В действующий Федеральный закон "О концессионных соглашениях" жилые объекты пока не включены, то есть они не могут быть предметом договора между частным и публичным партнерами. Об этом напомнил на прошедшем в Петербурге Координационном совете по развитию строительной отрасли СЗФО при аппарате полпреда президента в СЗФО Павел Созинов, руководитель экспертной комиссии по правовым вопросам Координационного совета. По его словам, сейчас Госдума рассматривает законопроект "Об основах государственно-частного партнерства", в который как раз могут быть внесены жилые объекты. Другой законопроект сейчас обсуждается - он будет касаться некоммерческого найма жилья.
Как заявил в своем докладе эксперт полпредства Юрий Курикалов, в соответствии с новыми поправками предлагается учитывать механизмы ГЧП при создании объектов жилого и арендного фондов. По словам эксперта, пока в жилищных законопроектах, касающихся обеспечения граждан доступным жильем, не прописаны ни механизмы аренды, ни создание жилищных фондов, поэтому эксперты предлагают пойти по инновационному пути и уделить внимание экономическим аспектам государственно-частного партнерства. Под такими аспектами имеется в виду, например, возможность для государства воплотить в жизнь социально значимые проекты за счет привлечения частных средств и отложенный платеж. Для инвесторов же это будет участие в проекте с госгарантиями и преференциями, имеющем земельный участок и объекты недвижимости.
Инвесторы, естественно, пытаются найти интересные стороны для себя в подобных проектах - это должно быть выгодно, иначе участников не найдется. Как рассказал корреспонденту "РБГ" директор по продажам компании "ПетроСтиль", эксперт Коллегии профессиональных девелоперов Михаил Фуксман, перспектива могла бы быть интересной в случае выгодной экономической составляющей для девелопера.
- Например, если для капитала будет возможность не только получить дивиденды от дальнейшей аренды, но и какая-то привлекательная часть проинвестрованных и построенных объектов все-таки отойдет в частные руки, - пояснил он. - В этом случае перспектива абсолютно реальная. Если этого не произойдет, то не уверен, что у нас найдутся бизнесмены, готовые работать из альтруизма и инвестировать в такие проекты.
По словам Фуксмана, в целом у государства много потенциально интересных для девелоперов объектов, которые можно было бы таким образом реконструировать или вывести за границы города и на освободившихся пятнах построить востребованные объекты недвижимости. Но они должны быть интересны с точки зрения экономики. Если предложенные инициативы будут реализованы в законе, то, с одной стороны, появится механизм инвестиций, который может принести дополнительные дивиденды, и, с другой стороны, избавит государство от полуразрушенных, приносящих убыток активов. В этом случае схема будет работать, считает эксперт.
- Вопрос строительства социального жилья упирается в тезис, который диктует нам руководство страны, о том, что это социальное жилье должно быть доступным, - считает генеральный директор финского проектного бюро Rumpu Евгений Богданов. - Для того чтобы это действительно было так, государство должно хорошо поработать. Чтобы строить социальное жилье с привлечением ГЧП, государство должно предоставить застройщику градпланы, проекты планировок, земли с подведенными коммуникациями, инфраструктуру, разработку максимально эффективных типовых проектов и выдать всю необходимую документацию. Должно быть глубокое, вдумчивое участие. Мое мнение: строительная компания должна прежде всего строить, а не быть девелопером на строительстве социального объекта.
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании "Качкин и Партнеры", председатель Комитета по законодательству Российской гильдии управляющих и девелоперов Дмитрий Некрестьянов подтверждает, что недостаточно простого существования возможности, чтобы механизм начал работать. Прежде всего должна быть понятная финансовая модель. В отличие от многих других социальных проектов, в случае с арендным жильем есть источник поступления внебюджетных средств - арендные платежи. Это уже делает для государства и инвесторов схему ГЧП в таких проектах более привлекательной. В то же время существует целый ряд сложностей для применения этой схемы на практике. По словам эксперта, наиболее серьезную проблему составляет сохраняющееся право на приватизацию жилого фонда и приоритет предоставления жилья на условиях социального найма, делающие неразумным для государства строительство какого-либо жилья для последующего предоставления гражданам в аренду. Отсутствует понятное решение вопроса о собственности на помещения в период окупаемости проекта, а также о затратах на строительство инфраструктуры. По-прежнему сложно решаются вопросы бюджетного финансирования ГЧП проектов, реализуемых в отличной от концессии форме.
- Необходимо создать законодательство и обеспечить неизменность правил на период реализации проекта, так как все проекты ГЧП носят долгосрочный характер и очень нуждаются в стабильности, - говорит Некрестьянов, - несомненно, важно завершить работу над законом о ГЧП, так как механизм концессии во многих случаях неприменим либо делает реализацию проекта невозможной.
Как подытожил Павел Созинов, в случае если это будет единый объект недвижимости, при передаче его государству инвестор будет получать исключительно плату в виде арендных платежей, что экономически не всегда оправдано. Но можно предположить более скорую окупаемость проекта, если объект будет формироваться на основе различных форм собственности и владения.