Как это грамотно сделать собственникам подсказала Госжилинспекция МО, которая разработала специальную памятку для граждан по реализации программы капремонта.
В программе прописан перечень работ по капремонту, куда входит ремонт внутридомовых инженерных систем, ремонт или замена лифтового оборудования, ремонт лифтовых шахт, фундамента, крыши, подвальных помещений, утепление и ремонт фасада, установка общедомовых приборов учёта и узлов управления и регулирования потребления ресурсов.
В первоочередном порядке будут ремонтироваться дома, которые требовали капремонта на дату приватизации первой квартиры, но так его и не дождались. Минимальный размер взноса на капитальный ремонт, который установлен областным правительством, составляет 7 рублей 30 копеек в месяц на 1 квадратный метр общей площади квартиры.
Освобождаются от уплаты взносов собственники помещений в доме, который признан аварийным. Ремонтировать такие дома экономически нецелесообразно, они будут включаться в муниципальные и областные программы расселения. Не будут платить и те, чей дом расположен на участке, который решено изъять для государственных или муниципальных нужд.
Областной закон дает два месяца после официального опубликования региональной программы, чтобы определить способ наполнения фонда капремонта. Программа опубликована в областной газете 3 февраля, теперь действовать надо собственникам. С перечнем домов можно ознакомиться на сайте областного Правительства.
В Госжилинспекции напоминают, что выбрать способ формирования фонда капремонта собственники должны вместе, на общем собрании. Решение будет считаться принятым, если в собрании примут участие более половины собственников, и две трети из них поддержат решение. Если кворум не соберётся, ту же повестку дня можно выносить на заочное голосование.
Закон предлагает гражданам выбор: сформировать специальный счет дома для сбора средств на капитальный ремонт, а впоследствии провести и оплатить все работы самостоятельно, или доверить управление деньгами и ремонтными работами региональному оператору.
О плюсах и минусах первого способа - перечисление взносов на специальный счёт. Открыть его можно в российском банке, причём величина вклада капитала должна быть не менее 20 млрд рублей.
Владельцем спецсчета может быть ТСЖ или ЖСК, созданное в одном многоквартирном доме или в нескольких многоквартирных домах, в которых не более 30 квартир. Собственники, чьи дома обслуживаются управляющими компаниями, могут оформить спецсчет на счете регионального оператора. В этом случае функции регоператора сводятся просто к открытию счета, причем он по закону не имеет права отказать в этом собственникам. Распоряжаться средствами такого спецсчета регоператор не может - это делают сами жители.
Поскольку средства на спецсчете - не собственность ТСЖ или регоператора, если владелец банкротится, подвергается штрафам или несет судебные издержки, средства на спецсчете неприкосновенны. Ими вправе распоряжаться только собственники дома.
Собственники дома полностью распоряжаются средствами на спецсчете - при этом и полная ответственность лежит на них. То есть необходимо будет работать с банком, страховать счет, искать подрядчиков, проверять сметы и принимать работы.
Второй вариант - перечисление взносов на счет регионального оператора. В Подмосковье это некоммерческая организация "Фонд капитального ремонта многоквартирных домов". Сохранность средств регоператора гарантирована бюджетом. За неисполнение или ненадлежащее исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками субсидиарную ответственность несет Московская область.
Средства учитываются регоператором отдельно по каждому собственнику. Каждый собственник в любой момент сможет проверить, какая сумма собрана, сколько и на какие виды работ потрачено.
Собственникам не придется самим заниматься текущими вопросами: регоператор сам по конкурсу выбирает банки, аккумулирует средства, выступает техзаказчиком, финансирует расходы на капремонт, предлагает собственникам на утверждение предложения по капремонту, привлекает и контролирует подрядчиков и т.д.
Есть один важный нюанс: регоператор вправе использовать средства, собранные одним домов, на ремонт другого, где эти деньги нужнее. Правда, оговаривается, что такое перераспределение возможно только на возвратной основе.
Тем не менее, больше всего тревожатся по поводу капремонта жители новостроек: нам дольше всех ждать капремонта, а что делать, если у нас сейчас крыша течет? По мнению специалистов, строительные недоделки застройщик обязан устранять в течение 5 лет в рамках гарантийных обязательств. До срока проведения капитального ремонта, определённого программой, ремонт также может проводиться за счёт средств, собираемых по графе "содержание и ремонт".
Александр Коган, руководитель Главного управления "Государственная жилищная инспекция Московской области":
- Плюсы и минусы есть у обоих способов формирования фонда капремонта. При спецсчете люди сами себе хозяева, определяют виды, стоимость и сроки работ. Но при этом они сами отвечают за сохранность средств, подбор подрядчиков, качество капремонта и многое другое. При выборе регоператора очередность проведения ремонтов определена жесткими критериями, но бюджет Московской области гарантирует сохранность средств, работает с организациями, контролирует, что у них были все необходимые допуски и в итоге контролируют качество выполненных работ.