Новости

16.04.2014 00:49
Рубрика: Экономика

Развязка близится

Появился инвестор на строительство паркинга у Белорусского вокзала
О том, что ждет площадь Белорусского вокзала, кто придет в промзоны и почему в столице не строятся подземные паркинги, рассказал на "Деловом завтраке" в "РГ" председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев.

Площадь у Белорусского вокзала снова перекопают

Константин Петрович! Читатели "РГ" который год задают вопрос: когда появится на площади Белорусского вокзала обещанная транспортная развязка, которая избавит город от пробок?

Константин Тимофеев: Предысторию рассказывать не буду. Напомню лишь, что еще в 2010 году мэр Москвы Сергей Собянин отменил решение предыдущего правительства города построить там торговый центр, который еще больше усугубил бы транспортную ситуацию в этом месте. Новую развязку обещали построить за свой счет владельцы этого центра. Вместо этого было решено построить подземный паркинг - за счет инвестора, а развязку - на деньги бюджета Москвы. Но поиски инвестора затянулись. Доведя до конца перекладку подземных коммуникаций, из-за которых площадь Тверской Заставы была много лет перекопана, работы пришлось остановить. Но теперь инвестор в лице одной из структур "Газпрома" найден. Предложили ему и земельные участки для организации въездных и выездных групп в будущий паркинг. В течение ближайших двух недель этот вопрос будет обсуждаться у мэра и появится возможность возобновления строительства.

- Это будет чистый паркинг?

Константин Тимофеев: Паркинг на 1130 машино-мест, стоянка для такси, площадка для международных автобусов, ну и немного коммерции - для окупаемости объекта. Причем только в подземной части. Наверху, на площади, ничего не будет.

- Это будет торговля?

Константин Тимофеев: Сопутствующая торговля плюс общепит. Что еще может потребоваться человеку, собравшемуся в дорогу?

- Значит, скоро площадь у Белорусского вокзала снова раскопают. А памятнику Алексею Максимовичу Горькому, сосланному в парк "Музеон" в 2006 году, пока возвращаться некуда.

Константин Тимофеев: Выходит так. Ведь параллельно с паркингом будет строиться и транспортная развязка - город от своих обязательств не отказывается.

Под землей все дороже

- Был еще целый перечень площадок, отведенных для строительства подземных паркингов. Пушкинская площадь, площадь Сахарова, участок от Манежной площади до Камергерского переулка... Там есть желающие строить?

Константин Тимофеев: Боюсь, в обозримом будущем и не появится. Слишком дорогое удовольствие. У инвесторов, с которыми мы говорили, например, о подземном паркинге под Лубянской площадью волосы дыбом встают, когда они узнают о том, какие там кабели и коммуникации надо сначала переложить и во сколько это обойдется. Это же никогда не окупится. Тем более что в Москве очень много плоскостных парковок. Забор, шлагбаум - цена 5 копеек, образно говоря. Человек поставит там машину, заплатит за место 80 рублей эсэмэской в час и нет проблем. Построить подземный паркинг значительно дороже. Значит, и парковка должна быть многократно дороже? Ну и какую из них выберет москвич? Догадайтесь!

- Как же в других городах мира строят подземные паркинги и освобождают улицы от машин. В Хельсинки, например...

Константин Тимофеев: А что Хельсинки? Как там строился подземный паркинг под площадью рядом с "Президент-отелем"? Выиграл инвестор на аукционе площадку, построил каркас, обанкротился. Передали недострой на торгах другому. Немного поработал, тоже обанкротился. Ну, нет там экономики! Пришел третий инвестор. Капитальных затрат уже меньше - что-то же предшественниками построено! Достроил, начал эксплуатировать. А выручки все равно нет. Обанкротился. Четвертый пришел. Пока работает...

Промзона: строить или потерять?

- На недавней выставке MIPIM-2014 инвесторы проявили большой интерес к застройке промзон - главному резерву развития столицы. Что дальше? Кто-из них реально намерен заняться конкретными проектами?

Константин Тимофеев: Китайцы запросили подробности реорганизации территорий ЗИЛа, Очаково, Новой Москвы. Застройка в исторической части города, которая становится возможной благодаря промзонам, привлекла внимание американцев, немцев. У нас есть что предложить: проектов планировок разработано на 3 млн кв. м. На выбор - есть пилотные проекты по комплексному развитию территорий - с жильем, социалкой и коммерческой недвижимостью, транспортно-пересадочных узлов, крупных логистических центров на новых территориях. Выбирай любой.

- Я живу на Коломенской набережной. 20 лет смотрю из окон на промзону Нагатинский затон. Место - чудо. Излучина Москвы-реки, от центра недалеко, а стоят одни сараюхи. Почему никто не идет осваивать эту территорию? (Алексей Савин)

Константин Тимофеев: Там стоят не просто сараи, а каждый - объект недвижимости или капитальное строение. У каждого есть свидетельство о регистрации собственности, владелец...И не один, в большинстве промышленно-коммунальных зон их не один десяток. Многим собственникам ничего не нужно. Обзавелись землей, имуществом, получили двойное гражданство и уехали в другие страны. Получают арендную плату за московскую землю или имеющиеся на ней помещения, и о развитии этой территории не думают. Тем, же кто и не против повысить капитализацию своего участка, поодиночке это не под силу, а объединиться не смогут.

Сейчас город пытается взять инициативу объединения на себя и разрабатывать концепцию развития всей зоны. В 4 промышленно-коммунальных зонах, в том числе и Нагатинском затоне, мы предложили это сделать клубу инвесторов. В качестве механизма реализации предложили еще создание паевых инвестиционных фондов. Нужен федеральный закон, в котором предусмотрены санкции за нецелевое использование земли в соотвествии с концепцией градразвития. Пересмотр кадастровой стоимости, увеличение арендной платы, вплоть до передачи в суд и расторжения договора аренды или изъятия земли даже из собственности.

