Поделиться
Напомним, что согласительные комиссии появились после того, как субъекты РФ и муниципалитеты столкнулись с огромным количеством исков от предпринимателей, недовольных результатами кадастровой оценки земель населенных пунктов. В Свердловской области, к примеру, вал судебных процессов пришелся на 2012 год. В результате, по данным областного минфина, суммарная кадастровая стоимость земли в регионе уменьшилась почти в 3,4 раза, а поступления в региональный бюджет от земельного налога за 9 месяцев 2013 года - на 158 миллионов рублей.
- Если принимать во внимание декларации, поданные налогоплательщиками по уже вступившим в силу судебным решениям, получается, что муниципалитеты должны вернуть им около 1,5 миллиарда рублей переплаты. При этом в городах останутся пустые бюджеты, - комментирует Мария Гербер, начальник отдела финансового анализа и мобилизации доходов бюджета свердловского минфина. - Некорректно говорить, что кадастровая стоимость была завышена повсеместно, разве что в отдельных случаях мы сталкивались с необъективностью или некачественной работой оценщика.
Министерство по управлению госимуществом (МУГИСО) приводит итоги земельных баталий: всего в регионе была оспорена кадастровая оценка 206 участков. Из них большая часть (164) - изменение стоимости по решению согласительной комиссии. В Екатеринбурге она закончила работу 30 октября. Кроме того, суды удовлетворили 42 иска. В результате кадастровая стоимость земель снизилась в несколько раз.
Муниципалитеты, отчаянно борющиеся за каждую копейку доходной массы бюджета, пустили в ход контраргумент: согласно постановлению президиума ВАС № 10761/11 от 25.06.2013, перерасчет земельного налога должен производиться не с даты оспариваемой кадастровой оценки, а с момента вступления в силу решения суда и внесения изменений в кадастр. То есть пониженная кадастровая стоимость будет использована для расчета лишь в следующем налоговом периоде.
Очередная массовая переоценка земель ожидается в 2015 году, при этом МУГИСО уже в 2013-м было готово заплатить 31 миллион рублей за соответствующие работы в 18 муниципалитетах, откуда чаще всего поступают жалобы. Но на аукционе оценщики демпинговали настолько активно, что ушли в минус. Члены комиссии расценили это как коррупциогенный фактор. В итоге в Верхней Пышме, Нижнем Тагиле и Сысерти заключили контракты с единственным поставщиком. В остальных МО конкурсы объявят заново. Также координационный совет при губернаторе рекомендовал МУГИСО провести анализ арбитражной практики и в случае выявления недостоверности отчетов о кадастровой оценке с разницей более чем в 10 процентов от рыночной стоимости передавать документы в прокуратуру.
Однако даже такие новости не радуют крупный бизнес. Парадокс, но предыдущая актуализация кадастровой стоимости промышленных земель вылилась в повышение налоговой нагрузки в 3-4 раза. К примеру, металлургический завод в Серове в 2008 году платил 27 миллионов рублей земельного налога, а сегодня - и это после суда! - 92 миллиона. Для комбината "Ураласбест" арендная плата за землю ежегодно повышается на 10-15 процентов. По мнению промышленников, местные власти пытаются убить курицу, несущую золотые яйца. Ведь одно дело - офисы или торговые центры в Екатеринбурге, другое - промпредприятия в моногородах, дающие работу большинству их жителей.
- Де-юре у муниципалитетов есть возможность снижать ставку налога для развития территории: под конкретные инвестпроекты, производственный малый бизнес и т. д. Но де-факто они испытывают определенное давление со стороны минфина, который настоятельно рекомендует поднять ставки земельного налога по промучасткам до максимума - 1,5 процента. Нужно думать не только о текущих, но и о будущих доходах бюджета, искать взаимоприемлемые варианты и для власти, и для землепользователей, - считает исполнительный вице-президент областного Союза промышленников и предпринимателей (СОСПП) Игорь Кудрявцев. - Если рентабельность малого бизнеса ниже 10 процентов, он либо переходит на серые схемы, либо меняет юридический адрес и начинает работать на бюджет другого региона. А крупному бизнесу деваться некуда. Некоторые заводы уже переведены на сокращенную рабочую неделю, стоимость их балансовых активов из-за экономической стагнации упала на 10-15 процентов. Повысить в такой ситуации арендную плату или земельный налог означает просто закрыть предприятие.
