Михаил Мень: Платежи за "коммуналку" в 2014 году вырастут на 4,5 процента
Михаил Александрович, в каких регионах появятся первые дома экономкласса и кто сможет их купить?
Михаил Мень: В проекте уже участвуют 58 регионов, а первые дома будут построены в Тульской, Ярославской и Московской областях. Всего нам нужно возвести за четыре года 25 миллионов квадратных метров жилья, это плюс к тем плановым объемам, которые мы строим ежегодно.
Интерес к программе огромный. Возьмем Московскую область, где средняя цена квадратного метра около 50 тысяч рублей. Для них снижение стоимости квартир в рамках этой программы - серьезное продвижение. А в некоторых областных центрах квадратный метр изначально стоит меньше 30 тысяч рублей, для них мы предусмотрели другую формулу - минус 20 процентов от рыночной цены. Нам говорят, что уровень инфляции растет, что мы будем вынуждены менять эту установленную цифру. Пока не планируем.
Уже есть перечень категорий граждан, которые смогут стать участниками этой программы. Он достаточно большой - регионам, которые будут составлять свои списки, есть из чего выбрать. В первую очередь это поможет решить свои жилищные проблемы среднему классу россиян. То есть тем, кто может взять материнский капитал, ипотеку, использовать накопления, но не "потянет" купить квартиру по рыночным ценам. Для них это действительно реальный бонус.
Желающие могут прийти в муниципалитет и узнать все детали этой программы. Это пока единственный механизм, где мы можем регулировать цены на жилье.
А может ли со временем быть расширен список участников этой программы, может быть, за счет малоимущих?
Михаил Мень: Конечно, он открытый. И это может быть не только средний класс, но и россияне с небольшими доходами. Если регионы помогут таким семьям в покупке квартиры экономкласса, то мы их поддержим. Закон это позволяет.
А что будет с программой после 2017 года?
Михаил Мень: Во-первых, старт программе дадим 3 июля. Затем уже будем смотреть на динамику ее реализации, на активность регионов. Если программа будет успешна, то, конечно, будем ее продолжать и после 2017 года. Наша задача - приблизиться к цифре 100 миллионов квадратных метров жилья в год, поэтому мы приглашаем для участия в наших программах как российских, так и зарубежных инвесторов. Например, у китайских инвесторов есть интерес к нашему рынку жилья. Мы пока изучаем их возможности, но они готовы уже сегодня возводить дома по своим технологиям, где квартиры также будут стоить до 30 тысяч за "квадрат". Хотя я убежден, что при правильном подходе и грамотном использовании частно-государственного партнерства наш российский строительный комплекс также довольно мощный и мы сможем своими силами достичь нужных показателей по вводу жилья.
Cегодня в собственном жилье нуждаются более 15 миллионов россиян. Но по рыночным ценам они просто не могут приобрести себе квартиру. Отличным выходом из ситуации могут стать государственные доходные дома, в которых квартиру можно будет снять в три раза дешевле. Есть ли у них будущее в России?
Михаил Мень: Однозначно, есть. Россия - единственная страна в мире, где количество собственников порядка 85 процентов. С одной стороны, это положительно, с другой стороны, есть минусы - одних только проблем с обслуживанием многоквартирных домов огромное количество. Государство все-таки должно предоставлять выбор - покупка или аренда жилья по понятным правилам и нормальным ценам.
Мы с первых дней создания министерства занимаемся темой арендного жилья, и, наконец, этот законопроект приблизился вплотную ко второму чтению. Дискуссия шла в том числе вокруг проблемы - можно ли в одном доме совмещать наем коммерческий и некоммерческий. Все обсуждалось годами. В итоге решили, что можно: некоммерческого найма в доме должно быть не менее 50 процентов квартир. Если взять Москву, то здесь можно возвести дом полностью некоммерческого найма, и он будет "отбиваться" и приносить прибыль. А если в Костроме его построить, то все будет не так просто. Мы должны понимать и чувствовать, что в России так однозначно решить вопрос нельзя. Поэтому мы решили и регионам дать право дифференциации.
Кстати, в нашей стране уже есть подобные доходные дома. С начала 2012 года было построено порядка 608 тысяч квадратных метров такого жилья. Это, конечно, ничтожно мало, но уже кое-что. Размер арендной платы там начинается с 3 тысяч рублей в месяц за однокомнатную квартиру. Есть разные цифры, это первый российский опыт, первые росточки. И, когда мы примем закон, надеюсь, такие дома начнут появляться во многих регионах.
