Новости

15.07.2014 00:49
Рубрика: Экономика

Сдается половина

Текст: Антон Мороз (руководитель аппарата Национального объединения проектировщиков (НОП))
Совет Федерации одобрил федеральный закон о некоммерческом найме жилых помещений, который разработал Минстрой. Документ дает возможность застройщикам, которые предложат на аукционах более низкую ставку аренды за наем жилых помещений, получать земельные участки в аренду без торгов по цене земельного налога. Предусматривается, что в наемных домах до 50% квартир могут сдаваться в аренду по рыночным ценам. Проблема с обеспечением российских семей современным жильем начинает наконец-то решаться.

Для эффективного развития арендного жилищного строительства необходима консолидация усилий государства, инвесторов и непосредственных исполнителей проектно-строительных работ. Это отдельный большой сегмент, который необходимо развивать, обеспечивать инфраструктурой и делать доступным для молодой семьи. Значительная доля населения обязательно должна проживать в арендуемом жилье с развитой в этом районе инфраструктурой.

Сегодня, когда этот вопрос начал прорабатываться, представляется оптимальным, чтобы услугами арендного жилья могли воспользоваться 30-40% нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан в возрасте от 25 до 45 лет. Такие цифры нам диктует мировой опыт. Стоит заметить, что процент арендаторов в богатых странах значительно выше, чем в бедных или развивающихся, потому что условия жизни в богатых странах и в арендном, и в собственном жилье по своим социально-бытовым показателям практически равны, а вот налоги на собственность весьма высоки. Так, например, в Нью-Йорке только 33% горожан проживают в собственном жилье, в Лондоне - 58%, в Монреале - 50%. Такая структура рынка жилья позволяет обеспечивать и более высокую мобильность населения.

Очевидно, что арендное жилье должно быть современным, комфортным и недорогим. То есть необходимо снизить себестоимость проектирования, строительства и эксплуатации этого жилья. И вот здесь необходимо минимизировать или совсем ликвидировать ряд ограничений и процедур.

Поскольку заказчиком арендного жилья, как можно предположить, в достаточно большой степени будет государство, а также крупный производственный бизнес, и проектировщики, и строители подпадают под действие закона о контрактной системе. И здесь содержится первый и очень серьезный барьер формирования себестоимости жилья, поскольку обеспечение граждан доступным жильем невозможно без налаживания эффективной и прозрачной системы государственных закупок. Кроме того, необходимо особое внимание уделить и развитию системы государственно-частного партнерства, но это тема для отдельной дискуссии.

Помимо прозрачности госзакупок для оперативного развития фонда арендного жилья необходимо сокращать и количество согласований, требуемых для строительства. Одно из таких согласований, отнимающих немало времени и сил, - экспертиза результатов инженерных изысканий и проектной документации.

Еще один шаг, который может существенно снизить стоимость проектирования и строительства арендного жилья и при этом увеличить объемы строительства, это использование типовых проектных решений. Очевидно, что это должны быть технические решения, наиболее выигрышные по функциональным, техническим и экономическим показателям. И здесь не стоит бояться появления "советской" одноликости городов и микрорайонов - проектирование и строительство ушли далеко вперед, и новые технологии позволяют строить быстро, красиво и качественно именно методами индустриального домостроения.

На мой взгляд, стоит обратиться к мировому опыту, приспосабливая его к российским условиям. Необходимо учитывать размеры страны, то, что регионы отличаются по природно-климатическим, социально-культурным, финансово-экономическим характеристикам и параметрам. Например, Скандинавские страны располагают развитой базой современных типовых проектов, которые могут соответствовать по своим природно-климатическим параметрам проектам для северных регионов нашей страны.

Поворот к типовому проектированию, безусловно, предполагает параллельную реконструкцию и развитие принципиально новой индустриальной базы строительства.

Об опоре на физически и морально изношенное советское наследие - те же предприятия ДСК - сегодня говорить не приходится. С 2000 годов постепенно идет процесс реорганизации строительных мощностей, реанимации ДСК на новой индустриальной основе. Так что сегодня можно говорить о возрождении панельного, но уже не только крупнопанельного, но и мелкосборного домостроения, которое иногда называют домостроением пятого поколения.

И последнее, что может существенно повлиять на стоимость строительства, а главное, на последующую эксплуатацию жилья (а это основная составляющая арендной платы), это применение в проектировании и строительстве энергоэффективных решений и "зеленых" технологий. Однако пока передовые "зеленые" технологии в российских условиях появляются в основном в сегменте знаковых объектов государственной важности, таких как возведение Олимпийского парка в Сочи или Универсиады в Казани, престижного корпоративного, а также элитного частного строительства. До массового жилья этот тренд должен еще снизойти. Ну и не стоит забывать о необходимости предоставления налоговых льгот.

Таким образом, появление и развитие рынка арендного жилья зависит от решения всех проблем, которые сегодня актуальны для строительного комплекса. Если это удастся сделать, население России получит возможность существенно улучшить свои жилищные условия, а бизнес еще один весьма доходный и объемный сегмент рынка жилья.

Экономика Недвижимость Жилая недвижимость
Добавьте RG.RU 
в избранные источники