- Так разработайте его!

Константин Тимофеев: Чем и занимаемся. На прошлой неделе проект закона уже рассмотрели на заседании фракции в Госдуме у Владимира Ресина. Осенью планируем вынести уже на слушания в саму Думу в первом чтении.

- А зарубежную практику изучали?

Константин Тимофеев: За рубежом чаще всего работает исторический механизм. Пока территория себя не изживет, пока инвестор не обанкротится, к работе не приступают. Поэтому там полно кварталов, десятилетия стоящих без окон и дверей. У нас же в России все время недвижимость под что-то приспосабливают. Не завод, так офис, не офис, так склад... Если хозяева арендную плату платят, нет механизмов, чтобы остановить этот процесс.

- Ну а временные рамки для земельно-имущественных отношений можно установить? К примеру, дали инвестору два года на освоение. Не освоил? Город изымает под свои нужды или передает другому инвестору.

Константин Тимофеев: Сложившаяся ситуация в Москве - во многом порождение существовавшей в Москве практики землю не продавать. С одной стороны, бывшим руководителям Москвы можно сказать спасибо за то, что не распродали территорию. С другой стороны, землю сдавали в аренду - сразу на 49 лет. Вот и сидят арендаторы, зная, что впереди у них еще лет 30-40. Правда, по решению суда участки начали уже все-таки изымать. Первые дела пошли... Новые же договоры заключаем только на 6 лет.

- Хотя бы отдельные положительные примеры освоения промзон уже есть?

Константин Тимофеев: Безусловно. В Северо-Восточном округе инвестор выкупил землю в промзоне бывшего зеркального комбината у трех десятков собственников. Потом разработал концепцию развития, проект планировки. Мы их утвердили и сейчас ему ничто не мешает приступить к строительству большого количества жилья, социальных объектов и коммерческой недвижимости, которые сгруппируются возле ТПУ, который будет называться "Ботанический сад".

- Большинство проектов в Москве традиционно наталкивались на протест жителей. Удалось научиться договариваться с людьми?

Константин Тимофеев: Вы заметили, исчезли конфликты с владельцами сносимых гаражей? Секрет простой. Платим им за любой железный или каменный бокс по рыночной цене. Не требуем документов о собственности, которых в годы, когда люди получали место под свой гараж, не существовало. Есть справка от профсоюза? Неси ее. И все. Протесты кончились. Но вокруг строительства и реконструкции дорог разногласия все-таки еще нередки. И правительство Москвы, считаясь с мнением горожан, не считает зазорным для себя откладывать проект, который не нашел общественной поддержки. Именно так случилось с реконструкцией Ленинского проспекта. Собянин сказал: москвичи против? Значит, не будем делать ее.

ГЗК без работы не останется

- Три года назад градостроительно-земельная комиссия, которую возглавляет мэр и в которую входите и вы, создавалась, чтобы проанализировать инвестконтракты, доставшиеся новому правительству от предшественников. Анализ завершен. Значит, ГЗК скоро прекратит свою работу?

Константин Тимофеев: Да, контракты мы рассмотрели, одни расторгли, по другим продлили срок реализации. Но главная работа комиссии в том, чтобы все инвестиционные проекты реализовать. С этой целью комиссия и берет на себя все трудности. Скажем, если Москомархитектуре дано поручение выдать в течение 15 дней ГПЗУ, то одновременно ГЗК требует от депимущества оформить землю, а департаменту экономической политики и развития дает поручение продлить инвестконтракт. Чтобы инвестор не ходит с каждым из вопросов по кругу.

- Что, так и будем всю жизнь рулить в ручном режиме? Или все-таки появятся механизмы, которые заработают автоматически? Департамент градполитики утверждает, что почти все госуслуги в Москве можно получить в электронном виде.

Константин Тимофеев: Это если документы, необходимые для получения разрешительной документации, подаются, строго следуя нормативным требованиям. Но у большинства наших инвесторов уровень квалификации недостаточен. Они приходят и говорят: хочу инвестировать в Москву миллиард рублей. Слышат в ответ: и прекрасно! Для этого нужно сделать то и то... Смотрят широко раскрытыми глазами. Некоторые думают, что достаточно быть денежным мешком и все появится как по мановению волшебной палочки. А нужно проанализировать участок, что там можно, что нельзя, разработать концепцию и т. д. Словом, требуется серьезная девелоперская работа самого инвестора, это не функция правительства Москвы. Но чтобы не потерять инвестора, градостроительно-земельная комисссия зачастую помощь ему берет ее на себя.

Может быть, это и не очень современно. Но результат такой: на 300 млрд бюджетных денег, освоенных стройкомплексом в течение 2013 года, инвестиционных средств вложено более 800 млрд. То есть на рубль бюджетный привлечено фактически три внебюджетных. Так почему бы ради этого не поработать?

Визитная карточка

Константин Тимофеев, председатель Москомстройинвеста:

- У инвесторов, с которыми мы говорили, например, о подземном паркинге под Лубянской площадью, волосы дыбом встают, когда они узнают о том, какие там кабели и коммуникации надо сначала переложить и во сколько это им обойдется. Это же никогда не окупится! Тем более что в Москве сейчас организуется очень много плоскостных парковок. Забор, шлагбаум - цена 5 копеек. И человек поставит там машину, заплатит за место 80 рублей эсэмэской в час и нет проблем. Построить подземный паркинг значительно дороже. Значит, и парковка должна быть многократно дороже? Ну и какую из них выберет москвич? Догадайтесь!

Экономика Недвижимость Инфраструктура Филиалы РГ Столица ЦФО Москва Деловой завтрак