы Налоги Экономика Недвижимость Филиалы РГ Столица ЦФО Москва