Надо потесниться
Строительство нового жилья в уже сложившихся кварталах, на месте скверов и других свободных пятачках, активно процветало в городе на Неве в
1990-х - начале 2000-х. В 2003 году запрет на уплотнительную застройку стал одним из пунктов предвыборной программы Валентины Матвиенко, и это обещание на посту губернатора Северной столицы она в целом выполнила. Еще при Матвиенко в Петербурге был принят и городской закон N 238-39 "Об адресной программе Санкт-Петербурга "Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге".
Реализация этого документа должна улучшить качество жизни горожан. Действительно, дома первых массовых серий 1958-1970-х годов постройки, получившие в народе прозвище "хрущобы", были рассчитаны на 25 лет, а стоят уже более полувека. В пятиэтажках нет лифтов и мусоропроводов, очень маленькие кухни и комнаты, а стены регулярно промокают и поражены плесенью, от которой уже невозможно избавиться. Чиновники решили, что снести такие дома проще, чем отремонтировать, а для их обитателей построить новое жилье, причем в пределах тех же кварталов, чтобы не нарушать сложившийся уклад жизни. Однако уклад неизбежно нарушится, когда "хрущобы" снесут и на их месте построят новое благоустроенное жилье. На участке прежнего размера количество жильцов вырастет в разы.
Есть проблема
Судить об этом можно уже сейчас на примере территории в жилом массиве "Сосновая Поляна" в Красносельском районе. На самом краю Петербурга, между двумя параллельными улицами Летчика Пилютова и Второй Комсомольской сейчас расположено две строительные площадки, по программе реновации возводится квартал "Сандэй". С английского языка это слово переводится как "Солнечный день", но вот с этим как раз и могут возникнуть проблемы. Первые три десятиэтажных дома строятся не далее 30 метров от соседней блочной девятиэтажки, районной поликлиники и друг друга. Между тем инсоляция, то есть попадание солнечного света в помещение, по мнению медиков, является одной из важнейших профилактических мер в борьбе с распространением рахита и туберкулеза. Дореволюционный Петербург, где дома в центральной части города построены вплотную друг к другу, как известно, был смертельно опасен для чахоточных больных.
Стоит также отметить, что, согласно официальным данным компании-застройщика, всего в рамках первой очереди будет построено пять жилых домов на 685 квартир. Однако для переселения по программе реновации территорий предназначены только 247 из них, остальные будут проданы по коммерческим ценам. В улучшенное жилье, построенное по проекту иностранных архитекторов, смогут переехать жители всего четырех домов, в каждом из которых по 70 квартир. Затем их "хрущебы" снесут, а на их месте построят новое жилье.
Первые три дома квартала "Сандэй" планируется сдать в эксплуатацию в июне 2014 года. Некоторым будущим новоселам уже показали, в каких условиях они будут жить, счастливчикам даже закуплена мебель. Семья Алексеевых из четырех человек сейчас проживает в четырехкомнатной квартире на площади в 49 квадратных метров. В новом доме метров добавили, площадь новой квартиры составляет 72,34 квадратного метра.
- Мы сравнили квартиру, из которой люди выезжают, и новостройку - они как день и ночь, - рассказал губернатор Санкт-Петербурга Георгий Полтавченко. - Это реально комфортное и современное жилье, которое позволит жить в нормальных условиях.
Скрытые условия
Однако за эти условия придется заплатить. Жильцам домов, подлежащих сносу или реконструкции, в новостройках предлагается равная жилплощадь. Если такой возможности нет, девять дополнительных метров городские чиновники готовы переселенцам подарить, а все остальное придется оплатить по цене, установленной министерством регионального развития. Для Алексеевых, которые дополнительно получат 14,4 квадратного метра, доплата должна составить почти 800 тысяч рублей. Застройщик, кстати, уверяет, что останется в убытке, ведь рыночная цена построенного жилья - около 85 тысяч рублей за квадратный метр.
В кулуарах, кстати, говорят, что у программы реновации есть и оборотная финансовая сторона. Если граждане согласны получить квартиру меньшего размера, чем прежняя, то разница должна быть компенсирована из кармана застройщика.