Михаил Александрович, на посту министра вы уже полгода. В каком состоянии досталась отрасль? Можно ли назвать ее самой проблемной в России?
Михаил Мень: Задач много, проблем еще больше, но стратегия развития обеих отраслей в минстрое уже есть. Одна из важнейших задач, конечно, увеличение объемов ввода жилья в стране. Напомню, что в прошлом году было возведено 70 миллионов 500 тысяч квадратных метров жилья, достаточно серьезная цифра. Несмотря на это, мы планируем заметно увеличить ввод жилья, в первую очередь экономкласса.
Надо понимать, что чем больше будет предложений на рынке, тем дольше будет сдерживаться рост стоимости квадратного метра. Но здесь есть два вызова. Первый - высокая забюрократизированность, сложность принятия решений при выделении земли, при разрешении на строительство. И нам в этом плане удалось сделать рывок - впервые в стране принят исчерпывающий перечень административных процедур в жилищном строительстве, этот перечень утвержден постановлением правительства. Когда мы взялись за эту работу, увидели, какие круги ада проходят представители строительной отрасли. Выяснилось, что число согласований по всей стране доходит до 220 процедур. На сегодня мы сократили это количество до 134, и это только начало работы. Мы будем продолжать эту работу дальше. Порядка 40 согласований до конца года постараемся исключить.
Поясню, что я говорю о всех процедурах. К примеру, если мы будем брать строительство многоквартирного дома, от получения прав на земельный участок до регистрации прав на объект недвижимости, количество процедур достигало 130, теперь - не более 65. И еще раз повторю: эта работа не остановлена. Мы делаем ее вместе с бизнесом, с Агентством стратегических инициатив, "Деловой Россией", "ОПОРОЙ России", "Народным фронтом".
А какой второй вызов?
Михаил Мень: Это недостаточное количество свободных участков земли под комплексную застройку с внешней инженерией. Казалось бы, страна огромная, земли достаточное количество, а земли, которая расположена в комфортных для проживания людей местах, рядом с областными центрами, с крупными городами, с готовой инженерной инфраструктурой, к сожалению, очень мало.
Ответом на этот вызов стала программа "Жилье для российской семьи", которая официально стартует 3 июля на коллегии минстроя. Принцип государственно-частного партнерства, который заложен в этой программе, такой: мы будем помогать тем проектам комплексной застройки, где часть жилья будет продаваться по цене не выше 30 тысяч рублей за квадратный метр. К примеру, застройщик готов построить сто тысяч "квадратов". Мы его спрашиваем: сколько он из этого продаст по низкой цене? Если не меньше 25 тысяч квадратных метров, то мы через механизмы инфраструктурных облигаций АИЖК готовы выкупать построенную внешнюю инженерию до 4 тысяч рублей на один квадратный метр (но только программного жилья). Это выгодно для инвесторов. Многие российские застройщики уже выразили желание участвовать в этой программе.
А как с жильем обстоят дела в Крыму и Севастополе? У минстроя уже есть планы по развитию ЖКХ на полуострове?
Михаил Мень: Наши специалисты постоянно работают в Крыму. Наша задача, чтобы эти два субъекта стали полноправными членами семьи российских регионов. Мы уже определили, что там сейчас 31 тысяча квадратных метров аварийного жилья, и мы этот вопрос решим. Все жители этих домов со временем переедут в новые квартиры. Кроме того, в этом году удалось изыскать для двух новых регионов России 100 миллионов рублей на капитальный ремонт домов.
Дальше будем следить, чтобы там появились региональные операторы капитального ремонта, фонды региональных операторов должны наполняться, чтобы они определили цену взноса. Надо усилить жилинспекцию, потому как именно этот орган будет заниматься лицензированием управляющих компаний.
Как обстоят дела с ипотекой, растет? Есть возможность снизить процентные ставки?
Михаил Мень: Ипотека становится все более популярной у россиян. У нас в прошлом году было взято 825 тысяч ипотечных кредитов. Для сравнения: в 2010 году - только 300 тысяч. За первые четыре месяца 2014 года выдано уже более 290 тысяч ипотечных кредитов. И это в 1,3 раза превышает аналогичный период прошлого года. Сейчас средняя ставка - 12,2 процента. Есть, конечно, отдельные категории граждан - военнослужащие, получатели материнского капитала, молодые учителя, молодые ученые, которым доступен кредит по ставкам от 7,5 до 10,5 процента. Это узконаправленные программы по категориям.
