Поделиться
Такие данные следуют из исследования, проведенного компанией Cushman & Wakefield, специализирующейся на коммерческой недвижимости. Москва, отмечают исследователи, взлетела в рейтинге не за счет роста ставок у себя, а за счет их снижения в городах, занимавших ранее места в пятерке лидеров. В российской столице арендные ставки держатся примерно на одном уровне уже полтора года. Эксперты считают, что высокие цены на аренду офисов в Москве объясняются нехваткой соответствующих площадей. В 12-миллионном городе 13,6 миллиона кв.м. качественных офисных помещений и еще примерно 7-8 миллионов некачественных. Последние трудно посчитать, потому что сегодня их могут использовать под офис, а завтра открыть на их базе магазин, склад или мастерскую. В Лондоне с населением 8,3 миллиона человек качественных офисных площадей порядка 23 миллионов "квадратов". Во Франкфурте-на-Майне, Гамбурге и даже небольшом Брюсселе их столько же, сколько и в Москве. Но в европейских городах зачастую выше деловая активность, да и офисные здания там начали массово строить не 20 лет назад, а гораздо раньше.
- Москве не хватает офисных помещений, о чем свидетельствуют стабильно высокие арендные ставки, но в то же время здесь строится очень много офисной недвижимости, - рассказала "РГ" старший директор отдела исследований Cushman & Wakefield Лада Белайчук. - К примеру, в 2004 году в городе насчитывалось около 3,5 миллиона кв.м. офисов, то есть рост за десять лет составил порядка 400 процентов. В том же Франкфурте за тот же период рынок увеличился лишь на один миллион, а в Лондоне качественных офисов стало больше на два миллиона кв.м. Скорее всего, период бурного роста офисных площадей в Москве сейчас преодолен, и строиться в ближайшее время такой недвижимости будет меньше. Однако спрос останется на высоком уровне.
Лучшие офисы в современных бизнес-центрах премиум-класса в Москве сейчас стоят порядка 1,2 тысячи долларов за "квадрат". Если прибавить к этой сумме расходы на содержание и налог на добавочную стоимость, то арендатору приходится, в конце концов, платить все полторы тысячи. Хотя средняя цена в бизнес-центрах класса А держится на уровне 860 долларов, а в классе B - 560 долларов. Вполне реально найти офис с ценой за "квадрат" и на уровне ниже 500 долларов, но тогда питать особых надежд по поводу качества недвижимости не стоит.
Что же касается объемов строительства, то в прошлом году в столице построили порядка 800 тысяч "квадратов" офисной недвижимости, а в этом году должны возвести немногим более 600 тысяч кв.м.
Городские власти последние три года занимают жесткую позицию по уменьшению объемов строительства в центре города, и особенно это касается офисов. Для них предлагают площадки за пределами Третьего транспортного кольца, в частности на территории промзон. В мэрии "РГ" пояснили, что это связано с перенасыщением рабочими местами центральной части города и их нехваткой на окраинах. Новые бизнес-центры как раз должны стать точками притяжения рабочей силы на периферии.
Что касается недвижимости, принадлежащей городу, то ее часто сдают в аренду и ничего против размещения там офисов не имеют, если только у помещений нет конкретного целевого назначения - например, медицинского или образовательного, когда власти хотят в них видеть именно медкабинеты или частные детские сады.
- В большинстве случаев объекты арендного фонда имеют свободное целевое назначение, и бизнес, арендовав их у города, вполне может расположить там офис, - пояснили в департаменте городского имущества столицы. - Цена, за которую предприниматели арендуют помещения, устанавливается по результатам торгов между претендентами, то есть определяется самими участниками. Иногда она может и превышать среднерыночную, в зависимости от привлекательности помещений. Если говорить о географии предложений, то она разнообразна, но большинство помещений выставляется за пределами центрального административного округа.