Городские власти намерены изменить схему строительства социальных объектов в кварталах реновации. В начале реализации проекта застройщику обещали, что школы, детские сады и поликлиники город построит за свой счет. Теперь это решение может быть пересмотрено.
- Мы решаем вопрос о том, за чей счет и по какому механизму будут возводиться социальные объекты, - рассказал вице-губернатор Марат Оганесян, курирующий строительный блок в правительстве Северной столицы. - Есть три основные схемы: строительство по программе государственно-частного партнерства, строительство и дальнейший выкуп за счет бюджета, строительство и безвозмездная передача объектов городу. Окончательное решение по каждому кварталу будет приниматься индивидуально и зависит от экономики проекта. Инвестор должен нести нагрузку, но если в том или ином квартале все новые дома или их значительная часть идет под переселение, а на продажу выставляется небольшое количество квартир, неправильно будет требовать строительства детских садов и школ за счет бизнеса.
Окончательная поквартальная схема строительства социальных объектов в рамках программы реновации, по его словам, будет сформирована в начале следующего года.
Борис Вишневский, депутат Законодательного собрания Санкт-Петербурга:
- Реновация предусматривает схему так называемого веерного переселения: построили - переселили - снесли - построили. Пять лет назад, когда принимали эту программу, было понятно, что ничем, кроме уплотнительной застройки, она не обернется. Любой человек, немного понимающий в экономике, сразу мог сказать, что прибыль возможна в двух случаях: или инвестор резко увеличит плотность застройки, или будет продавать жилье по сверхвысоким ценам. В нынешних условиях работать может только первая схема.
Самое главное заключается в том, что статья 46.1 Градостроительного кодекса РФ "Развитие застроенных территорий" прямо указывает, что сохраняться могут только те дома, которые уже включены в программу будущего капремонта. К примеру, в Ульянке таких домов нет, то есть все жители должны получить новые квартиры. На практике происходит систематическое нарушение этой нормы. Из 27 домов под снос идут только 15, остальные остаются. И получается, что власти фактически сталкивают лбами людей, живущих в одном квартале, потому что у одних есть перспективы лучшей жизни в новых домах, а у других - только перспективы ухудшения, потому что они лишаются детских и спортивных площадок.
Еще одна проблема: в новых домах квартиры заведомо больше, чем были в "хрущевках". Не имея денег на доплату, люди отказываются, их квартира идет на продажу, но что будет с гражданами, если дом должен пойти под снос, непонятно. Застройщик обещает "вести переговоры", но это всего лишь общие слова.
тем временем
Городской суд Санкт-Петербурга поставил точку в деле о сносе многоквартирного дома на улице Сегалева. Решение Приморского районного суда признано законным и обоснованным, а застройщику предписано не только освободить участок от незаконно возведенного строения, но и восстановить деревянную дачу XIX века - памятник культурного наследия.
Четырехэтажный комплекс на улице Сегалева в Коломягах с громким названием "Людовик XIV" был рассчитан на 120 квартир. С иском о сносе здания как построенного на участке, предназначенном только для индивидуального жилищного строительства, в Приморский районный суд обратилась служба Госстройнадзора. Как уточнили в администрации Приморского района Санкт-Петербурга, помимо отсутствия разрешительной документации на строительство и нарушения правил землепользования и застройки, строительная компания "Девелопмент Групп" допустила также серьезные технологические нарушения при возведении объекта.
- Здание не обеспечено должным уровнем шумо- и теплоизоляции, пожарной безопасности, во многих помещениях уже появилась плесень, а использованные при строительстве перекрытий материалы - гипсокартон и деревянные балки - не выдерживают серьезных нагрузок, - пояснили специалисты. - В ходе совместных оперативных мероприятий администрации Приморского района и правоохранительных органов жилой дом был законсервирован, а в оконных проемах выставлены информационные щиты, предупреждающие потенциальных покупателей о незаконности строительства.
В настоящее время на генерального директора компании-застройщика Ирину Бонд заведено два уголовных дела. Кроме того, Госстройнадзор оспаривает законность возведения еще двух объектов компании.
В связи с этим служба Госстройнадзора еще раз предостерегает граждан от приобретения квартир в данном объекте и напоминает, что при покупке квартир в многоквартирных домах необходимо проверять наличие разрешения на строительство на сайте ведомства.