Поделиться
Возможно, при строительстве жилья за бюджетные деньги строители и получают небольшие преференции, особенно при вводе жилья в эксплуатацию, но они весьма незначительны. Поэтому следует говорить о снижении административных барьеров в строительстве в целом.
Сейчас 10-этажный жилой дом строится в среднем 2,5-3 года, и только полтора года занимает собственно стройка. Все остальное - время на прохождение согласительных процедур, получение разрешений на подключение к сетям, сдача объекта и т.д. Огромное количество времени и средств тратится впустую, а потом эти затраты ложатся на себестоимость и цену жилья - и бюджетного, и коммерческого.
Вопросы снижения административных барьеров в строительстве публично обсуждаются последние лет двадцать. Два года назад президент Владимир Путин своим указом поручил сформировать исчерпывающий список административных процедур при строительстве жилья, но только совсем недавно такое постановление было подписано. А практики его применения пока до сих пор нет. И поэтому говорить о радикальном снижении барьеров в ближайшее время не приходится. Хочу отметить, что постановление правительства дало регионам право устанавливать некоторые свои избыточные процедуры с учетом климатических или сейсмических условий, однако все эти процедуры должны быть утверждены минстроем. И опять же эти процедуры будут едины для всех застройщиков вне зависимости от того, на какие средства они строят - бюджетные или частные.
Конечно, есть регионы, которые на своем уровне, для создания благоприятной инвестиционной среды, начинают сами убирать избыточные административные процедуры, но такие регионы можно пересчитать по пальцам - это Московская, Ленинградская, Калужская области и еще несколько субъектов РФ. С другой стороны, в ходе исследования административных барьеров по заказу НОСТРОЙ мы столкнулись с совершенно невероятными требованиями региональных администраций: так, в одном из регионов Сибири требовали получить документы по радиационной обстановке на площадке - зачем?! А в Астраханской области застройщик должен согласовывать свои документы с местным аэропортом - при этом на согласование с этой коммерческой структурой уходит до 30 дней и стоит немалых денег. Все эти барьеры нужно выявлять, анализировать и немедленно удалять.
Многие регионы стремятся сокращать административные барьеры, но благие пожелания и распоряжения губернаторов натыкаются на тихое, но яростное сопротивление чиновников муниципального уровня, которые не хотят терять свои "ресурсы". В районных подразделениях наших "естественных монополистов" - теплосетях, водоканале, энергетике - зачастую сидят родственники и друзья руководителей районов, и они не заинтересованы в приходе на их маленький, но весьма доходный рынок чужаков. И подчас хорошие компании, которые могут построить жилье быстро и недорого, не в состоянии пробиться на местный рынок, потому что приход "чужака" грозит сломать сложившиеся отношения и интересы.
И даже если такому застройщику удастся что-то построить, дома потом могут годами стоять без подключения к сетям, сроки сдачи объекта срываются, появляются обманутые дольщики, начинаются демонстрации и т.д. Во всем винят застройщика, но очень часто это не его вина, а намеренные действия муниципальных чиновников и монополистов.
Интересный факт: сейчас омбудсмены по делам предпринимателей отмечают, что к ним поступает все больше жалоб именно на засилье монополистов. Очень часто приходится через суд доказывать, что отказ застройщику в подключении к сетям незаконен, что у монополиста есть все мощности и все возможности подключить объект. Суды эти идут очень тяжело, но застройщики на них бьются, доказывают свою правоту и пытаются бороться с монополистами.
Можно смело говорить, что именно действия компаний-монополистов являются одними из самых высоких и неоправданных барьеров при строительстве жилья. Очевидно, что большинство застройщиков стремится комплексно осваивать территорию, строить не отдельными зданиями, а большими комплексами или даже микрорайонами. Однако далеко не каждая компания может позволить себе за собственные средства строить инфраструктуру, объекты энергетики, тепловые сети, а потом фактически дарить их компаниям-монополистам.
Фактически компании-монополисты за счет застройщиков, а в конечном итоге за счет граждан - покупателей жилья и бюджетов регионов при бюджетном финансировании строительства жилья получали прибыль в виде подаренных им объектов инфраструктуры. Например, в Ленинградской области трансформаторные подстанции строились за счет застройщика и передавались Ленэнерго, а это сотни миллионов рублей, которые надо бы рассматривать как прибыль энергетиков. А все потому, что раньше строительство мощностей за счет застройщика не учитывалось в инвестпрограммах компаний-монополистов.
Сейчас подход монополистов к формированию своих инвестиционных программ изменился, постепенно здесь наводится порядок, но до идеала еще очень далеко. По моему мнению, инвестпрограмма монополиста должна соответствовать интересам региона, и застройщик при покупке участка должен понимать, откуда на участке появятся мощности и подключение к сетям.
Например, в Финляндии девелопер, приобретя участок под строительство, в течение недели получает массу предложений по подключению к инженерным сетям и может выбирать то, что ему наиболее выгодно. Конечно, с точки зрения российских предпринимателей эта ситуация почти на грани фантастики, но совершенно очевидно, что к ней нужно стремиться. Тогда и сроки, и объемы, и стоимость строительства жилья будут оптимальными.