По мнению управляющего директора Valartis Group в России и СНГ Александра Николаева, скорее всего, при внесении в Градостроительный кодекс понятия "апартаменты" для них будут введены нормативы по обеспеченности местами в школах и поликлиниках, объектами дорожно-транспортной инфраструктуры. Эксперт считает, что это повысит затраты на проекты с апартаментами, следовательно, застройщики будут часть "дополнительных" расходов закладывать в конечную стоимость апартаментов, поэтому цены на них повысятся и приблизятся к стоимости обычных квартир.
- Апартаменты проще всего сравнить с гостиничными номерами - они предназначены для проживания, но не служат полноценной альтернативой жилью, - рассказал корреспонденту "РГ" председатель Совета директоров правового бюро "Олевинский, Буюкян и партнеры" Эдуард Олевинский.
Однако есть очень важный нюанс: в градостроительстве под жильем подразумеваются не просто квартиры в бетонной коробке, но еще и соответствующая социальная инфраструктура (поликлиники и больницы, школы и детские сады и т.д.), которой ни гостиницы, ни апартаменты не обладают.
Другая проблема - правовой статус апартаментов не позволяет оформить в них постоянную регистрацию, но можно оформить временную: право граждан страны на свободу передвижения и выбора места жительства гарантирует и Всеобщая декларация прав человека, и Конституция РФ, уверен Эдуард Олевинский. "Думаю, что периодически продлять регистрацию не составит большого труда. Тем более сейчас есть возможность уведомить об этом орган регистрационного учета на портале госуслуг", - считает юрист.
Регистрация возможна лишь на пять лет, и то не во всех апартаментах, а только в тех, что имеют статус гостиницы. Такие проекты на рынке есть. Оператор на рынке городской и загородной жилой недвижимости Московского региона "Метриум Групп" в качестве примера привел Башню "Федерации" от компании Potok, МФК YE S от ГК "Пионер" (в Санкт-Петербурге), МФК "Водный" и "Фили Град" от MR Group и др.
Однако с временной регистрацией не удастся встать в очередь на жилье и на биржу труда или получить ИНН. Но можно прикрепиться к местной поликлинике, устроить ребенка в детский сад и школу при наличии мест. Налог на апартаменты тоже выше налога на квартиры и составляет 0,5% от расчетной стоимости апартамента против 0,1% для квартиры. Однако расчетная база для налога на апартаменты ниже в 1,44 раза, чем на квартиры.
Неоспоримый плюс проживания в апартаментах - комфорт. Оснащение их инженерией и системами безопасности выше, чем у многоквартирных домов. Отсюда и более высокие коммунальные платежи. В "Метриум Групп" подсчитали, что ежемесячная квартплата 100-метрового апартамента будет на 2-2,5 тыс. руб. выше, чем у аналогичной по площади квартиры (но никак не в 2-3 раза, как думают многие).
Представители инвестиционной компании, работающей с недвижимостью в Москве, считают, что основное преимущество апартаментов - более низкая рыночная стоимость по сравнению с квартирами аналогичного класса в том же районе. "Если сравнить аналогичные жилые дома с комплексами апартаментов, то цена последних может быть на 10-20% ниже стоимости жилья, - считает Александр Николаев. - Благодаря этому многие апартаменты приобретаются в инвестиционных целях для последующей сдачи в аренду. Арендная плата апартаментов и квартир не различается, но более низкая стоимость объекта обеспечивает инвесторам более быстрые сроки окупаемости.
Сегодня девелоперам выгоднее возводить апартаменты, а не жилье экономкласса. Получить разрешение на строительство проще, затраты на инфраструктуру минимальные. Этим объясняется интерес к проектам с апартаментами. Бум на рынке апартаментов, который мы наблюдаем за последний год, заставляет поневоле задуматься: переварит ли рынок столь массовый выход новых проектов? Сейчас, по данным "Метриум Групп", в продаже находится 35 комплексов, что составляет 15% в общей структуре предложения первичного рынка жилья Москвы. В октябре объем предложений по апартаментам пополнился на 33%, цены снизились на 7,5%.
Юлия Кожевникова, эксперт интернет-центра зарубежной недвижимости Tranio.Ru:
- Это самый популярный тип недвижимости за рубежом. По данным нашего исследования, более двух третей опрошенных риелторов (68,2%) наблюдают, что квартиры и апартаменты в многоквартирных комплексах более популярны, чем отдельно стоящие здания (дома, виллы). Апартаменты в туристических комплексах особенно востребованы в Турции, Болгарии и Испании. Цены на апартаменты в Болгарии начинаются от 11 тыс. евро, в Испании и Турции - от 30 тыс. евро. Ограничений на покупку нет. Они могут возникнуть, если заключен договор с управляющей компанией на сдачу в аренду с гарантированным доходом. Тогда владелец может жить в апартаментах не круглый год, а несколько недель в году.