Даже при такой ставке мы наблюдаем достаточно бурный рост. Востребованность высокая, и поэтому банки не готовы пока к тому, чтобы опускать ставку до более разумного уровня. Вместе с коллегами из других министерств мы работаем над решением этой задачи.
Когда в России будет поставлено на поток строительство энергоэффективных домов?
Михаил Мень: Сейчас такие дома строятся только в пилотном режиме в рамках программы по расселению аварийного жилья. Сам когда-то посмотрел такой дом в Калуге, мне очень понравилось. Возводить такое строение дороже примерно на 30 процентов, так что застройщики неохотно этим занимаются. Хотя жить в таком доме - сплошная экономия на электроэнергии, тепле и так далее.
Наша задача сейчас в том, чтобы заинтересовать в строительстве таких "умных" домов инвесторов. Да и в регионах пока в этом не заинтересованы, потому что им нужно расселить людей из аварийного жилья и им пока не до энергоэффективных строений. Вот разработаем для них стимулы, и "умных" домов станет больше.
Грядет лицензирование управляющих компаний. По вашим оценкам, какое число УК будет в результате заменено?
Михаил Мень: Если в этом году примут закон о лицензировании, то с мая 2015 года нельзя будет работать без лицензии. Мы уже сейчас настоятельно рекомендуем формировать в регионах рейтинги управляющих компаний, чтобы у них была возможность исправить какие-то явные ошибки и недочеты. И они стали немного подтягиваться, более внимательно относиться к жалобам граждан. Сами жители очень ждут решения в этой сфере, в минстрой поступает масса обращений с просьбой навести порядок на этом рынке. По сути, мы оставили население один на один с управляющими компаниями, рычагов влияния на них нет - это неправильно.
Вообще дискуссия шла между тем, как лучше регулировать этот процесс - саморегулированием или лицензированием, такой понятный нам консервативный метод. И сейчас в процессе подготовки законопроекта ко второму чтению мы в "мозговом штурме" с депутатами Госдумы пытаемся ввести в лицензирование элементы саморегулирования. То есть там появится зона ответственности саморегулируемых организаций. И президент страны даже сам предложил начать с лицензирования, а когда появится большая ответственность у управляющих компаний, перейти на саморегулирование.
Если говорить о числе управляющих компаний, которые будут заменены, то, по экспертным оценкам, это 7-10%. Это недобросовестные компании, которые имеют массу жалоб со стороны жителей, а также административные взыскания.
Поясните читателям, в каких конкретно случаях предполагается отбирать лицензию у УК? Отбирать навсегда или на время? Кто этим будет заниматься?
Михаил Мень: Поправки, которые сегодня принимаются Госдумой уже во втором и третьем окончательном чтениях, предусматривают, что та управляющая организация, которая два раза в течение года по одному дому не исполнила предписания, выданные Госжилинспекцией, и получила соответствующее административное наказание в судебном порядке, лишается права управлять этим домом. Причем мы не делим эти нарушения на грубые и негрубые. То есть УК может лишиться права управлять домом, даже если в нем, например, дважды были не вымыты полы, за что Госжилинспекция выдала соответствующие предписания, а затем за их неисполнение на УК были наложены административные взыскания. А если УК в таком порядке потеряла право управлять более чем 15% домов от всего объема управления, тогда Госжилинспекция обязана подать в суд иск об аннулировании лицензии, и в таком случае УК на три года лишается права заниматься деятельностью по управлению многоквартирными домами, а ее руководитель попадает в федеральный реестр, так называемый "черный список", и тоже лишается права заниматься этим видом деятельности в ближайшие три года.
В то же время мы вводим право вето собственников. Даже если у управляющей компании есть два административных взыскания, но она убедила собственников, что готова оперативно исправить ситуацию, у собственников должно быть право защитить свою УК.
По свежим данным ВЦИОМ, 54 процента россиян называют высокие тарифы самой главной проблемой в сфере ЖКХ. Какие шаги будут предприняты, чтобы не допустить необоснованного увеличения платежей?
Михаил Мень: По инициативе минстроя приняты беспрецедентные решения: начиная с 2014 года правительство РФ переходит на долгосрочное регулирование роста совокупного платежа граждан за коммунальные услуги. На 2014 год такой рост в среднем по стране составит не более 4,5 процента. Важно отметить, что это средний показатель. Есть субъекты, где рост будет еще меньше, а есть субъекты, где рост будет несколько выше. По каждому субъекту РФ утвержден свой индекс роста платы, исходя из которого губернатор должен установить предельно возможный рост платы за коммунальные услуги в каждом муниципальном образовании. Повышение будет только раз в году, никаких осенних, новогодних повышений больше не будет.
