Гостиница в собственности
Еще три года назад в Екатеринбурге не было ни одного апартаментного комплекса, а сейчас на разной стадии строительства находится 15 проектов общей площадью 181 тысяча квадратных метров. Из них около 40 процентов - квартиры экономкласса, внешне очень напоминающие советские малосемейки, но более комфортные. Несмотря на то что они вполне пригодны для постоянного проживания, юридически жильем не считаются, так как построены на землях, предназначенных под офисную, торговую или гостиничную недвижимость.
Однако новоселов это не смущает. Так, первую 17-этажку на улице Стачек, расположенную на территории бывшей промзоны, они раскупили еще на стадии строительства. Уж больно цена привлекательная по местным меркам: 45-48 тысяч рублей за квадратный метр. К примеру, за однокомнатные апартаменты площадью 39 "квадратов" люди заплатили 1,7 миллиона рублей вместо 2,1-2,5 миллиона в обычной новостройке. К тому же квартиры застройщик предлагал уже с чистовой отделкой и минимальным набором мебели: кухонным гарнитуром и шкафом-купе. Даже банки признали новый формат жилья и начали давать под него ипотеку. Первоначальный взнос колеблется в пределах 10-20 процентов, а процентная ставка по кредиту - от 11,5 до 14 процентов годовых в рублях.
- По статистике, 10 процентов потребителей приобретают апартаменты с целью вложения денег, еще 7-10 процентов - в качестве служебного жилья. Однако основной костяк спроса формируют молодые пары. Для них это реальная альтернатива съемной квартире или жизни вместе с родителями. Как только встанут на ноги, появятся дети, можно задуматься о переезде в обычный дом. Кроме того, потенциальными покупателями апартаментов могут быть иногородние студенты, ведь апартаменты по сравнению с коммерческой арендой - менее рискованный и затратный вариант, - считает Александр Матофаев, независимый эксперт на рынке недвижимости.
Нежилые метры
- Апартаменты возводят не частные лица, а крупные компании. С юридической стороны никаких претензий к ним нет. Зарегистрировать такие "квадраты" в собственность можно, однако надо четко понимать последствия своего шага, - говорит Марина Гущина, пресс-секретарь Управления Росреестра по Свердловской области.
Во-первых, в свидетельстве в качестве объекта собственности будет указана не отдельная квартира, а нежилое помещение, расположенное по такому-то адресу. Проживать в нем можно, сдавать в аренду и даже продавать, а вот оформить вычет по подоходному налогу не получится. Как и субсидию на квартплату. При этом оплачивать коммуналку придется по тарифам для общественно-деловых зданий, а не для населения. За 48 метров летом выйдет порядка 3200 рублей, зимой - 4800, тарифы на электричество и воду в два раза выше, чем обычно, однако застройщики уверяют, что благодаря индивидуальным счетчикам и современным системам энергосбережения получается вполне посильная сумма.
Дом без двора
Отсутствия правового статуса жилья у апартаментов влечет за собой еще ряд ограничений. Так, в них нельзя зарегистрироваться на постоянной основе, лишь на срок от 3 месяцев до 5 лет. Посещать близлежащую поликлинику, школу или детский сад без постоянной прописки вы и ваши дети, конечно, можете при предъявлении "открепительного талона" с места постоянной прописки. Но не факт, что эти соцучреждения вообще будут в зоне шаговой доступности.
К тому же в вашем дворе вполне может не оказаться детской или спортивной площадки, да и сама придомовая территория будет заметно меньше привычной, поскольку требования к апартаментам в плане благоустройства, освещения, соблюдения СанПиН менее жесткие, чем к жилью.
К примеру, парковки возле жилых зданий строятся из расчета одно место на две квартиры, возле апартаментов - 6 мест на 100 гостиничных номеров. По нормам инсоляции квартир 2 часа в сутки в одной из комнат должно быть прямое солнечное освещение, а для отелей это не обязательно. Кроме того, никто не гарантирует, что рядом с вашим уютным гнездышком не откроют офис, парикмахерскую или стоматологический кабинет - ведь помещения-то нежилые по бумагам. Впрочем, для кого-то дополнительный сервис прямо в доме - это только плюс.
Перевести подобные объекты в категорию жилья можно только в том случае, когда они находятся в градостроительной зоне Ж5. Если участок рекреационный или промышленный, придется вносить изменения в правила землепользования и застройки, проходить публичные слушания, ждать решение Думы. В Екатеринбурге удалось провести сквозь тернии всего один апарт-отель на улице Гражданской, на процесс ушло два года и несколько миллионов рублей, так что вряд ли это явление станет массовым.
Пока в законе не закрыты бреши, многое зависит от уровня ответственности застройщика и риелтора, говорят участники рынка. Если это добросовестный бизнес, то покупателей не будут вводить в заблуждение. Люди, принимая решение, должны четко осознавать, что для них важнее: крыша над головой, пусть и с определенными рисками, временное пристанище с платным сервисом или социальные гарантии. Иначе неизбежны конфликты.
Сергей Мямин, заместитель главы администрации Екатеринбурга по вопросам капитального строительства и землепользования:
- К сожалению, в федеральном законодательстве нет четкого понятия апартаментов. Мы не имеем оснований отказать в разрешении на строительство псевдожилья, но мы стараемся предъявлять к нему требования, максимально приближенные к нормальному жилью. Надеемся, все проблемные вопросы будут сняты законодательно, и мы сможем прозрачно работать с классом недвижимости, который есть во всем мире. Пока же покупатель и продавец вынуждены переступать через ограничения.