Новости

22.05.2014 00:44
Рубрика: Экономика

Заработать на офисе

Иностранцы предпочитают вкладывать деньги в коммерческую недвижимость
Текст: Александр Николаев (управляющий директор в России и СНГ Valartis Group)
88% иностранных инвесторов считают российский рынок привлекательным для инвестиций в недвижимость. Такие данные приводит компания Ernst&Young, которая провела опрос 500 иностранных инвесторов.

Особенно перспективным направлением в 2014 году является жилая недвижимость - в этот сектор готовы вложиться 72% респондентов, в то время как доля аналогичных ответов в 2013 г. составила в три раза меньше.

Однако на деле получается, что подобные планы инвесторов до воплощения так и не доходят - иностранцы предпочитают вкладывать средства в России в офисную, торговую и складскую недвижимость и, как правило, в готовые объекты. По данным компании Jones Lang LaSalle, из $3,7 млрд вложенных иностранцами средств в российскую недвижимость инвестиции в бизнес-центры и склады заметно доминировали, составив в совокупности 88,4% от объема инвестиций во все сектора недвижимости, в то время как инвестиции в жилье не превысили 0,7%.

Развитие рынка коммерческой недвижимости, безусловно, важно. Но есть более значимые для страны сектора, где очень пригодился бы крупный иностранный капитал - строительство доступного жилья и инфраструктурных объектов. К сожалению, такие отрасли пока для иностранных инвесторов интереса не представляют.

Риски при строительстве жилья в разы выше, чем при управлении готовым бизнес-центром, заполненным арендаторами. Еще меньше заинтересованы иностранные инвесторы в проектах комплексного освоения новых территорий, когда девелоперу помимо всего прочего самостоятельно приходится решать вопросы подведения сетей и строительства всей инфраструктуры. За рубежом подобные проекты, как правило, реализуются с помощью государственно-частного партнерства, когда власти на выбранном для строительства участке подготавливают всю необходимую исходно-разрешительную документацию, инженерную инфраструктуру, решают вопрос транспортной доступности и только потом привлекают застройщика. Есть и другой вариант взаимодействия, когда на этапе проектирования все участвующие в проекте стороны - власти, застройщики, сетевые компании, поставщики услуг ЖКХ - определяют, кто из них, что именно и в какие сроки реализует. Большая часть переговоров ведется до вхождения инвестора в проект, благодаря чему он не теряет деньги, простаивая на площадке, когда сетевые компании не готовы подключать коммуникации в объекте или государство - расширять развязки из-за отсутствия бюджета.

Не меньше сложностей и с привлечением иностранного капитала в строительство инфраструктуры. В России дорожно-транспортная инфраструктура финансируется преимущественно за счет государственных средств. Зарубежные страны, напротив, демонстрируют активность частных инвесторов при реализации инфраструктурных проектов. По данным Deloitte, в Великобритании 10% всех инвестиций в дорожно-транспортную инфраструктуру - средства частных инвесторов, в Индии 75% ($ 35,5 млрд) инвестиций в строительство и реконструкцию шоссе поступает из ГЧП, в Канаде - 20% всей новой инфраструктуры разработано, построено и управляется частным сектором. Приход частных инвесторов позволяет не только привлечь дополнительное финансирование, но и использовать передовые управленческие технологии бизнеса, которые повышают эффективность и обеспечивают высокое качество проектных, строительных и эксплуатационных работ.

Отталкивают бизнес от вложений в строительство инфраструктуры достаточно долгие сроки окупаемости подобных проектов - McKinsey Global Institute оценивает их в среднем в 15-20 лет, в то время как в коммерческой недвижимости - в 2 раза меньше.

Для стимулирования интереса к строительству инфраструктуры частных инвесторов - как российских, так и иностранных - необходимы преференции со стороны государства. Среди прочего необходимы налоговые льготы, облегчение процедур получения разрешительной документации. Кроме того, в отдельных случаях можно предусмотреть возможность повышения рентабельности инфраструктурного проекта за счет более эффективного использования участков. Например, строительство социального подземного многоуровневого паркинга для улучшения транспортной ситуации в центре города можно стимулировать возможностью возведения над ним торгового центра в 2-3 этажа. Тогда такие проекты могут быть интересны бизнесу.

При этом одного государственного регулирования никогда не будет достаточно для привлечения серьезных иностранных инвесторов, в особенности прямых инвесторов, а не очередных финансовых спекулянтов. Необходима большая работа со стороны бизнес-сообщества. Иностранные инвесторы придут в сложные проекты строительства - будь то жилье или инфраструктуры, да, впрочем, и любые другие - только при условии наличия надежного местного партнера, который строит свою деятельность в соответствии с западными стандартами корпоративного управления и в то же время имеет практический успешный опыт реализации проектов в России.

Сегодня на рынке наблюдается дефицит таких профессиональных игроков. Есть много российских компаний, которые реализуют успешные проекты, но они редко находят общий язык с иностранными инвесторами: тут и нехватка опыта, и порой такие принципы работы, которые западные инвесторы просто не могут себе позволить, не говоря уже о том, что зачастую не могут принять в силу "разности бизнес-воспитания". Стандарты ведения бизнеса не всегда прозрачны - к сожалению, все еще встречаются примеры, когда местные компании искажают отчетность, часто весьма "креативно" трактуют, казалось бы, вполне четко описанные договоренности с западными партнерами, иными словами, еще не научились или откровенно не хотят строить свой бизнес в соответствии общемировыми стандартами корпоративного управления

Экономика Недвижимость Коммерческая недвижимость