Поделиться
В программе, которую правительство РФ приняло в мае текущего года, участвует около 50 регионов. Среди них четыре субъекта Северо-Западного федерального округа: Новгородская, Архангельская, Вологодская и Калининградская области. К июлю 2017 года в СЗФО планируют ввести в эксплуатацию около 1,2 миллиона квадратных метров бюджетного жилья. Во всех регионах идут переговоры с застройщиками и поиск земельных участков. Где-то отбор проектов запланирован на конец года, где-то определиться с компаниями-исполнителями планируют уже в сентябре.
Чтобы компенсировать строителям расходы на инфраструктуру, на федеральном уровне разработали уникальный финансовый инструмент. Как пояснил заместитель генерального директора Агентства финансирования жилищного строительства Дмитрий Михеев, инженерные объекты будут возводить застройщики или ресурсоснабжающие организации (РСО) за счет собственных или кредитных средств. Затем федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) выкупит инфраструктуру.
Для этих целей АИЖК создаст четыре специализированных общества проектного финансирования (СОПФ), которые будут сдавать инженерно-технические объекты в аренду РСО. Накопив определенное количество имущества, СОПФы начнут выпускать облигации и продавать их инвесторам на рынке ценных бумаг. Каждое общество будет специализироваться на определенном виде инженерных сетей: свет, вода, тепло и газ.
Купить бюджетное жилье смогут несколько категорий граждан. Это люди, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, жильцы аварийных домов, получатели материнского капитала, многодетные семьи, ветераны боевых действий. В отдельной графе идут врачи, учителя, научные работники и другие граждане, которые имеют право на получение жилищных социальных выплат.
Сколько застройщиков в СЗФО готовы возводить жилье экономкласса, региональные власти пока не сообщают. Как считают эксперты "РГ", новая программа будет интересна строительным компаниям, если бизнес, помимо компенсации расходов на инфраструктуру, получит дополнительные льготы.
- С одной стороны, у программы много плюсов. Она финансовоемкая, рассчитана на длительный период реализации, - комментирует корреспонденту "РГ" ситуацию заместитель заведующего кафедрой экономики и управления бизнесом Северо-Западного института управления РАНХиГС, кандидат экономических наук Александр Родионов. - С другой стороны, под эту программу попадает, как правило, самое ликвидное жилье. Это однокомнатные и двухкомнатные квартиры, "студии", которые часто продаются на ранних этапах строительства. Они пользуются большим спросом и без учета программы.
Чтобы привлечь игроков строительного рынка, регионы могут выдавать земельные участки под застройку на льготных условиях, считает Александр Родионов. Так планируют поступить, к примеру, в Вологодской области. По информации регионального департамента строительства и ЖКХ, застройщики получат землю в аренду без проведения торгов и без предварительного согласования места размещения объекта. Весомым аргументом может стать и упрощенное подключение к сетям естественных монополий.
- Расположение земельного участка существенно влияет на себестоимость квадратного метра, - продолжает Александр Родионов. - Важны многие факторы: наличие подъездных путей, коммуникаций и так далее. Я общался с представителями крупнейших строительных компаний Северо-Запада, и они проявили интерес к новой программе. Если власти регионов смогут решить вопросы с выделением земельных участков и подключением к сетям, застройщики из Санкт-Петербурга составят конкуренцию местным бизнесменам.
Разговор о дополнительных льготах актуален еще и потому, что в регионах СЗФО достаточно высока стоимость строительства жилья. В среднем по округу, как сообщает Росстат, себестоимость квадратного метра достигала в июле текущего года почти 47 тысяч рублей.
В Новгородской области, по оценкам местных застройщиков, этот показатель составляет 38-40 тысяч рублей. Поэтому продавать "квадрат" за 30 тысяч рублей будет невыгодно даже с учетом компенсации расходов на инженерные сети, отмечает директор новгородского отделения СРО НП "Объединение строителей Санкт-Петербурга" Владимир Мартыщенко.
- Зачем застройщику получать за квадратный метр 34 тысячи рублей, если есть спрос на жилье стоимостью 42-44 тысячи рублей за "квадрат"? - задает риторический вопрос Владимир Мартыщенко. - Нужны убедительные стимулы, чтобы заинтересовать строительные компании. К примеру, возможность получить льготный кредит на возведение жилья экономкласса. Банки кредитуют застройщиков по ставке не меньше 13 процентов годовых, и отсутствие дешевых "длинных" денег повышает себестоимость квадратного метра.
По словам Владимира Мартыщенко, сейчас правительство Новгородской области проводит консультативные встречи с представителями бизнес-сообщества.
- Как потребитель надеюсь, что властям и застройщикам удастся прийти к консенсусу, при котором в нашем регионе появится жилье экономкласса, а строители при этом получат свою выгоду, - подводит итог директор новгородского отделения Объединения строителей Санкт-Петербурга.
Ряд нерешенных проблем связан и с тем, что слишком много обязанностей в рамках программы возложено на муниципальные власти. К примеру, муниципалитеты должны формировать списки граждан, которые смогут купить жилье экономкласса.
- Наша компания состоит в муниципальной рабочей группе, посвященной реализации программы "Жилье для российской семьи", - рассказывает генеральный директор череповецкой строительной компании "XXI век" Сергей Бурыгин. - Однако мы до сих пор не знаем, сколько граждан станут покупателями жилья экономкласса. Списки не сформированы, и нам сложно планировать объем квартир, которые будут передаваться муниципалитету по льготной цене.
Еще одна распространенная проблема - система энергообеспечения земельных участков, предлагаемых под застройку. В Череповце в программу вошла территория 108-го микрорайона, отрезанного от объектов инженерной инфраструктуры. Сети к этому микрорайону должны прокладывать естественные монополии. И ясности, когда на участок придет свет, тепло и газ, нет.
- Я неоднократно выносил эти проблемы на заседания рабочей группы, - продолжает Сергей Бурыгин. - Надеюсь, они будут решены на региональном уровне. "Жилье для российской семьи" - замечательная актуальная программа, цели которой мы полностью поддерживаем. Однако мы не сможем принять решение об участии в программе, пока не получим ответы на наши вопросы.