Кроме того, премьер-министр Дмитрий Медведев дал поручение правительству обеспечить ограничение роста коммунальных платежей уровнем инфляции до 2018 года включительно. Так что начиная с 2015 года и до 2018 года включительно каждый потребитель будет знать темп роста платежей в привязке к инфляции по каждому муниципальному образованию.
Все эти решения позволят, с одной стороны, дать потребителям точный ответ, сколько они будут платить при неизменном потреблении в следующие пять лет, а с другой стороны, обеспечить стабильность и инвестиционную привлекательность этой сферы.
Как вы думаете, что нужно сделать, чтобы вернуть доверие россиян к жилищно-коммунальному хозяйству, к качеству услуг и ценообразованию на этом рынке?
Михаил Мень: Ряд решений, для того чтобы вернуть доверие россиян к жилищно-коммунальному хозяйству, уже принят. Я уже сказал об ограничении роста платежей, сейчас мы решаем проблему добросовестности управляющих компаний - законопроект находится в окончательной стадии принятия, и через этот механизм мы наведем порядок в сфере управления жильем. Кроме того, нами приняты все необходимые правила игры для привлечения в отрасль частных инвестиций. Дело в том, что мы открываем рынок для капитала, для нового предпринимательства в этой сфере. Мы решаем проблему расселения аварийного жилья, запускаем масштабные программы капитального ремонта многоквартирных домов в каждом субъекте Российской Федерации. Весь набор этих решений, по нашему мнению, позволит не на словах, а на деле уже в ближайшие несколько лет ощутить изменения в отрасли по отношению к потребителю.
Плюс, конечно, прозрачность платежей. Зачастую жители, получая платежку, понятия не имеют, за что они платят, какие цифры они сами могут проверить. Нужно в целом повышать грамотность населения в этом вопросе.
И, конечно, у этой проблемы есть и обратная сторона - имидж профессии коммунальщика. Мы привыкли исключительно ругать людей этой профессии, не доверять им. При этом в отрасли трудятся много искренне болеющих за свое дело людей - более двух миллионов человек, и сама отрасль работает 24 часа в сутки и семь дней в неделю. Мы замечаем исключительно негативные моменты в их профессии, когда, например, отключили воду, но подчас не замечаем их регулярного труда. Это, на мой взгляд, также важно в вопросе доверия к отрасли.
Возвращаясь к стратегическим задачам, какие у вас планы относительно развития жилищно-коммунального хозяйства?
Михаил Мень: Планов очень много, отрасль нуждается в серьезных изменениях, люди этого ждут. Многие проблемы здесь, конечно, копились годами - это и аварийное жилье, и устаревшие сети, и непрозрачность тарифов. Сегодня называют разные цифры, сколько нужно средств на модернизацию коммунальной инфраструктуры в стране. Кто-то говорит - 9 триллионов рублей, кто-то - 500 миллиардов в год. На самом деле подсчитать это очень сложно, и в любом случае таких средств в бюджете нет.
Единственное решение этой задачи - привлечение негосударственных инвестиций в отрасль, так как это существует во всем мире. Это достаточно прибыльный бизнес, но в стране должна быть подготовлена почва для прихода таких инвестиций. За последние полгода минстроем сформированы вся необходимая нормативная правовая база и основные "правила игры", позволяющие успешно работать и привлекать частные инвестиции в отрасль. Принято порядка 30 нормативных правовых актов. Среди них основное - это, конечно, долгосрочные тарифные решения, потому что никакой инвестор не будет вкладывать средства, если не будет уверен в завтрашнем дне. Поэтому с 2016 года по новому закону все регионы обязаны будут перейти на долгосрочное тарифное регулирование. В 2014-2015 годах все регионы имеют право по готовности и по желанию тоже переходить на долгосрочные тарифные решения.
Плюс мы определили механизмы заключения концессионных соглашений (передача объекта во временное пользование), обеспечивающих, с одной стороны, возврат инвестору вложенных инвестиций, а с другой стороны, безусловное выполнение им требований по качеству оказываемых услуг.
Приведу для читателей один простой пример из моей последней рабочей поездки по регионам. В Воронеже неэффективное МУП с почти миллиардными долгами было передано в концессию. В результате меньше чем за два года предприятие расплатилось с долгами и вышло на прибыль. Это движение нужно поддерживать.