Перетягивать в судах "кадастровое одеяло" можно до бесконечности, но обе стороны понимают, что это бессмысленно и накладно: в среднем дополнительная работа оценщика обходится истцу в 40-100 тысяч рублей, юриста - в 50-200 тысяч. Необходимо искать компромисс. Сергей Козлов, руководитель юридической компании, специализирующейся на земельных спорах, полагает, что таким компромиссом станет разработка новых механизмов досудебной практики. Он приводит в пример Татарстан и Башкирию, где согласительная комиссия заседает практически каждый день, при этом в администрациях муниципалитетов, заинтересованных в сотрудничестве с бизнесом, созданы экспертные отделы по проверке кадастровой оценки. С каждым крупным землепользователем работают индивидуально.
- Многие землепользователи не хотят обращаться в арбитраж, ведь процесс занимает около полугода. Однако заявочная процедура в согласительной комиссии им кажется настолько сложной, что проще подать иск. К тому же предприниматели опасаются: на заседании комиссии не будет рыночного взгляда на стоимость участка. Если крупный бизнес еще может обосновать необходимость снижения трат наличием социальной нагрузки, то малому трудно защитить свои позиции, - подчеркивает юрист.
СОСПП предлагает правительству области включить в состав межведомственной комиссии МУГИСО крупных землепользователей, чтобы они могли обсуждать с муниципалитетами ставки земельного налога с учетом нынешних и будущих инвестпроектов. Кроме того, промышленники считают, что необходимо в качестве целевой меры поддержки производственного бизнеса снизить арендные и налоговые ставки на землю в индустриальных парках. Предоставив льготы под конкретный участок, власти, в свою очередь, получат возможность регулировать развитие новых промышленных зон и определять их специализацию.
Алексей Морозов, заместитель министра по управлению госимуществом Свердловской области:
- Земля - это важный инвестресурс, ее стоимость - макроэкономический показатель, который характеризует экономику субъекта РФ в целом. Не совсем корректно сравнивать регионы между собой. В Челябинской области, допустим, объем годового бюджета - 75 миллиардов рублей, а в Свердловской - 160. Мы единственный регион в УрФО, который на социальные льготы тратит 38 миллиардов рублей в год, который предоставил право бесплатного однократного получения земли семи категориям граждан. Для сравнения: в Челябинской области одна категория, в Тюменской - две. Не надо говорить, что власть не хочет адекватной оценки земли. Но какую кадастровую стоимость можно назвать адекватной? Все мы хотим водить детей в детские сады, ездить по чистым дорогам, помогать ветеранам, хотим, чтобы во всех больницах были врачи всех специализаций и т.д. Чаяния глав муниципалитетов нам понятны, как и желание предприятий оптимизировать расходы, но надо подходить к вопросу разумно и соблюдать баланс интересов власти, бизнеса и общества.
Между тем
Юридическое сообщество полагает, что бизнесу нужно бояться не столько повышения кадастровой стоимости земли (худо-бедно здесь алгоритм оспаривания уже отработан), а введения единого налога на административно-торговую, деловую и коммерческую застройку. Вряд ли это произойдет в 2014 году, а вот 2015-й - дата вполне реальная. Тем более что в НК РФ уже предусмотрена ставка единого налога на такую недвижимость в размере 1,4 процента. Также НК РФ предоставил субъектам РФ право исчислять налог на имущество, отталкиваясь не от балансовой стоимости, а от кадастровой. По словам Игоря Голубицкого, руководителя юрфирмы, больше всего пострадают старые офисные центры, заводские столовые и другие подобные сооружения с высоким уровнем амортизации, у которых кадастровая стоимость окажется в десятки раз выше остаточной балансовой, поскольку в основу расчетов ляжет площадь помещений, а не износ или предназначение. Может статься, что заводская столовая в центре города по цене сравняется с рестораном высокого уровня.