Исторически сложилось
Рынок апартаментов Санкт-Петербурга развивается по примеру европейского - более 60 процентов реализуемых сегодня проектов предназначены для последующей аренды. При этом, по оценкам специалистов, средняя стоимость суточной аренды апартаментов и мини-отелей в период "не сезона" составляет в Петербурге 3-5,5 тысячи рублей, что практически сопоставимо со стоимостью проживания в апарт-отелях крупнейших городов Европы. Так, в Мадриде, Лиссабоне, Брюсселе ставка варьируется в зависимости от класса апартаментов от 45 до 100 евро в сутки. Размер месячной аренды в апарт-отелях Северной столицы - 25-65 тысяч рублей в месяц.
Сегодня в городе представлено десять проектов, шесть из которых предназначены для последующей сдачи в аренду. Однако, в отличие от большинства европейских стран, где основными пользователями апартаментов являются туристы, в Санкт-Петербурге они в большей степени предназначены для бизнес-путешественников и нацелены на среднесрочную аренду.
Таким образом, если в Европе инвесторами и владельцами апартаментов в основном являются крупные гостиничные сети, то в Северной столице этот сегмент более привлекателен для частного инвестора, заинтересованного в получении стабильного дохода.
В Санкт-Петербурге на протяжении всей его истории существовало большое количество "доходных домов". И современные апарт-отели и отели среднесрочного проживания, в которых апартаменты приобретаются исключительно с целью дальнейшей передачи управляющей компании для сдачи в аренду и получения инвестиционного дохода, не что иное, как продолжение исторических традиций. Директор петербургского департамента жилой недвижимости международной девелоперской компании Colliers International Елизавета Конвей считает этот сегмент особенно перспективным.
- Участков под строительство в центре нет, поэтому, если на коммерческих землях построят апарт-отели, они будут востребованы, - говорит она.
Но пока спорным вопросом для многих остаются налогообложение и регистрация.
- Стоит знать, что в апартаментах, как и в гостинице, возможна регистрация, - подчеркивает адвокат Тимур Садиков. - Срок ее не ограничен, но чаще всего предполагается, что ее можно сделать на пять лет. Что касается налогов, то они также относятся к установленным ставкам на коммерческие помещения и превышают налог на квартиры. Впрочем, это уравновешивают более низкие цены, по которым застройщики предлагают купить апартаменты.
Потеснить аренду
По словам управляющего директора группы девелоперских компаний Nai Becar Натальи Скаландис, потенциал рынка огромен, ведь, помимо большого числа туристов, в наш город приезжает много бизнесменов и разного рода специалистов из других регионов России и зарубежных стран. Как правило, командировки длятся от недели до полугода, поэтому проживание в гостинице требует значительных затрат.
- Благодаря появлению на рынке форматов апарт-отелей и отелей среднесрочного проживания, затраты могут быть сокращены до 40 процентов, - говорит специалист. - Стоит учесть еще одну характерную для города категорию постояльцев - это молодые специалисты 21-35 лет, которые тратят много времени на работу и не хотят сталкиваться с бытовыми проблемами, возникающими при проживании в арендованной квартире.
По данным экспертов, в России наблюдается дефицит арендного жилья, а также проектов для малых и средних инвестиций. Весной этого года в городе появились инвесторы, пожелавшие создать в России сеть кондо-отелей апарт-формата для краткого и среднесрочного проживания, и начать решили именно с Санкт-Петербурга.
- Кондо-отели - тип недвижимости, объединяющий преимущества отеля и кондоминиума. Такие объекты больше распространены в Америке, чем в Европе, и они представляют собой отели, право собственности на номера в которых принадлежит разным владельцам, - рассказывает президент группы компаний - инициатора проекта Александр Шарапов. - Подобные комплексы для временного проживания с гостиничной инфраструктурой управляются квалифицированным оператором, однако принадлежат частным инвесторам. Последние могут приобретать как отдельные площади, так и целые этажи для сдачи в аренду.
Состояние рынка арендного жилья и гостиничной инфраструктуры как Петербурга, так и Москвы дает право уже сейчас говорить о недостатке объектов для временного проживания гостей города и местных жителей.
Поскольку, согласно прогнозу комитета по инвестициям и стратегическим проектам Санкт-Петербурга, к 2016 году туристический поток в Северную столицу увеличится до семи миллионов человек в год, это позволяет инвесторам прогнозировать высокий спрос на заполняемость кондо-отелей.
- Туристов все больше с каждым годом, много прибывают паромами, - заявила Инна Шалыто, глава городского комитета по развитию туризма, - но при этом у круизного пассажира есть крыша над головой. А для обслуживания остальных гостей городу требуются новые отели. В этом году после ввода 1150 номеров гостиничный фонд Петербурга вновь вплотную приблизится к европейскому показателю - семь тысяч номеров на тысячу горожан.
Однако пока этого недостаточно для всех прибывающих, к тому же запросы и потребности разные. Речь идет не только о "классических туристах".
- Например, сегодня деловые люди, приезжая в Санкт-Петербург в командировку, вынуждены снимать номера в гостинице за несоизмеримо высокую цену или искать квартиру на рынке аренды жилья, правила игры на котором еще далеки от цивилизованного уровня и не подкреплены достаточной нормативной базой, - продолжил Шарапов. - Во временном размещении нуждаются также военные и люди, приехавшие на курсы повышения квалификации, которые длятся в среднем от одной до четырех недель.
Без понятия
В Петербурге есть большое количество территорий, не предназначенных для строительства жилья, остающегося пока самым ликвидным продуктом. Так что появляется все больший интерес к апарт-отелям. Сейчас развивается тренд перепрофилирования офисных "пятен" под гостиницы, которыми заинтересовались некоторые крупные инвесторы.
Проблема сегмента в том, что в России, как и в европейских странах, не существует четкого понимания термина "апарт-отель". Понятие "апартаменты" не регламентируется законодательной базой, что в дальнейшем, по оценкам бизнеса, приведет к снижению инвестиционной активности на рынке, скажется на развитии сегмента и росте предложения. В первом полугодии 2014 года в Санкт-Петербурге не анонсировано ни одного нового проекта апартаментов. И исследователи особо подчеркивают, что это не жилье, а отдельная категория объектов. Но все же эксперты дают оптимистичный прогноз для развития рынка апартаментов Северной столицы. Пока что прогнозируется замедление роста, но, в отличие от Европы, у апарт-рынка Петербурга больший потенциал.